搬迁补偿的市场价值如何确定
- 律师解析
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搬迁补偿的市场价值有特定的确定方式。
房地产价格评估机构在其中很关键。该机构要具备相应资质，由被征收人协商选定。要是协商不成，就通过多数决定、随机选定等方式来确定。
评估依据主要是《国有土地上房屋征收评估办法》等。评估时要遵循独立、客观、公正原则，综合考虑多方面因素。评估被征收房屋价值时，会考虑房屋区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等影响房屋价值的因素。
评估方法有好几种。市场法是参照与被征收房屋类似的房地产市场交易价格来评估；收益法适用于有收益或潜在收益的房屋，通过预测未来收益确定价值；成本法是根据重新建造同等效用的全新房屋所需成本，结合房屋折旧等情况评估。
如果被征收人对评估结果有异议，可在收到评估报告之日起规定时间内，向房地产价格评估机构申请复核评估。若对复核结果还有异议，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
案情回顾:
小朱的房屋面临征收，征收方选定一家评估机构对房屋价值进行评估。小朱认为该评估机构并非由被征收人协商选定，程序不合法，且评估结果未充分考虑房屋的区位优势，与市场价值相差较大。小朱对评估结果提出异议，要求重新评估。
案情分析:
1、根据相关规定，评估机构应由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。本案中征收方直接选定评估机构，不符合法定程序。
2、评估应遵循独立、客观、公正原则，综合考虑房屋的区位、用途等多种因素。小朱认为评估结果未考虑房屋区位优势，若情况属实，评估结果可能存在不合理之处。
3、小朱对评估结果有异议，有权在规定时间内向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
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