二手房他项权证谁去办理？

[律师回复] 二审答辩状什么时候写
《民事诉讼法》第一百一十三条规定，人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告在收到之日起十五日内提出答辩状。
被告提出答辩状的，人民法院应当在收到之日起五日内将答辩状副本发送原告。被告不提出答辩状的，不影响人民法院审理。

[律师回复] 你拿你的产权做抵押从银行借了钱而已。没有还清贷款的，房管局的档案里会有记录，你的房产证上备注栏也会有注明。现在大多数银行会要求你去房管局做一个标明抵押事项的《他项权利证》，把这个《他项权利证》放在银行，房产证给你。什么时候贷款还清了，带着银行的证明去房管局做变更就是，同时撤销《他项权利证》。

[律师回复] 您好，你咨询的问题，答案如下
应该是用身份证、合同等，具体要向当地的有关部门进行咨询。
希望可以帮助你，望采纳！

[律师回复] 检查户口是否迁出
卖方户口如果不能及时的迁出，将会给买方带来很大的麻烦，特别是有孩子要上学的。如果卖方暂时不能将户口迁出的，可以让卖方做出书面承诺。必要的时候，可以留部分押金以制约。

[律师回复] 建议最好委托律师去房管局查查房下的是否有抵押、担保、租赁等情况，这对你是一个保障。在签订合同的时候，一定要注明卖方保证房下无抵押、担保等影响房屋过户的情况，负责承担违约责任。再者要注意房屋的交付的约定，以何时交付为准。还需注意的就是办理过户所需的材料及卖方应尽的辅助义务要明确。
你说的分阶段付款只要卖方同意，是可以的。
最后，你带的材料是身份证件，要核实卖方的身份证件，房产证、土地使用证、房屋登记信息，尤其是房产证上的名字是否和卖方一致。

[律师回复] 您好房子您购买之后您就拥有产权证产权证就是您的权属证明然后您在银行贷款银行也是把产权给您了的但是您是在银行用房子做了抵押的相当于是这个概念再然后就是银行相当于是做了一本产权证是绿色的也就是房子的另一个权属证明就是您问的他项权意思就是说如果您没钱还银行，银行可以用绿色的产权证去卖房子，同样的，也是为了防止您房子没有还款结束就去进行交易。希望对您有所帮助

[律师回复] 购买新车第二年保险，车主应该根据实际情况选购，但一般最好考虑交强险、第三者责任险、车上人员责任险、不计免赔险等险种。

[律师回复] 二手房合同是指购房者和售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。二手房合同应包括以下主要条款：
1、合同双方当事人：买卖双方的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话，那么还包括委托代理人的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。
2、标的：标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在二手房合同中，标的就是房屋。这主要包括以下内容：房屋的坐落位置；面积；所买卖房屋的面积，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积房屋是现房，还是期房房屋的配套设施和维修标准。
3、房屋的价格及付款时间约定：一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
4、交房期限：卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记，卖方应给予必要的协助。或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证（所有权人为买方）交付买方，由买方支付有关的费用。
5、权利担保：卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷，由卖方承担全部责任。
6、违约责任：违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定对督促当事人自觉而适当地履行合同，保护非违约方的合法权益，维护合同的法律效力起着十分重要的作用，同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任，卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任，以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。
7、合同双方认为应当约定的其他事项：如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等
二手房谁准备合同，双方自愿协商就好了。

[律师回复]
1、与原业主约定具体的交接时间；
2、购房者、业主、中介公司服务人员三方同时到场；
3、查看水、电、气余量并确定无欠费；
4、也可以将水电气余量折合成现金付给原房主；
5、检查水、电、气设备是否可以正常使用；
6、检查原房主留下的家具、电器的完好度；
7、检查各个房间的质量；
8、将水电气卡、房卡、房间和车位钥匙交给购房者；
9、三方一起到物业公司结清原房主的应付费用；
10、由物业公司提供结清证明并交付购房者保管；
1
1、更改物业公司业主档案、信息；
1
2、按照合同约定的其他条款完成其他特别约定；
1
3、留好购房合同、原房主与中介人员的联系方式。

[律师回复] 购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。
其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。
与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况、户型是否合理、各种管理是否到位、供电容量是否能够负荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮、小区保安水平、物业管理费及收费标准等等。此外，请您千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
在掌握房屋基本情况的基础上，从多个方面对比判断二手房的价值。
最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

