成功收回租赁地块，律师精准把握合同解除权

崔易蓬是广东登博律师事务所的主任律师，服务于广东中山地区，在经济纠纷、股权争议等民商事领域有着丰富的经验。

2013年，村集体通过公开竞投，把一处商住用地租给A企业开发建设。后来，A企业联合B企业与村集体补签正式租赁合同，租期15年，租金分期递增，还约定逾期支付租金超6个月，村集体有权解除合同、没收押金及地上建筑物。

到了2021年，两家企业多次拖欠租金，村集体多次催告，它们仍未足额支付。于是，村集体委托崔易蓬律师团队提起诉讼，要求确认合同解除、返还租赁物、没收押金、支付欠付租金及逾期滞纳金、占用费等。

崔易蓬律师执业20多年，经验十分丰富。接受委托后，他全面梳理案件事实与证据链。首先是固定违约证据，调取了2013年《租赁协议》、2015年《租赁合同》、租金支付流水、催款函件、双方财务对账记录等，证实承租方长期逾期付租，到2021年10月欠款达数百万元。接着明确解除节点，依据《民法典》和合同约定，主张村集体发出的《律师函》符合合同解除条件，解除通知到达承租方时合同即解除。在应对抗辩策略方面，针对承租方提出的“疫情导致经营困难、已补足租金故无根本违约”的抗辩，崔易蓬律师指出，欠租事实发生于疫情前，且合同解除权为形成权，一旦解除通知生效即不可逆转；承租方虽在诉讼中补缴部分款项，但不影响此前违约状态的认定；合同明确约定了解除后果，应予尊重。最后，根据承租方后续付款情况，动态调整诉求金额，明确已付款项优先抵扣欠付租金，剩余部分抵扣占用费，避免诉求虚高。

法院最终采纳了崔易蓬律师的核心代理意见，判决案涉两份租赁合同于2021年10月14日解除；承租方在判决生效后30日内返还租赁土地及地上全部建筑物、附属设施；承租方此前交纳的押金归村集体所有；承租方按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍，支付逾期交租滞纳金；驳回村集体关于双倍占用费等其他诉求，案件受理费由双方按比例分担。

崔易蓬律师长期认为，在租赁合同中，明确合同解除权的行使规则和违约后果等内容属于高频漏洞。在土地租赁合同中，双方都应重视合同条款的约定，并且严格按照合同履行义务。对于出租方来说，要及时固定承租方的违约证据，以便在需要时维护自己的权益；对于承租方来说，要按时支付租金，避免因违约导致合同解除和承担违约责任。一种常见的预防方式是在签订合同前仔细审查合同条款，明确双方的权利和义务，同时在合同履行过程中，及时沟通和解决出现的问题。