土地证预登记

[律师回复] 解答如下, 答：“预登记”严格来说只指国家大型重点工程项目建设用地（国有划拨性质）有预登记的说法，而在《土地登记办法》等土地登记相关法律法规文件规定中，有“预告登记”没“预登记”的条文。您指的土地证记事栏，你取得的土地可能是工业用地和房地产项目用地（一般通过招拍挂方式取得国有出让性质土地），国土部门按出让合同约定给你发预登记土地证，因为您的土地还只有三通一平（通水、通电、通路、平整土地），不能发正式土地证，目的也就是为了给你通过“纯土地”抵押登记贷款（企业取得土地后融资是正常现象）。另外出让合同范本也会约定你的建设期限，一般期限为两年，待工程竣工后重新换发土地证（正式土地证，区别上述预登记土地）。

[律师回复] 解答如下, 答：“预登记”严格来说只指国家大型重点工程项目建设用地（国有划拨性质）有预登记的说法，而在《土地登记办法》等土地登记相关法律法规文件规定中，有“预告登记”没“预登记”的条文。您指的土地证记事栏，你取得的土地可能是工业用地和房地产项目用地（一般通过招拍挂方式取得国有出让性质土地），国土部门按出让合同约定给你发预登记土地证，因为您的土地还只有三通一平（通水、通电、通路、平整土地），不能发正式土地证，目的也就是为了给你通过“纯土地”抵押登记贷款（企业取得土地后融资是正常现象）。另外出让合同范本也会约定你的建设期限，一般期限为两年，待工程竣工后重新换发土地证（正式土地证，区别上述预登记土地）。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释〔2000〕44号)第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民可以认定抵押有效。《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。从上述规定可以看出，在建房屋及其占用范围内的土地使用权可以依法进行抵押，相关法律法规并没有予以禁止。此外，商品房预售完成后，土地使用权仍属于开发商所有，从法律规定角度来看，开发商有权以预售商品房范围内的土地使用权进行抵押。问题的关键是，预售商品房中，部分购房户如果进行了预告登记，开发商不能将预告登记范围内的土地使用权直接进行抵押...

[律师回复] 解答如下, 答：“预登记”严格来说只指国家大型重点工程项目建设用地（国有划拨性质）有预登记的说法，而在《土地登记办法》等土地登记相关法律法规文件规定中，有“预告登记”没“预登记”的条文。您指的土地证记事栏，你取得的土地可能是工业用地和房地产项目用地（一般通过招拍挂方式取得国有出让性质土地），国土部门按出让合同约定给你发预登记土地证，因为您的土地还只有三通一平（通水、通电、通路、平整土地），不能发正式土地证，目的也就是为了给你通过“纯土地”抵押登记贷款（企业取得土地后融资是正常现象）。另外出让合同范本也会约定你的建设期限，一般期限为两年，待工程竣工后重新换发土地证（正式土地证，区别上述预登记土地）。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, ①、适用对象不同。商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记是对请求权的登记。 ②、两者的目的也不同。前者进行保全的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度的功能，预告登记的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能在预售合同备案中无从体现。 ③、登记申请人不同。预售登记的申请人为商品房预售人，而预告登记的申请人为享有请求权的权利人，义务人为不动产的现时所有人，请求权人应取得义务人的承诺(当然的假处分命令应该也可以)。 ④、适用的依据不同。预售合同登记适用城市房地产管理法等公法的强制规范进行，而预告登记适用私法规范。 ⑤、权利性质也不同。预售合同登记属于行政管理性质，而预告登记属于私法的权利保全性质。 ⑥、效力不同。预告登记制度的核心是其效力，各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等，也只有赋于预告登记这些效力，才能使预告登记具有实际意义，成为请求权的保全手段。而我国现行预售登记仅有“应当”进行登记的规定，而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人;而且也没有规定经过登记的预售合同，预购人是否有对抗第三人的效力，是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。 ⑦、预售登记没有失效制度。预告登记只是一种请求权的保全，不具有的效力，只有将预告登记推进到本登记时才具有意义。因此，预告登记由于一些特定的事由而消失，不会永远存续。而我国商品房预售登记不会涂销，存续时间非常长，这也意味着其目的在于行政管理即预售资格审查手段，而非对购房人的请求权进行保护，与预告登记制度存在着根本上的差异。