[律师回复] 二手房交易注意事项在二手房交易注意事项中要注意的有以下几点
1.二手房交易注意事项之房屋手续是否齐全房产证是必须有的、房屋缴费的清单，有效发票等等一些关乎于凭证问题的凭据。
2.二手房交易注意事项之房屋产权是否清晰有很多家庭的房屋产权都是有几个人，在确认交房时必须所有拥有此套房屋的统一签字才算有效，反之则交房是无效的。
3.二手房交易注意事项之交易房屋是否在租用二手房交易注意事项别注意的一点，二手房固然重要却不能忽视掉交易房的现状问题，如果正在租凭中，几哦啊放后会引起很多不必要的纠纷。

[律师回复] 摘要:行政复议中,《行政复议法》第二十八条的适用是一个颇具争议的问题。文章对于复议机关撤销、变更或确认具体行政行为违法的适用条件,从理论的高度和实务的角度进行了分析研究。针对复议工作中出现的一些问题,深入地分析了原因,提出了一些可行的建议。
　　关键词:行政复议;撤销;变更;确认违法
　　
　　《行政复议法》第二十八条规定了行政复议决定的种类。其中第一款第
(一)、
(二)项规定的决定维持、决定履行的适用条件易于把握,而第
(三)项规定的决定撤销、变更或者确认具体行政行为违法的适用条件则不十分清晰,因此导致复议工作中出现了一些理解上的偏差,有感于此,本文仅就行政处罚案件的复议工作中如何理解、适用该规定谈一些个人看法,以期有裨于行政复议的实务工作。
　　
一、对专家学者意见的分析探讨
　　《行政复议法》第二十八条第一款第
(三)项规定了复议机关决定撤销、变更或者确认具体行政行为违法的五种情形,即:
1.主要事实不清、证据不足的;
2.适用依据错误的;
3.违反法定程序的;
4.超越或者滥用职权的;
5.具体行政行为明显不当的。由于立法机关没有对行政复议法做出明确解释,因此,不仅在实践中对该条的理解与适用意见不一,就是专家学者也存在意见上的分歧。
　　第一种观点认为,撤销分两种情况:一是全部撤销,二是部分撤销,适用《行政复议法》第二十八条第一款第
(三)项规定的全部情形。变更决定适用事实清楚、证据确凿、具体行政行为明显不当的情形。确认违法主要是针对无撤销意义的具体行政行为,目的是宣告被申请人存在违法行使职权侵害申请人合法权益的事实,以便为申请人获得行政赔偿提供条件。
　　第二种观点认为:撤销和变更决定的适用条件相同,即第二十八条第一款第
(三)项规定的情形。而确认违法仅适用以下情形:一是对行政机关的违法(诸如打人或损坏物品的事实)行为,二是效力已经灭失的具体行政行为,三是无效的具体行政行为,四是不能成立的具体行政行为。
　　笔者认为,上述两种观点存在一个共同缺陷,即没有分清撤销、变更和确认违法的区别,因而,容易导致适用时的混乱和自相矛盾。例如:第一种观点认为撤销可以适用第二十八条第二款第
(三)项规定全部情形,而变更可以适用明显不当的情形,这就给复议机关一个很大的自由裁量空间,极有可能出现同一案件既可撤销又可变更的情况,难以保证复议决定的公正性;第一种观点在确认违法上主张针对无撤销意义的行为,但没有阐明“无撤销意义”的指向。第二种观点认为变更可以适用第二十八条第二款第
(三)项规定的全部情形,其所带来的问题更多。如,事实不清、证据不充分的如何变更?程序违法的如何变更?这种观点不仅在理论上说不通,也会在实践中增加复议机关违法的机会。
　　
二、撤销、变更和确认违法的适用条件
　　从法律的精神讲,行政机关做出的任何一项具体行政行为都应当客观、公正。客观是指具体行政行为依据的事实要全面、准确反映事件的真相。公正是指做出具体行政行为的决定应符合法定程序,具体行政行为的内容要符合法定幅度。实质上也就是行政复议法第二十八条第一款第
(一)项规定的情形,即认定事实清楚,证据确凿,适用依据正确,程序合法,内容适当。
