房屋租赁合同纠纷二审改判，律师助力企业挽回租金损失

当周宁某商业发展有限公司收到一审败诉判决时，公司负责人的心情跌入了谷底，他们怎么也没想到，一场看似简单的房屋租赁合同纠纷，竟会陷入如此困境。

胜公司于2021年5月通过司法拍卖取得位于周宁县狮城镇虎岗工业集中XX的一处不动产，成为该不动产所有权人。此前，在2021年5月8日，公司就与承租人陈X签订了《租赁合同》，将其中一间店面出租给陈X。然而，陈X实际占有使用店面后，2019-2021年的租金均向案外人王X支付，未向胜公司支付。胜公司要求陈X支付2022年5月8日至2023年5月7日的租金及滞纳金，却遭遇了重重阻碍。

案外人王X主张其与灿公司于2017年签订了一份落款倒签为2014年的《房屋、店面、租赁合同》，以“以租抵债”方式支付租金。一审法院认定胜公司在竞拍时已知悉标的物存在复杂租赁瑕疵，且签订租赁合同时尚未取得所有权，属“无权处分”，同时认定王X对案涉房屋享有租赁权，判决驳回胜公司全部诉讼请求。这一结果让胜公司陷入了绝望，公司的合法权益似乎难以得到保障。

在这关键时刻，胜公司委托了福建福宁律师事务所的冯从福律师和陈XX律师提起上诉。冯从福律师自2014年开始执业，至今已有多年丰富的执业经验。他毕业于厦门大学法学院，法学功底扎实。执业以来，深耕福建宁德，专注刑事辩护、合同纠纷、交通事故、房地产与建设工程纠纷等领域，办理案件超千余件，为当事人挽回经济损失超亿元。他还是宁德市律师协会常务理事、宁德市律师协会律师执业权益保障委员会主任等，担任多项社会职务，获得福建电视台《律师在现场》维权律师称号，以“敬律师之业、行仁义之德、事辛苦之力、明法律之公”为执业信条。

冯从福律师接手案件后，凭借多年办理合同纠纷案件的经验，迅速展开工作。他注意到一审判决存在法律适用错误的问题，上诉核心指出，根据《合同x》第51条（当时适用）及民法典精神，订立合同后取得处分权的，合同有效。胜公司在签约后5日内即取得所有权登记，合同效力应予认可。

在二审阶段，冯从福律师迅速调取房产抵押登记、法院查封记录及在先判决书，形成“抵押查封在前”的铁证。曾经在处理众多房地产与建设工程纠纷案件的经历让他知道，这些证据是阻断王X主张的“买卖不破租赁”抗辩的关键。同时，他通过分析租期、租金支付方式、公司成立时间、款项流向等异常点，揭示“以租抵债”场景下租赁合同的虚假性。长达25年租期、一次性支付30万元且无付款凭证等明显不合常理之处，动摇了虚假租赁的根基。

此外，冯从福律师预判法院可能会对违约金进行调减，主动调整诉求预期。最终，二审法院裁判观点认为，案涉租赁场所在2014年7月已设立抵押，自2014年11月起多次被法院查封，王X主张的租赁合同签订于2017年，属于“抵押、查封在前，租赁在后”的例外情形。王X与灿公司的租赁合同对胜公司不具有约束力，王X不享有可对抗胜公司的租赁权。

二审判决撤销一审判决，改判陈X向胜公司支付租金（自2022年5月8日至起诉之日2022年8月8日，共3个月）7830元及违约金（自2022年8月8日起，按同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算），驳回胜公司其他诉讼请求。

冯从福律师以其专业的法律知识、丰富的办案经验和对案件的精准把握，成功为胜公司实现了阶段性胜诉。他坚守“敬律师之业、行仁义之德、事辛苦之力、明法律之公”的执业理念，用实际行动维护了当事人的合法权益，也为类似案件提供了宝贵的参考。