借名买房有效吗？房子算谁的？
周运柱律师回答：
借名买房分两大结果：合同不一定有效；法律登记簿上 = 登记人名下；内部有效才能起诉过户，不能直接确权（《民法典》第 209、216 条 + 最高法判例口径）
一、借名协议有效 / 无效怎么分
1. 借名协议【无效（最常见）】
1）为规避限购、限贷、落户购房资格借名：最高法判例明确：违背楼市调控公序良俗，代持协议直接无效。
- 后果：没法强制过户；房子法律归登记人；实际出资人只能要钱，不能要房；登记人欠债被执行，房子会被查封拍卖，出资人提执行异议基本败诉。2）借名买经适房、安置房、政策性保障房：违反政策性规定，合同无效，不受法律保护。3）借名逃避债务、隐匿财产：恶意串通损害债权人利益，无效。
2. 借名协议【有效（少数合法情形）】
只限于：不是规避限购，只因年纪不能办贷款、征信差办不了按揭、亲人代持方便打理资产（本身自己有购房资格），双方书面代持、全款由借名人出、借名人长期实际入住、保管产证、交物业费水电，法院认可代持有效。
房屋买卖合同（开发商和登记人签的购房合同）一律有效，只约束开发商和登记产权人。
二、房子到底算谁的
1. 对外（对银行、债主、买房第三人、法院查封）：房产证登记谁，法律就是谁的房子
《民法典》物权公示：不动产以登记确定所有权。
- 出名人欠债被起诉：法院直接查封拍卖这套房还债，哪怕你全款出资、自住多年，规避限购的借名不能对抗强制执行、不能阻却拍卖（最高法主流裁判）；
- 出名人偷偷把房子卖给不知情第三人（善意取得）：过户即有效，你只能找借名人赔钱，要不回房子。
2. 对内（借名人 VS 出名人两个人之间）
- 代持协议有效：房子实际权益归出资人（借名人），借名人可以起诉法院，要求登记人配合过户至自己名下（债权之诉，不能直接判房屋确权归你）；
- 代持协议无效（限购借名）：产权永远归登记人，出资人只能起诉返还购房本金 + 利息，无权主张房屋所有权、无权强制过户。
三、想保住房子必备全套证据
- 书面《借名买房代持协议》，写明出资、产权归属、过户条件、违约责任；
- 银行转账流水：首付款、月供全部从借名人账户转出（不要现金）；
- 房产证、购房发票、契税票原件在借名人手里；
- 多年物业费、水电燃气、装修票据、出租收租记录（借名人实际占有使用）；
- 聊天记录、录音，确认双方借名事实、非赠与。
四、补救方案
- 规避限购借名（协议无效）：协商登记人退房款；对方不退，起诉返还出资款及资金占用利息，无法要房；等自己满足购房资格再重新协商买卖。
- 合法代持（协议有效）：协商过户，拒不过户直接起诉，胜诉后凭判决书单方过户。
五、周运柱律师总结
限购借名 = 房大概率归登记人，钱可能拿不回；合法代持 = 内部有效可过户，对外仍防不住登记人卖房、被查封。