　　要做到客观、公正,应具备三个基本条件:第一,客观方面,必须具备快速收集证据的设施、工具和检验器材,保证全面、准确地掌握证据。第二,主观方面,行政执法人员必须具备良好的职业道德和业务素质,能够正确地适用法律。第三,制度建设方面,必须建立相关的惩戒制度,使执法人员不敢贪赃枉法。但是在实践中,设施、工具、器材再先进,也难以保证调取的证据全面真实没有瑕疵,执法人员素质再高,也可能出现判断失误。制度再健全、惩罚再严厉,也会有人作奸犯科。因此,我们在评判一个有争议的具体行政行为时,其是非标准就是复议法第二十八条第一款第
(一)项的内容,符合此项规定的正确,不符合此项规定的错误。对错误的具体行政行为(行政处罚),应该
首先考虑错误成因,并以此为前提决定撤销、变更或确认违法的适用。
　　
1.撤销行政处罚
　　撤销是对争议行政处罚效力的否定,其涵义是指行政机关执行职务时遵守了法律的规定,但因客观条件限制或主观认识错误,导致具体行政行为(行政处罚)错误。撤销主要适用事实不清、证据不足或适用依据错误的行政处罚。
　　行政处罚决定已经做出,
首先应推定其合法并由此产生执行的效力。但是,一个正确的行政处罚应具备的第一个要件是事实清楚、证据充分,此条件不具备,其他就成为无源之水。因此,对客观事实的认定是行政处罚的前提。实践中,人们对事物的认识受许多因素的制约,有时通过主观努力能够达到,有时难以达到。例如在证据的调取上,因时间、环境、技术手段、交通工具的限制,很可能出现主要证据灭失或取得的证据不全面的情况。但案件事实需要证据支持,在没有证据或证据证明力较弱的情况下,事实的认定就会发生困难。所以,案件事实的真实性是行政处罚存在的基础,尽管决定这个基础的条件并不完全为人们所左右。也就是说,即使我们严格遵守了法定的权限和程序,仍然难以避免事实认定上的偏差。
　　除了事实认识上的错误,行政机关还可能在适用依据上出现错误。适用依据错误主要指应当适用此法而适用了彼法,应适用此法甲条而适用了乙条,在上位法与下位法不一致时,应当适用上位法却使用了下位法,或者适用已经废止的法规等情形。出现上述问题既有客观因素又有主观因素,客观因素是执法人员业务素质差,对法律规范理解不准确。主观因素则不排除执法人员徇私的可能,尽管这种问题在实践中很难查证。
　　因此,对事实不清、证据不足或适用依据错误的,撤销就成为复议机关优先的选择。
　　
2.确认行政处罚违法
　　确认行政处罚违法是对所争议行政处罚的否定,其含义是法律规定了行政机关执行职务时应当遵守的规范,而行政机关没有遵守或者违反了这些规范。确认违法应主要适用违反法定程序、超越职权和滥用职权的行政处罚。
　　行政处罚的违法性包括两个层面的含义,一个层面指是否符合法律的原则精神,在这个层面上,一般缺少明确的、可操作的判断标准。第二层面指是否符合法律的具体规定,在这个层面上,一般有明确的规范来衡量。上述三种情形中,除滥用职权属于违背法律精神外,其他两种情形都违背了法律的具体规定。
　　违反法定程序是指没有履行法定程序,应当适用此程序而适用了彼程序。超越职权是指下级机关行使了上级机关的权力,或者超出管辖范围行使职权。滥用职权是指违背法律的精神、目的、宗旨,为谋取个人私利或为泄私愤行使公共权力。从行政执法人员的主观心态分析,出现上述问题,既有故意又有过失,但无论哪一种,最终都导致行政处罚行为违法。所以,对这种行为应当从性质上予以否定,复议机关通过确认行政行为违法,来消灭其法律效力。
　　有些学者认为确认违法主要针对已执行完毕无撤销意义的具体行政行为,目的是为相对人申请赔偿提供条件,对此,笔者认为执行完毕不等于终止,只有在相对人丧失了救济权力且执行完毕后,具体行政行为才能终止,撤销才没有意义。具体行政行为(行政处罚)无论是被撤销还是被确认违法,行政机关都应承担赔偿责任。
　　
3.关于变更行政处罚
　　变更是对行政行为适当性的否定,其含义是指相对人承担的义务与其承担的责任相差悬殊,如对危害严重的行为人处以小额罚款,或者是对同一行为的不同相对人给以差别较大的处罚等,总之具体行政行为(行政处罚)的内容有违公正原则。变更适用于处罚明显不当的情形。
