代理村集体收回租赁地块，律师精准维权守护集体资产

2013年，某村民委员会（以下简称“村集体”）通过公开竞投，将一处商住用地租赁给A企业用于开发建设。后来，A企业联合B企业（项目运营主体）与村集体补签了正式租赁合同。合同约定租期为15年，租金分期递增，同时明确规定，若承租方逾期支付租金超过6个月，村集体有权解除合同、没收押金及地上建筑物。

2021年起，A、B两家企业多次拖欠租金，村集体多次催告，但两家企业仍未足额支付。在此情况下，村集体委托崔易蓬律师团队提起诉讼，诉求包括确认合同解除、返还租赁物、没收押金、支付欠付租金及逾期滞纳金、占用费等。

律师的核心论证

公司方提出抗辩理由，称疫情导致经营困难，且已补足租金，所以不存在根本违约。

崔易蓬律师进行了有力的法律反击：

1.依据法规：根据《民法典》关于出租人法定解除权的规定，结合合同约定的“逾期6个月未付租即视为自动违约”条款。

2.分点论证：

争议款项的法律属性：租金是租赁合同中承租方应履行的主要义务，具有确定性和稳定性，符合合同约定的支付要求，属于合同明确规定的应付款项。

公司补缴款项不能替代违约事实：欠租事实发生于疫情前，且合同解除权为形成权，一旦解除通知生效即不可逆转。虽然承租方在诉讼中补缴了部分款项，但这并不影响此前违约状态的认定。

公司单方违约行为属于违法：合同明确约定了解除后果，即村集体有权解除合同、没收押金、收回租赁物等。两家企业逾期支付租金的行为违反了合同约定，属于违法变更合同履行的行为。

3.最终法律结论：两家企业的行为构成未按照合同约定支付租金，村集体有权依据合同约定和法律规定解除合同，且有权要求承租方承担相应的违约责任，包括没收押金、支付欠付租金及滞纳金等。

仲裁/判决结果

某中级人民法院审理了此案，并采纳了崔易蓬律师的核心代理意见，作出如下判决：

1.确认案涉两份租赁合同于2021年10月14日解除。

2.承租方于判决生效后30日内返还租赁土地及地上全部建筑物、附属设施。

3.承租方此前交纳的押金XX万元归村集体所有。

4.承租方按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍，支付逾期交租滞纳金（分段计算至2022年4月8日止）。

5.驳回村集体关于双倍占用费等其他诉求。案件受理费由双方按比例分担。

行业启示与律所价值

在土地租赁行业，许多企业存在错误认知，认为遇到经营困难就可以随意拖欠租金，或者认为补缴租金后就可以弥补之前的违约行为。然而，本案确立了明确的裁判规则：合同约定的解除条件一旦成就，出租方的解除权即生效，承租方的事后补救行为不能改变之前的违约事实。

这对用人单位（出租方）起到了警示作用，在签订租赁合同时应明确约定双方的权利义务和违约责任，当承租方出现违约行为时，要及时采取措施维护自身权益。对于劳动者（承租方）来说，要严格按照合同约定履行义务，避免因违约行为给自己带来不必要的法律风险。

崔易蓬律师在该类案件中展现出了极高的专业价值。在证据组织方面，他全面梳理案件事实与证据链，固定了承租方的违约证据；在法律定性上，精准把握合同解除权的行使规则，为案件的胜诉奠定了基础；在庭审策略上，针对承租方的抗辩理由进行了有力反驳，最终成功帮助村集体收回价值较高的租赁地块及地上资产，有效维护了集体资产的合法权益。

土地租赁合同的履行关系到双方的重大利益，一份合同的公平履行需要双方严格遵守约定。崔易蓬律师凭借其专业能力，在这场土地租赁合同纠纷中为村集体撑起了法律的保护的伞，让违约方承担应有的责任，彰显了法律的公正与威严。