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解除权是否受诉讼时效限制

行政诉讼

最新修订 | 2024-06-21

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律师解析: 不受诉讼时效限制。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以要求解除合同。
债权请求权才受诉讼时效的限制，合同解除权不属于债权请求权，而是属于形成权，而形成权不受诉讼时效的限制。
《民法典》第五百二十八条当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。
对方提供适当担保的，应当恢复履行。
中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。

法律依据: 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用第八条
因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
(二)租赁房屋权属有争议的；
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：
(1)因不可抗力致使不能实现合同目的的；
(2)出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的；
(3)因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的；
(4)不定期租赁，承租人有权随时解除合同；
(5)租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同；
(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的；
(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的；
(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的；
(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。
在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。
司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有妥善保管的义务；
而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失；
如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。
当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效；
如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人，则构成无权处分，该租赁合同

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