买二手房发现被抵押怎么办？
周运柱律师回答：
二手房查出抵押分两种：房东隐瞒未告知→可退房退款 + 索赔；事前知情写明在合同→优先 3 种合规解押过户方案（《民法典》第 406 条）
一、第一步：先查清抵押详情（不动产登记中心 / 不动产 APP 拉产调）
- 抵押类型：银行按揭抵押（房贷）、民间借贷抵押、二次抵押、查封 + 抵押；
- 抵押本金、剩余欠款、抵押权人、还款期限、抵押合同是否约定禁止卖房；
有多次抵押、民间高利贷抵押优先谨慎，极易被法院查封拍卖。
二、房东隐瞒抵押（签约前没说、合同没标注抵押）：你最优选择：解约退房、退全款 + 违约金
- 法律依据：卖方隐瞒重大产权瑕疵构成欺诈、根本违约，买方有权解除买卖合同，全额退回已付定金、首付款，同时按合同约定主张违约金（一般总房款 5%-20%）、赔付装修、利息损失；
- 房东拒不退款：发书面解约函→住建投诉→起诉，胜诉基本稳拿回款；
- 已收房入住：也能起诉退房，抵押权跟着房子走，后期银行可查封拍卖房屋，风险极大。
三、合同写明知情有抵押：三种安全过户方案（优先顺序：带押过户＞房东自筹解押＞资金监管垫资解押）
1. 带押过户（现在全国通用，最安全，首选）
不用提前还清原贷款、不用买方出钱垫资，买卖 + 过户 + 原抵押顺延同步办，银行变更债务人，全程无垫资风险，去不动产登记中心 + 原贷款银行共同办理即可。
仅限银行按揭抵押，民间个人抵押大多不能办带押过户。
2. 房东自筹资金解押（零买方风险）
房东自己拿钱结清欠款、银行出结清证明、注销抵押登记，抵押注销完毕再走过户、付尾款，买方一分钱不提前拿去解押。
3. 买方垫资帮房东解押（风险最高，必须严控资金）
- 房款走监管账户 / 第三方资金托管，资金专款专用，仅用于银行还贷，不直接转给房东个人账户；
- 合同写明：垫资款直接抵扣购房款，约定解押时限、逾期不过户高额违约责任；
- 禁止首付直接打给房东用于解押（极易房东拿钱跑路、挪用，不解押）。
四、高危情形直接放弃交易
- 房屋抵押 + 司法查封、多轮民间借贷抵押、房东资不抵债；
- 房东要求大额首付私下转账用于解押、拒绝资金监管、拒绝带押过户；
后期大概率房子被拍卖，房款无法追回。
五、已经付完大半房款、房东不解押怎么维权
- 书面限期催告 15 日内办理解押 / 带押过户；
- 逾期仍不处理：起诉解除合同、返还全部房款 + 违约赔偿；
- 已经入住、全款付清：可起诉要求卖方配合涤除抵押、强制过户（符合消费者物权优先条件）。
六、关键法条
《民法典》第 406：抵押房可以出售，但抵押权跟随房屋；卖方隐瞒抵押属于违约，买方有权解约索赔。
