老人病重期间房屋被悄悄过户？南充房产合同纠纷律师实务解析

2025年5月，家住南充营山县的张阿姨找到李琦律师求助。张阿姨与老伴属于再婚，老伴2003年按揭购买了一套城区住宅，婚后两人共同偿还剩余贷款、装修房屋，一起生活了二十多年，张阿姨的儿子也跟着一同居住，与继父形成了正式的继父子关系。2025年2月老伴确诊食管癌，次日一名远房亲戚就和老伴签了房屋买卖合同，以存量房买卖的名义把房子过户到了自己名下；仅仅过去一个多月，老伴就因病去世，没有留下任何遗嘱。

张阿姨认为，这套房子自己有共同还贷的份额，老伴病重期间没有经过她同意就把房子过户给别人，对方也没给购房款，明显是恶意串通损害自己的合法权益。但她跑了好几次不动产登记中心，只拿到了过户的相关记录，没有对方的付款凭证，也拿不到当年老伴和对方签的买卖合同，根本说不清过户背后的真实情况，更不知道该走什么程序把房子追回来。

很多人遇到这种事第一反应是“房子是对方婚前买的，登记在他名下，别人想卖给谁就卖给谁，自己根本管不了”，其实不是这样。

李琦律师解释，按照《民法典》相关规定，这套房子虽然是老伴婚前签合同买的，但婚后十几年夫妻共同偿还按揭贷款的部分对应的房产份额，属于张阿姨和老伴的夫妻共同财产，不是老伴一个人的个人财产，张阿姨对这套房子本身就享有法定的权益份额，不是只能主张一点还贷的补偿钱。

至于对方说“是生前赠与遗愿、履行过户手续”的说法，李琦律师强调，这种口头说法没有任何效力。对方既拿不出书面的房屋买卖合同，也拿不出任何支付购房款的转账记录，本质上就是用买卖过户的形式，掩盖无偿赠与的真实操作。只要能证明对方明明知道张阿姨对这套房子有份额，没经过她同意就把房子过走，这种恶意串通损害第三方合法权益的民事行为，法律上直接就会被认定为无效。

这类房产纠纷如果要在南充打官司，流程并不复杂。李琦律师介绍，首先要整理好婚姻关系证明、还贷记录、不动产过户登记信息，向房屋所在地的基层法院递交立案材料；法院立案后会先安排查阅不动产登记的全套内档，固定过户的时间、原因和登记信息；这类案件适用简易程序审理，整个庭审重点会放在查明过户的真实交易性质、有没有实际付款、有没有侵犯原告的财产权益这几个核心问题上。因为涉及房产这类不动产权属争议，全程不需要做财产保全，只需要通过庭审把事实查清，最终由法院出具判决书确认合同效力即可。南充本地办理这类房产维权诉讼，全程走线上立案、线下开庭的流程，当事人不需要来回跑多个部门。

很多当事人跑了好几趟，手里只有自己手里的结婚证、房产证复印件，根本不知道要准备哪些关键材料。李琦律师提醒，这类案件要打好官司，核心的证据材料就几类：一是身份和亲属关系材料，包括结婚证、继父子关系的证明，证明原告对房屋享有合法的权益基础；二是不动产登记中心调取的全套内档，包括过户申请材料、登记时间、登记原因，证明房屋在老人病重期间被以买卖名义转移；三是举证对方没有支付购房款，没有书面买卖合同，从根本上戳破“存量房买卖”的虚假外观，锁定名为买卖、实为赠与的真实性质。

最终经过法院公开开庭审理，查明涉案房屋在2025年2月通过存量房买卖的名义完成转移登记，但被告无法提供书面买卖合同，也自认没有支付任何对应房屋价款。法院认定双方是虚假的买卖意思表示，属于恶意串通损害张阿姨的合法房产权益，依据《民法典》相关条款判决确认案涉房屋买卖合同无效，案件受理费全部由被告承担。

李琦律师是四川斌鼎律师事务所主办律师，同时担任营山县人民检察院12309值班律师、营山县司法局援助律师，深耕南充本地法律服务，擅长处理房产合同纠纷、婚姻家事财产分割、确认合同无效类维权案件，在南充本地合同维权、合同违约起诉、房产权益纠纷领域积累了丰富的实务办案经验。遇到老人病重期间房产被擅自过户、共有房产被私自处分的情况，当事人可以凭借完整的证据材料，通过诉讼途径依法主张自身的合法财产权益。