违约导致实际损失数额该怎么算

[律师回复] 长期不住的房子物业费还是要交的。首先，物业费是用于小区公共设施维护、环境卫生清洁、安保等服务的费用，即使房子长期空置，这些服务依然在进行，所以业主有义务支付物业费。其他方面，如果觉得物业费不合理，可以和物业公司协商，看看能否适当减免部分费用。再次，如果协商不成，也可以通过业主大会等途径来解决物业费的问题。最后，不交物业费可能会面临一些法律风险，比如物业公司可能会采取法律手段来追讨费用。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

[律师回复] 物业费减免主要看物业服务是否存在瑕疵。如果物业公司未按合同约定提供服务——比如公共区域不清洁、安保不到位、设施不维修——你可以主张物业费打折。但法律上不支持以物业服务不好为由完全不交物业费，只能主张减免部分。先收集物业服务不到位的证据（拍照录像、记录时间），向物业公司书面提出整改要求同时向住建局物业科投诉。如果物业费标准过高可以联合其他业主召开业主大会讨论调整物业费标准。空置房物业费部分城市有减免政策可以查当地规定。

[律师回复] 房屋未入住物业费减免问题，首先需要明确物业费是用于小区公共设施维护、环境卫生、秩序管理等服务的费用，即使房屋未入住，这些服务依然在进行，所以物业费不能完全免除。不过，根据《民法典》相关规定，业主与物业协商后，物业费可以适当减免。具体减免比例各地规定不同，一般在30%到70%之间。建议业主与物业公司积极沟通，争取合理减免。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

[律师回复] 法律分析： （1）物业交割保证金的支付首先应按照合同约定处理。若合同已明确指定一方支付保证金，双方都需严格履行该约定。 （2）在二手房交易中，常见情况是由买方支付保证金，此做法旨在保证物业交割顺利进行，若有物业欠费等遗留问题，可从保证金中扣除相应费用。 （3）若合同未对保证金支付作出约定，交易双方可通过协商确定支付方和金额。协商时应综合考虑交易习惯和公平原则等因素。 （4）若双方未达成一致且合同无相关约定，一方强行要求另一方支付保证金是没有法律依据的。 提醒： 交易双方在签订合同时，应明确物业交割保证金的支付方、金额等事项。若合同未约定，协商时要充分考虑公平合理，如有疑问可咨询律师进一步分析。

[律师回复] 不能，即使无人居住，房屋仍然涉及到维护工作。当然，卖了就不用交物业费了。