房屋买卖遇抵押纠纷，律师助力成功过户并获赔

2017年3月1日，张女士与郭先生签订房屋买卖合同，以95万元购买其位于南京市栖霞区的拆迁安置房。张女士依约支付了90万元，郭先生于当年7月交付房屋，张女士装修后入住。然而，郭先生在2021年3月未经张女士同意，将房屋抵押给银行。张女士认为郭先生违约，银行未尽审查义务，抵押权不应成立，遂委托周爱荣律师代理诉讼。

这类房屋买卖合同纠纷，周爱荣律师处理过不少。周爱荣律师所在的北京市兰台（南京）律师事务所接手案件后，针对银行提出的“善意取得”抗辩，收集并提交了原告实际占有的证据，如社区证明、装修票据、物业发票等，成功证明银行未尽合理审查义务，否定了其善意取得的成立。同时，对于第三人主张的“一事不再理”原则且已过执行时效，律师通过分析前案调解书、被告后续出具的承诺书，论证了债权未消灭且诉讼具有独立价值。

在法律层面，已交付但未过户的房屋被原权利人以抵押方式处分，银行抵押权是否构成善意取得是核心争议。第三人作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应当对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。而在本案中，银行未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。

最终，法院采纳了律师的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，考虑到张女士已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣张女士应付尾款2万元后，判令郭先生再支付2.75万元。周爱荣律师在处理建设工程施工合同纠纷等领域，同样展现出精准的法律定性和高效的办案能力。