房产赠与遗嘱怎样有效？

一、房产赠与遗嘱怎样有效?

房产赠与遗嘱的有效需要符合下列条件：

1.立遗嘱人必须具有立遗嘱能力

《继承法》第二十二条规定：“无行为能力人或限制行为能力人所立遗嘱无效。”无行为能力或限制行为能力人不具备真实表达自己意思的能力，也不具备与其相关的民事活动的责任能力，他们所立遗嘱，超越了法律规定的范围，法律规定其从事的民事活动无效，是为了保护他们的利益不受侵害。为此，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第四十一条“遗嘱人立遗嘱时必须有行为能力。无行为能力人所立的遗嘱，即使其本人后来有了行为能力，仍属无效遗嘱。遗嘱人立遗嘱时有行为能力，后来丧失了行为能力，不影响遗嘱的效力。”也充分说明了立遗嘱人必须具有立遗嘱的能力。

2.遗嘱内容必须是立遗嘱人的真实意思的表示

《继承法》第二十条明确规定：“遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。”遗嘱人在遗嘱中确立的内容是处分自己生前合法所有的个人财产，立遗嘱人如果在胁迫等外在因素的压迫下所立遗嘱，或遗嘱被人篡改、伪造，均是他人的意思，他人无权处分财产所有人的遗产，只有遗产所有人才能处分自己合法所有的遗产，因此，遗嘱一定要表示遗嘱人真实的意思，这也是体现对公民个人所有的财产的保护。

3.处分遗产只能是个人合法财产

遗嘱处分的遗产只能是个人合法所有的财产，处分其他财产无效。

《继承法》第十六条第一款规定：“公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产。”界定了遗嘱处分的财产是公民个人财产，凡是违反这一条规定的遗嘱无效。最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第三十八条规定：“遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产，遗嘱的这部分无效”，充分说明遗嘱人在遗嘱中处分遗产只限于个人财产，凡超越这个界限的无效。

二、遗嘱无效的情况有哪些?

1、 遗赠扶养协议导致的遗嘱无效

遗赠扶养协议是诺成、要式法律行为，在遗赠人生前一经签订即发生法律效力，抚养人就必须按协议履行抚养遗赠人的义务，而遗嘱是单方法律行为，没有附加明确的义务，因此遗赠扶养协议的效力优于遗嘱。一个有效的遗赠扶养协议会导致遗嘱中对遗赠扶养协议中已处分财产的处分失效，但并不影响对遗赠扶养协议中未处分财产的处分效力。

2、遗嘱人无民事行为能力或限制民事行为能力导致遗嘱的无效

根据《中华人民共和国继承法》的规定，无行为能力人或限制行为能力人所立的遗嘱无效。遗产应按法定继承进行分割。

3、 违背遗嘱人真实意愿导致的失效

行为人的意思表示真实是民事法律行为有效的实质要件之一，如果遗嘱人所立遗嘱是违背遗嘱人真实意愿，如：以欺诈胁迫等手段订立的遗嘱，则该遗嘱全部无效。

4、 多份遗嘱内容冲突导致的遗嘱无效情形

在现实中，一个遗嘱人出现多份遗嘱的情形并不少见，多份遗嘱内容如果并不冲突，就不存在失效的问题，反而可以互补;但如果内容存在冲突，就必然导致效力较低的遗嘱的相应内容失效。

对于房产赠与的行为，是可以按照遗嘱人自己的意愿来进行处理的，因为遗嘱人作为房产的所有权人，是有权对相关情况进行认定的，具体情况下可以根据自己的遗嘱能力，以自书遗嘱、代书遗嘱、口头遗嘱、录音遗嘱等方式订立。