房屋买卖遇抵押纠纷，律师收集证据助原告维权

周爱荣律师自2013年开始执业，现就职于北京市兰台（南京）律师事务所，擅长民商、经济案件及刑事辩护，在婚姻家庭、交通事故、房产纠纷、合同纠纷等领域经验丰富。下面为大家介绍她代理的一起房屋买卖合同纠纷案件。

在这起案件中，原告张某与被告郭某签订《房屋买卖合同》，张某依约支付了大部分购房款，郭某也交付了房屋，张某装修后实际居住使用至今。然而，郭某在取得房屋不动产权证后，未经张某同意将房屋抵押给了第三人某银行。张某认为郭某违约，且银行未尽审慎审查义务，抵押权不应成立，遂委托周爱荣律师代理诉讼。

案件的争议焦点在于，已交付但未过户的房屋被原权利人以抵押方式处分，银行抵押权是否构成善意取得。张某最初掌握的证据有房屋买卖合同、付款凭证等，但缺失能证明自己实际占有房屋且银行未尽合理审查义务的关键证据。

周爱荣律师介入后，展开了一系列证据补强行动。她收集并提交了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，以此证明张某自2017年起持续居住使用案涉房屋。

在庭审中，这些证据发挥了重要作用。银行提出“善意取得”的抗辩，认为自己在办理抵押贷款时已尽到合理审查义务。周爱荣律师则回应称，银行未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。

最终，法院采纳了周爱荣律师的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，法院考虑到张某已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣张某应付尾款2万元后，判令郭某再支付2.75万元。

周爱荣律师在处理证据问题上，优先收集能证明当事人实际占有情况的证据，通过这些证据来质疑对方行为的合理性，进而补强己方证据链条，为案件的胜诉奠定基础。