业主委员会自治是否合法？

[律师回复] 一般情况下，业主自治小组属于非正式的物业管理主体；但是业主大会在《业主大会议事规则》或者业主大会决议中明确业主自治小组的产生办法和职责义务，使之成为业主大会的正式组织机构之一。对于业主大会决定实行业主委员会自管的小区或大楼，业主委员会可以根据业主大会的决议成立业主自治小组，作为日常的管理机构，代表业主委员会实施业主大会的决定。
业主委员会是业主大会设立的正式组织机构，按照《业主大会议事规则》的规定由全体业主选举产生，按照《物权法》《物业管理条例》和《业主大会议事规则》履行职责。业主大会、业主委员会的决定对全体业主具有约束力。

[律师回复] 业主委员会是业主大会设立的正式组织机构，按照《业主大会议事规则》的规定由全体业主选举产生，按照《物权法》《物业管理条例》和《业主大会议事规则》履行职责。业主大会、业主委员会的决定对全体业主具有约束力。
业主自治小组和业主委员会都是按照业主大会的决定履行职责。没有成立业主大会的小区可以设立业主自治小组的临时组织代表全体业主履行管理职责。无论是业主自治小组还是业主委员会，代表业主与业主共同决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同，应该将合同的主要内容提交业主表决通过后实施。

[律师回复]
1. 小区规模要小：小区规模越小越好管理，规模大的小区更不好管理;
2.有想法的物业经理或是业委会：物业经理或业委会要抱着奉献精神，同时还要有自身的想法;
3. 业主要配合、团结：如果业主不配合，那么工作很难开展;
4. 小区要有公有资产收入：有了公有资产才能更好的解决一些问题

[律师回复] 一般情况下，业主自治小组属于非正式的物业管理主体；但是业主大会在《业主大会议事规则》或者业主大会决议中明确业主自治小组的产生办法和职责义务，使之成为业主大会的正式组织机构之一。对于业主大会决定实行业主委员会自管的小区或大楼，业主委员会可以根据业主大会的决议成立业主自治小组，作为日常的管理机构，代表业主委员会实施业主大会的决定。

[律师回复]
1.小区的规模太大或者太小。
当小区的户数3000-5000，甚至是5000户以上的，那要实行业主自治就特别困难。因为小区比较大，业主又多，需要的业主委员会队伍就比较大。对小区划分区域，每个区域由一支业主委员会队伍来服务，但是鉴于人多，各种各样的意见都有，众口难调，以少数服从多数的原则，势必还是会引起不少争吵，管理和工作落实不到位。
当小区户数太少，比如说200户的小区，也是见过这样子的小区实行业主自治，但是最后也失败。为什么呢？因为小区的物业管理费是0.6元/平米，假设每户100平米的前提下，那么一个月小区的物业收入是12000元，但是请的人工作人员是5个，1个物业负责人，2个保洁，2个保安，另外维修人员都不敢请，但是这每个月的物业费收入都不够给人员工资，更不要提绿化、公共设施建设和维修等等。
最好小区规模在500-1000户之间，管理起来会比较方便，业主生活区域也会比较紧密。
2.聘请的物业经理无法应对小区业主的各类需求
小区管理的服务对象是人，不同的人对服务又有着不一样的标准，这也是现在很多物业公司和业主的矛盾点。连同业主委员会自己聘请的项目经理，也同样出现这个问题。业主对物业服务有不同的要求，项目经理表示没办法处理，众口难调，每个人都有要求，没办法满足每一个业主。
小区自治所聘请的项目经理，一定要有很好的心理素质，才能承受住业主的各类指责。除了在小区的管理上要有想法，负责人，还要懂得调节业主之间的关系，以及业主与服务人员之间的关系。
3.业主委员会私心过重，没有奉献精神
这个原因占小区自治失败的比重较大，要实行业主自治，一定要有一批带头的人出来。这群人要挡得住小区其他业主各种质疑的同时，还要凡事亲力亲为，无偿付出时间精力。但是在现实中，还是存在有些业主委员会成员是为了个人利益，加入这个队伍，最后一颗老鼠屎坏一锅粥。
业主委员会或者有的小区是自管会，这几个人必须有无偿奉献的精神，只有业主给予了充分的信任，才能开展工作，这个工作很大程度是吃力不讨好的。这几个人还必须有魄力，懂坚持。不要被个别业主一闹，就歇菜了，那肯定都开展不下去了。
4.小区的业主不配合、不团结
小区业主的配合度和对业主委员会或自管会的拥护程度非常重要，决定着带头实施业主自治能否持续下去。但是在实际操作中，只要管理决策触碰到部分业主的利益时，这些业主就会闹起来。做管理的，就一定会得罪人，这是必定的。小区业主团结不团结，几乎可以决定这个小区能不能进行业主自治。
如果管理的决策确实从小区的角度出发是有利的，当部分业主起来质疑的时候，就需要一帮业主在业主委员会或自管会的背后支持，呼声要高于质疑声，不然自治很难进行下去。
5.小区没有公有资产收入
送钱到业主口袋容易，但是要从业主口袋拿钱难。一小区实行业主自治后，业主还是挺满意的，因为物业费比以前还低了，而且服务质量也挺好，大家都比较接受，但是当有业主向自管会提出，屋顶漏水需要人去维修，这可把自管会的几个人给难倒了，每月收的物业费也就差不多够开支，向来没什么剩余，他们手上没有钱可以动工。如果要动用维修基金，还需要全体业主开会表决。
有钱才好办事，没有钱小区自治很难走下去。

