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房产质押风险有哪些
- 律师解析
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首先，我们需要探讨的是关于房产抵押所面临的各类风险。具体而言，包括以下几点：
（一）抵押财产的估价风险。伴随着经济繁荣，可作为抵押物品的资产种类日趋繁杂且涉及领域广泛。为此，各家银行纷纷寻求外部投资顾问公司提供价值评估服务。
然而，在这类经济利益驱动下，有些投资顾问公司可能出于各种目的而提供虚构的评估报告。举例来说，借款人在申请贷款时需向投资顾问公司支付评估费用，而这些公司为了获取更高的利润，可能有意提高房地产的评估价格，以便借款方得到更多的贷款额度；另一方面，在银行对作为抵押物的房地产进行拍卖时，这类投资顾问公司同样可能通过下调房地产的评估价格来从中牟利。
（二）租赁权对抗风险。这种风险主要体现在以下两个方面：
1.抵押物处置困难。
根据法律规定，“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，即使所有权发生转移，新的所有者仍应尊重原租赁合同的约定。因此，若借款人在取得抵押权之前已经与他人签订长期租赁合同，那么即便其未能按时偿还贷款，由于租赁合同依然有效，信用社将难以对抵押房产进行处置。
2.租金收益难以实现。在借款人与银行签署借款合同时，如果他们事先与抵押房产的承租人达成长期租赁协议并要求承租人一次性支付全部租金；或者借款人以远低于市场水平的租金将房屋出租给特定关系人，那么即使信用社最终获得了房地产的所有权，也将难以从租金收益中获得足够的资金用以偿还贷款。
（三）抵押登记风险。此类风险主要包括以下两点：
1.虚假登记风险。抵押贷款必须依法到相关部门办理登记手续，以确保贷款合同的有效性及优先受偿地位。
然而，现实中却存在着重复登记以及个别登记部门工作人员出具虚假登记证明的现象，从而导致在贷款产生争议时，信用社无法对抗第三方，自身权益无法得到充分保障。
2.“一物多押”风险。
根据我国《民法典》的规定，“财产抵押后，该财产的价值超过所担保债权的剩余部分，可以再次抵押，但不得超过剩余部分”。也就是说，借款人将房地产抵押给多家银行后，一旦借款人破产或倒闭，抵押房产将变得难以处置和变现。
（四）优先受偿风险。尽管我国《民法典》明确规定，抵押贷款在依法办理抵押登记后享有优先受偿权。但是，这其中也存在一些特殊情况，例如建设工程价款优先权和税收优先权。
（五）抵押物价值风险。鉴于市场经济的快速发展，商品价格波动频繁，尤其是近年来房地产价格呈现出急速上涨的态势，而当前房地产市场表现不佳，因此房地产价值的准确判断存在相当大的挑战，市场风险不容忽视。
（六）变现风险。此类风险主要表现在以下三个方面：
1.变现成本过高。抵押物的处置通常需要经历诉讼、评估、拍卖等多个环节，每个环节所需的费用均需由银行先行垫付。再加上本金、利息等因素，往往会出现资不抵债的困境。
2.变现能力有限。
3.执行难度较大。
- 法律依据
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《中华人民共和国民法典》第三百九十四条
【抵押权的定义】为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
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