买房交了定金能退吗？
周运柱律师回答：
购房定金能不能退，分「定金 / 订金」+4 种法定情形（《民法典》586、587 条）
一、先分清一字之差（关键）
- 定金（法律担保）：受定金罚则约束
- 买方自己反悔不买房：定金不退，开发商有权没收；
- 开发商违约（不卖房、一房二卖、隐瞒抵押）：双倍返还定金；
- 定金＞总房款 20%：超出 20% 部分不算定金，必须全额退还。
- 订金= 预付款：无担保效力，无论谁违约，钱都能全额退回。
二、「定金」法定可以全额退还的 4 种情况
1. 开发商违规、楼盘手续不全（必退，可双倍）
- 新房没有商品房预售许可证就收定金，认购协议无效，定金全退；
- 隐瞒房屋抵押、查封、产权问题、违建改造、虚假学区 / 配套宣传，买方可解约退定金、双倍索赔。
2. 签正式购房合同谈不拢（无过错，全额退）
认购到期协商《商品房买卖合同》条款（交房、违约、办证、面积），客观谈不成、双方都无过错，依据司法解释，开发商必须退定金。
实操：以合同条款无法达成一致为由书面拒签，保留沟通记录即可退款。
3. 不可归责双方的客观原因（全额退）
限购政策突变、失去购房资格、银行房贷政策收紧无法批贷、不可抗力，谁都不算违约，定金原路返还。
4. 双方协商一致
和开发商友好协商，开发商同意退 / 部分退，法律允许。
三、不能退的情形
单纯个人原因不想买、资金不足、家里反悔：标准「定金」依法不予退还。
四、维权实操步骤
- 查收据 / 认购书写的是定金还是订金；
- 新房查楼盘有没有预售证；
- 协商不成：发书面退款函→住建投诉→法院起诉。
