土地已抵押

买卖已抵押房地产的，出卖人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实。根据我国《物权法》第 191 条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产， 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”注意物权法对担保法及其解释的修正，依据该条规定，抵押人除非取得抵押权人同意或受让人代债务人清偿，否则抵押期间，不论成立的抵押权是否登记，债务人均不得转让抵押财产，抵押权对受让人有对抗的效力。

根据目前房地产交易中心及各大银行的实践操作来看：一是做转按揭，将上家未还之贷款转入下家贷款银行，该业务经常受央行政策影响;二是由下家支付给上家首付款，上家还清贷款，办理抵押注销后再行过户。