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物业期满换新人，要业主同意才行么

#合同订立最新修订 | 2026-10-09

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律师解析: 物业期满更换新的物业服务人，一般要业主同意。依据《中华人民共和国民法典》，选聘和解聘物业服务人属于业主共同决定事项。在物业服务合同期限届满前，若业主依法共同决定续聘，就要和原物业服务人在合同期满前续订合同；要是业主共同决定不再续聘，应在合同期满前书面通知原物业服务人，不过合同对通知期限另有约定的除外。
业主共同决定事项时，要有专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，需经参与表决专有部分面积过半数的业主，且参与表决人数过半数的业主同意。
因此，物业期满更换新的物业服务人，必须按法定程序，由业主共同作出决定，同时要达到规定的同意比例。建议业主们熟悉相关法律规定，在决定更换物业时，严格按照法定程序进行，确保决策的合法性和有效性，以保障自身权益。

案情回顾:

某小区物业服务合同即将到期，小朱等部分业主认为现物业服务人服务质量不佳，想更换新的物业服务人。但小胡等另一部分业主觉得现物业服务人尚可，没必要更换。小区业主们就是否更换物业服务人产生争议，且对于如何决定更换事宜也存在不同意见。

案情分析:

1、根据《中华人民共和国民法典》，选聘和解聘物业服务人属于业主共同决定事项。在物业服务合同期限届满前，若业主共同决定不再续聘，应在合同期限届满前书面通知原物业服务人，合同另有约定通知期限的除外。
2、业主共同决定事项，需专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，要经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。该小区若要更换新的物业服务人，需按此法定程序和比例进行。

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