千万土地出让金补缴行政复议案代理始末

2010年，某房地产开发公司响应地方政府招商引资号召，拿下某花园小区项目，总用地面积六万余平方米，当时拿到的规划容积率为4.85，还获得时任县政府领导“同意先施工后补办手续”的批示。项目2015年全部建成交付业主，后续被纳入当地房地产解遗项目清单，走手续完善流程。

2017年11月，开发公司为7号楼所在地块补签《国有建设用地使用权出让合同》，合同里标注容积率不高于2.5。住建部门在开发公司缴纳对应罚款后，2018年核发了7号楼的《建设工程规划许可证》，证上确认的建筑面积和项目实际建成情况完全一致。直到2022年9月，当地自规局突然出具《行政决定书》，认定7号楼实际容积率远超出让合同约定的2.5，参照历史楼面地价评估结果，责令开发公司补缴土地出让金一千五百余万元。开发公司申请行政复议被维持后，找到了强小磊律师代理诉讼。强小磊2007年正式执业，先后拿到河北师范大学法学学士、中国政法大学研究生学历，如今是河北燕赵众诚律师事务所的主任、高级合伙人，同时担任石家庄市律师协会副会长、河北省律师协会公益与法律援助委员会副主任等多个职务，此前已经承办近千件各类案件，有足够多的实务积累应对这类涉及行政争议与历史遗留问题交织的复杂案件。

接案后，强小磊第一时间把所有在卷材料铺在办公桌上逐页核对，从最容易被忽略的程序细节入手，先梳理出行政机关作出这份损益性行政行为之前，没有向开发公司书面告知补缴依据、拟作出的处理结果，也没有听取当事人的陈述申辩，更没有组织正式听证，直接省略了正当程序的全部核心环节。紧接着他跳出出让合同的字面条款，把项目从招商、开工、建成到补办手续的全时间线全部理顺，找到2010年最初的规划文件、县政府批示、2015年的交房记录、2018年的规划许可证等十几份关联材料，一一对应标注时间节点。他还特意找来当地针对房地产解遗项目发布的全部政策性文件，逐句核对条款中关于土地价款核算的适用标准，确认这类政府批准先建的项目，应当参照开工前已经确定的容积率指标核算，不能用后续补签出让合同时的新规标准反向约束企业之前的建设行为。

开庭前，强小磊把所有代理观点整理成清晰的三层逻辑：第一，行政机关作出涉及千万元财产减损的行政决定，未履行法定告知、听证程序，直接违反正当程序原则；第二，住建部门后续核发的规划许可证已经确认了项目实际建成的建筑面积，不能仅凭补签出让合同时约定的较低容积率，反过来认定企业超容积率建设；第三，案涉项目属于政府明确的解遗项目，完全按照当时的政府批示推进建设，不能脱离历史背景单独拿事后的出让合同条款向企业追收巨额款项。强小磊此前办理过数十件建设工程与房地产领域的疑难案件，最擅长从纷繁的证据链条里找到关键突破口，这次他把项目每个阶段的文件都按时间排序做成可视化对比表，开庭时逐一呈给合议庭核对。

一审法院经审理，认定自规局作出的补缴决定事实不清、违反法定程序，复议决定同样证据不足，判决直接撤销两份文书，责令自规局限期重新作出行政行为。自规局不服一审判决提起上诉，强小磊针对上诉理由再次补充了三份当地同类解遗项目的处理文件作为参考依据，在二审庭审中进一步明确，脱离项目历史背景作出的补缴决定，本质上是让企业为行政机关当年未及时完善手续的疏漏买单。石家庄市中级人民法院最终认可全部代理意见，认定原审判决事实清楚、适用法律正确，行政机关作出损益性行政行为必须严格遵守正当程序原则，上诉人的各项理由均不成立，终审判决驳回上诉，维持原判。

拿到终审判决当天，开发公司负责人特意到律所当面致谢，这笔千万元的支出被免除，企业不用再承担远超预期的不合理负担。这类涉及房地产解遗项目的行政争议，普遍存在时间跨度大、主体行为交错、政策文件新旧衔接复杂的特点，很容易出现权责不对等的处理结果。作为石家庄市人民政府法律顾问，强小磊清楚这类案件的判决结果，不止影响单个当事人的权益，还会成为当地后续同类历史遗留问题处理的参照标尺。行政机关处理解遗项目，不能脱离项目形成的历史背景单独套用事后规则，否则就偏离了政策设定的初衷。从业多年，他始终坚持诚信为本，服务至上的执业理念，此前还拿到过司法部颁发的全国公共法律服务工作先进个人、中央政法委长安剑评选的“平安之星”等多个荣誉，《法制日报》《河北法制报》都曾报道过他的相关事迹。这次的判决，也为当地后续处理同类行政争议划出了清晰的法律边界。