[律师回复] 业主委员会的法律地位没有明确规定。
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。
2007年《物业管理条例》修改之后取消了业委会是业主大会的执行机构的限制，把“业主委员会”规范为“业主委员会执行业主大会”。
社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。
业主委员会不是法人代表，没有法人资格，难以作为民事主体资格提起诉讼，需要通过召开业主大会，达到专有面积和业主人数双过半才能获得授权进行诉讼。
由于法律没有赋予业主委员会应有的民事法律地位，所以即使成立了业主委员会，受委托的物业公司的地位仍然强势于作为委托人的业主和业主委员会。

[律师回复] 1、召开业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况; 2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同; 3、设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理; 4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算; 5、听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动; 6、监督公共建筑、公共设施的合理使用; 7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

[律师回复] 物业管理与业主自治并不矛盾，物业服务企业要在业主委员会或者业主大会的监督、指导、配合下，进行物业服务；而业主自治，要通过监督物业服务企业切实履行物业服务合约，精打细算，积极为业主好做各项服务服务来实现。
成立业主委员会或者业主代表大会，是做好业主自治的前提；监督物业服务企业的服务，只业主自治的主要工作。物业服务企业必须为业主做好合同规定的各项服务，才能续签物业服务合同，才能长期稳定经营。

[律师回复] 若要管理自治，也必须征得百分之五十的业主同意，否则本质上也是不合法。执行起来也没有业委会具备合法性工作力度大。

[律师回复] 关于曾受治安拘留可否任业主委会委员这个问题，几年前有过刑事案底的人能做贷款，只要符合相关要求即可。贷款的基本条件：1．在中国境内有固定住所、或有当地城镇常住户口(或有效居住证明)、或有固定的经营地点的有完全民事行为能力的中国公民；2．有正当的职业和稳定的经济收入，具有按期偿还贷款本息的能力；3．无不良信用记录，贷款用途不能用作购房、炒股，赌博等行为；只要符合银行贷款申请条件后，提供身份证、稳定的住址证明、稳定的收入来源证明就可以办理小额贷款业务。

