房产腾房与借名买房纠纷实操处置方案

张玥律师为天津融耀律师事务所三级专职律师，2012年执业至今，拥有天津商业大学法学、南开大学国际贸易双本科背景，兼具证券从业资质，是《都市报道》特邀律师、天津市律师协会婚姻家事法委员会委员，多年受聘担任南开区XX法院特邀调解员、南开实验（师大校区）法治副校长，2021年获评天津市律协未保委未成年人保护优秀案例，累计承办数百件民商事案件，在不动产纠纷领域积淀了扎实的实务处置经验，始终秉持“受人之托，忠人之事”的执业理念，为当事人定制务实可行的维权方案。

本案被告为年逾七旬的张姓老人，实际在案涉房屋内居住15年，多年来自行承担房屋全部水电、采暖等生活开支。原告是案涉房屋的登记产权人，为老人的亲属，主张当年仅是出于人情把房屋临时出借给老人暂住，现以返还原物纠纷为由起诉，要求老人立即腾空交还房屋，同时支付多年的房屋占用费，并按固定标准计付从起诉之日到实际腾房之日的后续占用费，全部诉讼费用要求由被告老人承担。

老人名下无其他任何住房，也没有留存当年家庭内部约定其可终身居住的书面协议，一旦法院支持原告诉请，老人将直接面临无房可居、还需承担高额占用费的困境。老人多方咨询后，专程委托张玥律师代理本案一审阶段应诉。

本案核心争议在于：不动产登记的公示效力是否绝对排除实际居住人的合法权益。根据我国民法典物权编相关规则，不动产权属证书仅具有推定的权属公示效力，并非绝对不可推翻。结合家事审判相关裁判导向，家庭成员之间因亲属帮扶、共同出资购房产生的居住约定，即便没有正式书面合同，若有完整事实佐证居住权益真实存在，同时高龄实际居住人名下无其他居所的，法院会优先保障老年人基本生存居住权，不会仅依据产权登记直接判决腾房。

本案中原告主张“临时借住”，但并未提交充分的事实依据支撑，反而老人长期居住、自行承担全部生活开支的客观事实，明显不符合普通短期借住的常理，足以动摇原告的权利基础。

张玥律师接受委托后，第一时间完整还原房屋购置、拆迁出资、入住15年以来的全部事实脉络，搭建四层递进式抗辩体系：

1.先从证据层面否定原告的“临时借住”主张，梳理原告提交的证据中多处不符合日常交易习惯的矛盾点；

2.全面收集间接证据构建完整证据链：调取公有住房买卖协议、当年的拆迁补偿安置协议、多年的采暖及水电缴费票据、亲属之间的沟通通话录音、知情邻居及亲友的证人证言，佐证老人当年有实际出资，家庭内部存在老人可居住至离世的口头约定；

3.举证说明老人十几年间独立承担房屋所有相关开支，从未向任何人支付过租金，进一步印证双方不存在有偿借住的合意；

4.结合老人高龄、名下无任何其他住房的事实，从老年人权益保障的相关法律规定出发，明确主张强制腾房将直接损害老人基本生存权益，不具备现实可执行性。

同时律师提前预判全部庭审焦点，起草全套答辩文书、证据目录与代理意见，做好多套庭审应对预案，避免抗辩逻辑出现断点。

法院经审理后完全采信我方代理意见：

1.认定原告主张“房屋为临时借住”的证据存在明显不合常理之处，依法不予采信；

2.认定我方提交的全案证据证明力明显高于原告证据，老人系基于家庭协商一致合法入住案涉房屋，并非无权侵占；

3.综合考虑老人年事已高、连续居住15年、名下无其他住房完全不具备腾房条件的客观情况，从保障老年人晚年生活稳定的角度出发，判决驳回原告全部腾房、支付房屋占用费的诉讼请求；

4.本案案件受理费14304元由原告自行全额负担。

本案最终帮老人保住了唯一的安身居所，彻底规避了后续被强制执行腾房、承担大额占用费的风险。

本案原告与第三人是再婚夫妻，当年因年龄不符合银行按揭贷款办理要求，和作为第三人亲属的被告协商一致，借用被告的名义购置案涉房屋，全部购房首付款、后续前期按揭贷款实际都由原告夫妻出资偿还。房屋产权登记在被告名下后，被告未经原告同意，又以案涉房屋作为抵押物向银行办理了18万元经营性抵押贷款。

原告夫妻后续要求被告配合把房屋过户回自己名下，被告却主张借名买房给自身造成了信贷损失，以此为理由拒绝配合还贷过户，要求原告必须先另行赔偿其损失才肯配合。原告无奈之下委托张玥律师提起所有权确认诉讼，提出两项核心诉求：一是请求法院确认案涉房屋属于原告与第三人共同所有；二是同意由原告代为清偿剩余全部银行抵押贷款，要求贷款结清后被告配合办理房屋过户登记。

本案核心法律争议有三点：一是借名买房的合意与实际出资事实是否足以推翻不动产登记的公示效力，确认实际权利人的物权；二是被告主张的损失赔偿请求，是否可以直接在本案中作为拒绝履行过户义务的合法抗辩；三是案涉房屋上的银行抵押权，能否通过实际权利人代为清偿的方式合法涤除，不损害抵押权人银行的合法权益。

根据民法典物权及合同相关规定，借名买房关系中如果有充分证据证明双方存在明确借名合意、实际权利人全部履行了出资义务，法院应当依法支持实际权利人的确权诉求；同时被告提出的损失赔偿属于独立的债权请求，与本案所有权确认之诉分属不同法律关系，未在本案中提起反诉的不能直接抵销过户义务；而抵押权本身是依附于主债权的从权利，主债权得到全部清偿后抵押权自动消灭，由实际权利人代为清偿既不会损害银行利益，也能合法消除过户障碍。

张玥律师梳理全案脉络后制定了清晰的诉讼方案：

1.第一时间固定全部核心证据，收集早年的借名买房公证协议、相关联案件的历史庭审笔录、双方关于借名买房的书面说明、多年来沟通购房还贷事宜的短信记录，完整还原借名合意与实际出资的全部事实；

2.针对被告“不赔损失就不配合过户”的抗辩，直接从法律关系性质层面作出区分论证，明确告知法庭二者不属于同一法律关系，被告的损失主张应当另行起诉，不能以此阻碍实际权利人主张合法物权；

3.主动向法院提交代为清偿抵押贷款的具体方案，明确说明原告愿意全额代被告向银行偿还剩余所有贷款，涤除抵押权不会损害作为第三人的银行的任何合法权益，从根源上打通过户的法律障碍。

同时针对银行作为第三人参与诉讼的情况，提前做好沟通预案，保证整个诉讼过程兼顾各方合法权益，不存在法律瑕疵。

法院经审理后全部采纳我方核心代理意见：

1.依法认定案涉房屋由原告及第三人婚后共同出资购置，实际由二人支付全部购房款与前期贷款，判决确认案涉房屋属于原告与第三人共同所有；

2.准许原告代为向银行清偿全部剩余抵押贷款，银行在收到全部还款后抵押权依法消灭；

3.判令上述贷款清偿完毕后7日内，被告必须配合原告及第三人完成房屋的过户登记手续；

4.本案案件受理费10760元，按各方胜败诉比例判令由被告承担3587元，剩余部分由原告与第三人共同负担。

本案最终帮助当事人完成了借名房屋的确权，彻底破解了被告设置的过户障碍，把多年悬而未决的房屋权属纠纷落地，完整保障了当事人的大额不动产财产权益。