房屋漏水找谁赔？物业还是楼上？
周运柱律师回答：
楼上室内漏水→找楼上赔；公共管道 / 楼顶 / 外墙漏水→物业负责（走维修基金）；新房 5 年防水质保期→开发商赔（《民法典》296、942、1165）
一、楼上业主全责（90% 室内渗水、天花板泡水）
适用场景
- 楼上卫生间 / 厨房防水老化、装修破坏防水、水管爆裂、忘关水龙头漏水渗到楼下；
- 楼上私自改下水、拆改墙体破坏管线漏水；
- 楼上出租：房东（产权人）优先赔钱，租客使用不当房东可事后向租客追偿，楼下直接起诉房主即可。
法律：楼上是房屋专有部分管理人，自家设施漏水致损，全额赔你的吊顶、墙面、家具损失。
物业只负责帮忙上门协调、上门查漏，不承担赔偿责任。
二、物业负责赔偿（公共区域漏水）
适用场景：
- 公共主下水立管、楼顶屋面、外墙、公共雨水管破裂渗水入户（公共区域归物业维保）；
- 物业明知管道老化、外墙开裂拖延不修，漏水造成损失，物业赔钱；
- 超 5 年质保：物业牵头申请住宅专项维修资金出钱维修；物业怠于申请导致损失扩大，物业自行赔付。
例外：物业已尽巡检、报修、申请维修基金义务，不赔，走维修基金维修。
三、开发商赔付（新房质保期内）
屋面、外墙、厨卫防水法定最低保修期 5 年（交房起算）：交房未满 5 年，房屋原生质量问题漏水（墙体渗水、防水施工缺陷），直接找开发商维修 + 赔偿损失，和物业、楼上无关。
四、维权实操步骤
- 固定证据：漏水视频、泡水照片、损失清单（家具、装修报价）；
- 找物业上门勘验，出具漏水原因书面说明（分清楼上 / 公共 / 质量问题）；
- 责任方拒赔：
- 楼上原因：起诉楼上业主；
- 公共部位 + 物业不作为：起诉物业公司；
- 5 年内质量问题：起诉开发商；可一并把两方列为共同被告。
- 损失金额有争议：法院申请漏水原因 + 财产损失司法鉴定。
五、常见误区
- 不能拒缴物业费维权：漏水是楼上责任时，拒交物业费法院不支持；
- 自家窗户密封老化、自家阳台漏水：自己自费维修，无权找楼上 / 物业。
