买卖合同 卖方反悔 违约金

[律师回复] (摘录:)今年以来由于房价回升，一些二手房主在签了合同之后反悔，业内人士建议购房人在签了合同、付了定金或首付款之后，可以通过房屋所有权预先登记将房产证先期“预订”下来。从去年7月开始，本市可以办理房屋所有权预告登记，不过，11个月以来办理这项业务的市民很少。“朝阳区是房地产开发大户，也是本市办理房屋交易量最多的区县，一年办理15万件，但申请房屋所有权预告登记的只有二三百件。”朝阳区房屋权属登记中心主任李春凤告诉记者，现在朝阳区房屋所有权登记七成是二手房，却没有二手房房主申请预告登记的。如果买房人担心开发商一房两卖，或者二手房卖房人反悔，可以通过预告登记提前把房产证“锁定”。两个月前，宋女士在黄寺看中一套二手房，和房主王先生商量好总价是66万元，宋女士支付房主两万元定金，双方还签订了购房合同。但在办理按揭贷款之前，王先生发现自己的房子可以卖到70万元，不愿意以66万元的价格卖给宋女士了。北京市房屋权属登记中心主任周润娟介绍，无论是新房还是二手房，签了合同之后都可以先把房产证“预订”下来，五到十个工作日即可办妥。据了解，办理房屋所有权预告登记的手续并不复杂，关键的前提是买卖双方要在买卖合同中，或单独对预告登记有专门的“约定”。如果是新房，除了身份证，申请时还要带上购房合同、网上联机备案表、买卖双方关于预告登记的约定，在建工程已经抵押贷款的，需要银行方面同意。申请预告的时候，买房人和开发企业一起申请，如果开发商拒绝，买房人可以单方面申请，但买卖双方约定的预告登记附加条件要满足，买房人申请时要提供满足条件的证明材料。如果是二手房，买卖双方除了身份证、房产证、网上签约的购房合同原件，还要带上双方关于预告登记约定的原件，如果是央产房，要提交上市出售确认表和物业费、供暖费交清的证明。（记者刘扬）（网：房产买卖纠纷小产权房买卖纠纷）

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手买卖卖家反悔了怎么办 根据《合同法》一百零七条的规定，可以要求承担违约责任。也可以根据《合同法》一百一十条的规定，非金钱义务的合同，可以要求继续履行。 依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则，就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口，要求确认房屋买卖合同无效。但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。 《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释 (一)》第17条第 (二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。 在审判实践中，按照最高的司法文件，区别不同的情形分别处理： 一是房屋出售时，权利登记仅为卖方一人的，基于不动产的公示、公信原则，买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人，其与卖方之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错，与卖方恶意串通，损害其他共有人利益的除外。 二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

[律师回复] 您好，针对您的房产买卖中卖方反悔该怎样办问题解答如下, 一旦二手房买卖过程中，卖方以上述理由反悔，主张合同无效，买该如何应对，维护自己的权益呢? 针对情况 一：根据我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： ①受让人受让该不动产或者动产时是善意的; ②以合理的价格转让; ③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。 针对情况 二：卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有，但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之 一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。具体还需从以下两种情况处理： 1、在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易手续。 2、买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的房地产买卖合同以及办理过户手续。 针对情况 三：我国《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权，并要求卖方支付违约金、赔偿金;也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同。 针对情况 四：由于定金合同必须缴付定金方才生效，而现在二手房交易时，买方往往是把定金缴付给中介公司，再由中介公司转缴给卖方;卖方则将房屋产权证原件交中介公司保管。因此，为了确保定金合同生效，买方应当在定金合同里面约定，中介公司转缴定金的义务或者约定定金由中介公司保管视同缴付卖方。同时，必须委托正规的中介公司进行居间买卖，以保证交易的安全和成功。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手买卖卖家反悔了怎么办 根据《合同法》一百零七条的规定，可以要求承担违约责任。也可以根据《合同法》一百一十条的规定，非金钱义务的合同，可以要求继续履行。 依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则，就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口，要求确认房屋买卖合同无效。但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。 《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释 (一)》第17条第 (二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。 在审判实践中，按照最高的司法文件，区别不同的情形分别处理： 一是房屋出售时，权利登记仅为卖方一人的，基于不动产的公示、公信原则，买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人，其与卖方之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错，与卖方恶意串通，损害其他共有人利益的除外。 二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

[律师回复] 您好，关于二手房买卖卖方反悔该如何办这个问题，我的解答如下, 二手买卖卖家反悔了怎么办 根据《合同法》一百零七条的规定，可以要求承担违约责任。也可以根据《合同法》一百一十条的规定，非金钱义务的合同，可以要求继续履行。 依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则，就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口，要求确认房屋买卖合同无效。但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。 《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释 (一)》第17条第 (二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。 在审判实践中，按照最高的司法文件，区别不同的情形分别处理： 一是房屋出售时，权利登记仅为卖方一人的，基于不动产的公示、公信原则，买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人，其与卖方之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错，与卖方恶意串通，损害其他共有人利益的除外。 二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。