　　变更行政处罚的实质是复议机关实施新的行政处罚,所以,变更应当具备以下条件:第一,行政处罚事实清楚、证据充分。第二,被申请人做出行政处罚事实清楚、证据充分。第三,被申请人没有超越职权。理由如下:
首先,复议机关作为被申请人的上级机关,虽然有权行使下级机关的权利,但是在行使时必须遵守法律规定的权限和程序。
其次,在上述三条件不完全具备的情况下,若变更行政处罚,复议机关必须依照法定程序重新调查取证,重新决定,否则,可能构成程序违法。比如,在被申请人违反程序做出行政处罚的前提下,复议机关不能做出变更决定,只有在履行了法定程序以后,才能决定新的处罚。可见,在不具备上述条件下的变更,复议机关要付出很大的成本或承担一定的(违法)风险。
　　
三、与此相关的两个问题
　　
1.关于责令被申请人在一定期限内重新做出行政处罚决定
　　《行政复议法》规定,复议机关决定撤销或者确认该具体行政行为违法的,可以责令被申请人在一定期限内重新做出具体行政行为,笔者认为应把握三点:
1.此规定只适用于法律依据错误(依据已废止的除外)而事实清楚、证据充分、符合程序、未超越职权或者滥用职权的行政处罚。
2.应尽量避免责令被申请人重新做出行政处罚。
3.复议决定未责令被申请人重新做出行政处罚决定的,被申请人不得再做出行政处罚决定。以上观点主要基于以下考量。
　　
首先是基于行政成本的考虑。其一,如果被申请人的行政处罚是因事实不清、证据不充分被撤销,即使责令重做,仍然难以保证事实清楚证据充分,徒增行政成本。因为物证受客观条件的制约,人证受社会环境的影响,认定案件事实时应优先使用距行为发生最近的证据材料。随着时间的推移,物证会灭失、变化,证人会因记忆力减退或受到利诱、威胁做出虚假证词。其二,如果行政处罚因违反程序而被确认违法,复议机关也不宜责令重做。因为,程序是保证实体正确的唯一途径,被申请人只有严格依据法定程序调查、取证、质证、决定才能保证行政处罚的客观公正。假如因程序违法而责令重做,在不得以同一事实和理由做出与原具体行政行为相同或基本相同的具体行政行为的制度约束下,被申请人势必为了处罚而收集新的证据。如此,除了投入新的人力、物力和时间外,有可能出现虚假证据。因此,应该充分认识正当程序的意义,在程序与事实的关系上,必须信守这样一种观念:程序合法未必真实,而程序违法肯定虚假。其三,因超越职权或滥用职权被确认违法的情况下,没有责令重做的必要。所以,对行政处罚来说,除适用依据错误的情况,其他情形不宜责令重做,否则,不仅浪费行政成本,而且劳而无功。
　　
其次是考虑社会关系的稳定。对申请人和复议机关而言,责令重做具有不可避免的潜在的负担。被申请人重新做出行政处罚决定,申请人不服,仍然会申请行政复议,复议机关还要依法受理,因此形成缠讼,使申请人、被申请人和复议机关三方都不得安定,使已确立的权利义务关系处于不稳定状态,进而影响整个社会关系的稳定。
　　第三,考虑职权法定。行政复议法规定被申请人重新做出具体行政行为必须由复议机关决定。这一规定的另一含义是:复议机关未责令重作的,被申请人不得对同一行为重新做出具体行政行为。
　　
2.关于复议案件的审理层次顺序
　　基于以上理解,笔者认为,对行政处罚的复议,可以按层次进行,在某一层次出现问题可直接做出复议决定,没有问题,则继续下层次的审查。
　　
首先,审查行政处罚程序是否合法,应当适用一般程序的,不能适用简易程序。应当适用听证程序的,必须告知相对人听证的权利并应相对人的要求举办听证。如果被申请人违反法定程序,则可以直接确认行政处罚违法,无需对事实、证据、依据及权限进行审查。
其次,要审查被申请人的权限,对于超出职权或滥用职权的,应当确认行政处罚违法。再次要审查事实和证据,对事实不清、证据不充分的,应当撤销行政处罚。
然后审查适用的法律依据,适用依据错误的,撤销并责令被申请人重新作出行政处罚。
　　上述各方面没有问题的,则审查处罚是否适当,不适当的,复议机关予以变更。依据这样的层次审理复议案件,最大的好处是可以认准问题,提高效率。

