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宅基地上的房屋如何评估

#宅基地最新修订 | 2025-01-11

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律师解析: 宅基地上房屋的评估，通常有以下几种常见方式：
1.成本法：
这种方法重点考虑房屋的重建成本。
具体而言，要全面核算建造房屋所需的各项费用。
建筑材料方面，需根据当前市场价格，计算出建造相同结构房屋所需各类材料的成本，比如水泥、钢材、砖瓦等的费用；人工费用则要结合当地劳动力市场行情，估算出从基础施工到房屋竣工整个过程所需的人工支出。
在计算出重新建造与被评估房屋相同结构、标准、质量的房屋总成本后，还要考虑房屋的折旧情况。
房屋使用年限、维护状况等都会影响折旧程度，扣除相应折旧后，就能得出房屋的评估价值。
2.市场比较法：
需选取周边类似宅基地上房屋的成交案件作为参照。
要仔细对比被评估房屋与参照房屋在多个方面的差异，位置上，考虑是否靠近交通要道、公共设施等；面积方面，对比实际使用面积的大小；建筑结构上，分辨是砖混结构还是木结构等；装修方面，查看装修材料和装修风格的不同。
根据这些差异进行适当修正，从而确定被评估房屋的价值。
3.收益法：
若房屋存在出租等收益情况，可通过预测房屋未来的收益，将其折现到评估基准日来确定房屋价值。
不过，由于宅基地房屋的特殊性，这种方法在实际评估中应用相对较少。

评估时，一般需由专业的评估机构，依据相关评估规范和当地实际情况进行操作，这样才能确保评估结果客观、公正。

案情回顾:

小朱欲出售自家宅基地上房屋，与小李就房屋价格产生分歧。小朱认为应按成本法评估，考虑重建成本及折旧；小李主张用市场比较法，参照周边成交案件。双方各执一词，争议不下。

案情分析:

1、成本法重点核算重建成本，需计算材料、人工等费用并考虑折旧。如该房屋建筑材料按市场价格核算成本较高，且使用年限长折旧多，按此评估价格可能相对较低。
2、市场比较法需选取周边类似成交案件作参照并修正差异。若周边类似房屋因位置佳成交价格高，经修正后该房屋评估价可能高于成本法评估结果。
3、收益法因宅基地房屋特殊性应用少，此案件中暂不适用。专业评估机构应按规范和实际情况操作。

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