商品房预售合同登记的效力

[律师回复] 根据你的问题解答如下, ①、适用对象不同。商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记是对请求权的登记。 ②、两者的目的也不同。前者进行保全的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度的功能，预告登记的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能在预售合同备案中无从体现。 ③、登记申请人不同。预售登记的申请人为商品房预售人，而预告登记的申请人为享有请求权的权利人，义务人为不动产的现时所有人，请求权人应取得义务人的承诺(当然的假处分命令应该也可以)。 ④、适用的依据不同。预售合同登记适用城市房地产管理法等公法的强制规范进行，而预告登记适用私法规范。 ⑤、权利性质也不同。预售合同登记属于行政管理性质，而预告登记属于私法的权利保全性质。 ⑥、效力不同。预告登记制度的核心是其效力，各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等，也只有赋于预告登记这些效力，才能使预告登记具有实际意义，成为请求权的保全手段。而我国现行预售登记仅有“应当”进行登记的规定，而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人;而且也没有规定经过登记的预售合同，预购人是否有对抗第三人的效力，是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。 ⑦、预售登记没有失效制度。预告登记只是一种请求权的保全，不具有的效力，只有将预告登记推进到本登记时才具有意义。因此，预告登记由于一些特定的事由而消失，不会永远存续。而我国商品房预售登记不会涂销，存续时间非常长，这也意味着其目的在于行政管理即预售资格审查手段，而非对购房人的请求权进行保护，与预告登记制度存在着根本上的差异。

[律师回复] 预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，二者的区别主要有以下几个方面： 1、法律性质不同。预告登记是由《民法典》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。 2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。 3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规或者当事人另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度，是开发商必须履行的一种商品房销售行为，无需双方另行约定。 4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。 5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门;可以是房地产管理部门;也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。

[律师回复] 预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别： 1、法律性质不同。 2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。 3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。 4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。

[律师回复] 你好，法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。

[律师回复] ⒈预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续; ⒉现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。