[律师回复] 实际当中，各个地区成立业主大会及业主委员会的条件不尽相同。
1、如根据《江苏省物业管理条例》及《南京市物业管理办法》的规定：物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50％，或者已交付使用的物业建筑面积达到30％不足50％，但使用已超过一年的，应当由所在区的物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
2、如根据《成都市物业管理业主大会规程》成房物管[2003]7号 相关条款规定：公有住房出售达到总建筑面积1/2以上的，商品房出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满1年的，业主应当筹备业主大会的成立。
3、京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”
4、根据《上海市住宅物业管理规定》的第七条相关规定： 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。
因此，一般来说，《物业管理条例》和《业主大会规程》对业主委员会的成立只做了原则性的规定，即小区成立业主大会及业主委员会需要以住房的出售面积达到建筑总面积的一半以上，但是各个地区，根据该地区的实际情况又有进一步具体的规定。

[律师回复] 不是监察对象，小区业主委员会是居民自我成立的服务组织，没有法人资格，没有公权力，而居民委员会是根据《村民自治法》选举成立的，服务群众过程中，有公权力。

[律师回复] 业主委员会的法律地位没有明确规定。
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。
2007年《物业管理条例》修改之后取消了业委会是业主大会的执行机构的限制，把“业主委员会”规范为“业主委员会执行业主大会”。
社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。
业主委员会不是法人代表，没有法人资格，难以作为民事主体资格提起诉讼，需要通过召开业主大会，达到专有面积和业主人数双过半才能获得授权进行诉讼。
由于法律没有赋予业主委员会应有的民事法律地位，所以即使成立了业主委员会，受委托的物业公司的地位仍然强势于作为委托人的业主和业主委员会。
扩展资料
业主委员会的法律地位的争议
中国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织、国家，社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。
所谓法人是指具有权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人必须符合下列四个条件：
（1）依法成立；
（2）有必要的财产或者经费；
（3）有自己的名称、组织机构和场所；
（4）能够独立承担民事责任。
其他组织又成为非法人组织，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。
中国《民法通则》没有关于其他组织的规定，但是《民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”
最高人民法院关于适用若干问题的意见对其他组织作了进一步的明确，其中第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”
由此可见，其他组织是受中国法律认可和保护的民事主体之一，主要包括合伙企业、个体工商户、农村承包经营户、个人独资企业、企业法人的分支机构和其他不具备法人资格的经营实体和公益团体等。
法人和其他组织的差别主要表现为能否独立承担民事责任，法人能够自己独立承担民事责任，与其成员的责任是严格分离的，如公司的责任与股东的责任相互独立；
其他组织则不能独立承担民事责任，其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内分离，但是成员必须承担最终责任，如合伙企业超出合伙财产范围的责任由合伙人承担无限连带责任。

[律师回复] 根据《建设部关于印发lt;业主大会规程gt;的通知》(以下简称《通知》)第二十九条规定：“经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。”
　　根据规定，业主大会作出的决议至少要有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加的业主大会，经与会业主的投票权半数以上通过才有效，并且以书面形式在物业管理区域内公告。只有通过这一系列的程序，罢免业主委员会或主任的程序才是合法有效的。

[律师回复] 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第三十五条　业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
更多内容参见《业主大会和业主委员会指导规则》。这是住房和城乡建设部制定规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益的一部规则。

[律师回复] 你好，业主自治的理论基础在于业主的建筑物区分所有权理论。我国的物权法对业主的建筑物区分所有权作出了明确的规定。物权法第70 条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

[律师回复] 若要管理自治，也必须征得百分之五十的业主同意，否则本质上也是不合法。执行起来也没有业委会具备合法性工作力度大。

[律师回复] 业主委员会不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义提起诉讼。理由是：根据我国《民事诉讼法》第三条规定，具备诉讼主体资格有三类主体，即自然人、法人以及其他组织。
（1）业主委员会显然不是自然人。
（2）业主委员会也不是法人，因为根据《物业管理条例》的规定，业主委员会只需向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门办理登记，不属于社团法人，也无需向工商行政管理部门进行工商登记，不属于企业法人。
（3）业主委员会也不属于“其他组织”

[律师回复] （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。

[律师回复] 应当经过业主的共同决定，通过召开业主大会的方式，根据物业管理条例的规定，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。该事项经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的话，该决定可以获得通过。〈物业管理条例〉　　第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。　　业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。