[律师回复] 房屋他项权证是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。根据担保法规定，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。

[律师回复] 您好。检查卖主的身份证,可以判定卖主是否对所卖机动车拥有使用权和支配权.机动车行驶证,因为这是机动车取得合法行驶权利的凭证.车辆的登记证明,每一辆在路上行驶的车都会在当地车管所进行登记注册,必要的时候可以致电车管所进行核实.机动车来历证明,也就是原始的购车凭证,如果已经是二手车,则要看是否有二手车的购车凭证.机动车号牌,看看有无涂抹更改的痕迹,应做到与行驶证上登记的号牌一致才行.、车架号,也应该与行驶证上登记的号码保持一致,车架号通常被刻在车辆的仪表板上.保险单,只有上了保险的车才有可能在车辆发生交通事故的时候将车主的损失降到最低.、如果是带有营运性质的车辆,还要检查是否有道路运输证.三项费税的缴费证明,包括养路费缴费证明、购置税和车船使用税完税证明.

[律师回复]
1、民事诉讼法
第二百零五条规定：当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条
第一项、
第三项、
第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
2、民事诉讼法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项分别是：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有，，枉法裁判行为的。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 二手房交易十大注意事项： 一、房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 二、土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 三、交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可买卖不破租赁，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 四、房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 五、福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 六、物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 七、市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 八、单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 九、中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 十、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 有以下几方面： 一、注意审查二手房的权属情况 审查二手房的权属情况时，应当审查二手房的权属证明及相关文件。因为未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖。如果无法确定该权属资料是否真实，购房者可以向房地产交易中心调查核实。此外，还应注意以下的小问题： 1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。 2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。 3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。 4、二手房属于国有或集体资产的，应当有主管部门的批准文件。 5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。 二、注意审查二手房的权属是否受限制 这种情况下，有以下三点需要注意： 1、交易的房屋，有没有受到司法机关或者的查封或者以其他形式的限制交易情形。 2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。 3、是否存在优先购买权的问题： (1)共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。 (2)已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明;买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。 三、注意审查该二手房是否属于法律规定的禁止交易的情形 (一)我国法律明确规定了有以下情况的二手房，不得上市交易： 1、司法机关和依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的; 2、依法收回土地使用权的; 3、共有二手房，未经其他共有人书面同意的; 4、权属有争议的; 5、未依法登记领取权属证书的; 6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的; 7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 (二)下列公有住房和经济适用住房禁止买卖： 1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的; 2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的; 3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的; 4、上市出售后形成新的住房困难的; 5、擅自改变房屋使用性质的; 6、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 四、注意二手房的使用功能是否完整 在这个问题上，购房者主要是考虑该二手房是否超过合理使用年限后若继续使用的。对此，购房人应要求产权人或售房人提供相应证明材料;或者可以要求产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

[律师回复]
不需要 ，可以委托

[律师回复] 他项权是我国特有的概念是指在土地使用权和房地产所有权基础上创设的针对他人不动产物权的权利,如租赁使用权、典权、地役权、抵押权等。他项权不包括土地使用权,而是在土地使用权基础上设立的。他项权登记仅指土地使用权以外的土地权利设立的登记。在实务操作中,一般在房屋所有权底簿中,有一项称为他项权利,载明他项权利人、权利种类(如典权、抵押权等)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期),并且在所有权证书也注明这些内容。 所以 你想通过他项权利人的办理来实现分担购房负担的想法是走不通的不论是在济南还是在中国的任意一个城市房屋主管部门都不可能通过你的办理主张因为 按照你的要求办理的结果 会在产权等方面造成后患无穷的纠纷在中国想要在一所房产办理两个产权证的情况只有一种那就是部分城市对于夫妻共同财产的AB本产权证书所以说 你的愿望在中国可能很难达成了

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 　　在公共交通工具上抢劫的处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处罚金或者没收财产。　　全文规定如下：　　《刑法》第二百六十三条　【抢劫罪】以暴力、胁迫或者其他方法抢劫公私财物的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;有下列情形之一的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处罚金或者没收财产：　　 (一)入户抢劫的;　　 (二)在公共交通工具上抢劫的;　　 (三)抢劫银行或者其他金融机构的;　　 (四)多次抢劫或者抢劫数额巨大的;　　 (五)抢劫致人重伤、死亡的;　　 (六)冒充军警人员抢劫的;　　 (七)持枪抢劫的;　　 (八)抢劫军用物资或者抢险、救灾、救济物资的。