没有房产证的商品房遇到强拆怎么办

[律师回复] 对于商品房拆迁 包含哪些待遇这个问题，解答如下, 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价宅基地区位补偿价×宅基地面积被拆迁房屋重置成新价。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条　
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

[律师回复] 您好，针对您的商品房强拆可以怎样赔偿问题解答如下, 商品房属于国有土地上的房屋，国有土地上房屋征收适用的法规是590号令《国有土地上房屋征收补偿条例》补偿标准包括：
1、被征收房屋价值的补偿（对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格）；
2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿（根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿）。
4、如果是国有出让土地，对土地还应该进行补偿，如果是国有划拨土地一般是没有补偿的。

[律师回复] 商品房属于国有土地上的房屋，国有土地上房屋征收适用的法规是国务院590号令《国有土地上房屋征收补偿条例》补偿标准包括：
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[律师回复] 商品房能办营业执照。
对于经营场所的要求，以自有场所作为经营场所的，应当提交自有场所的产权证明复印件；租用他人场所的，应当提交租赁协议和场所的产权证明复印件；无法提交经营场所产权证明的，可以提交市场主办方、政府批准设立的各类开发区管委会、村居委会出具的同意在该场所从事经营活动的相关证明；使用军队房产作为住所的，提交《军队房地产租赁许可证》复印件。
将住宅改变为经营性用房的，属城镇房屋的，还应提交《登记附表－住所（经营场所）登记表》及所在地居民委员会（或业主委员会）出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件；属非城镇房屋的，提交当地政府规定的相关证明。

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[律师回复] 强迫交易罪，是指以暴力、威胁手段强买强卖商品、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务，情节严重的行为。
(一)客体要件
本罪不仅侵犯了交易相对方的合法权益，而且侵犯了商品交易市场秩序。商品交易是在平等民事主体之间发生的法律关系，应当遵循市场交易中的自愿与公平原则。但在现时生活中，交易双方强买强卖、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务的现象时有发生，这种行为违背了市场交易原则，破坏了市场交易秩序，侵害了消费者或经营者的合法权益。如果行为人以暴力、威胁手段强行交易，就具有了严重的社会危害性，情节严重的，应依法追究刑事责任。
(二)客观要件
本罪在客观方面表现为以暴力、威胁手段强买强卖商品、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务，情节严重的行为。
(三)主体要件
本罪主体为一般主体。凡达到刑事责任年龄且具备刑事责任能力的自然人均能构成本罪，依本节第231条之规定，单位亦能构成本罪。单位犯本罪的，实行两罚制，即对单位判处罚金，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依本条规定追究刑事责任。
(四)主观要件
本罪在主观方面表现为直接故意，间接故意与过失不构成本罪。

[律师回复] 商住两用房属于非住宅建筑，40年产权到期后，要按照当时的政府规划确定，可以继续使用该土地，但是需要交纳一定的土地使用权出让金。房子40年产权到期后怎么办根据《物权法》第一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。　　非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。该条针对的是非住宅用地上房屋的归属的问题处理方法。

[律师回复] 1、拆迁遇到强拆应该向当地国土部门反映，或者直接拨打国土部的法律热线12336；强拆侵犯公民人身或财产权益的，当事人可以依法申请行政复议或者依法提起行政诉讼。
2、法律依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

[律师回复] 协商不成、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条　当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的、理由；
（四）属于人民受理民事诉讼的范围和受诉人民管辖：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民；
（二）有明确的被告、法人和其他组织，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条必须符合下列条件，立即到解决，应当承担继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的搜集开发商违约的证据；
（三）有具体的诉讼请求和事实

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 当被拆迁人遭遇强制拆迁怎么办
(一)合法强制拆迁的救济方法
被拆迁人的房屋被合法，可以按照民事诉讼法的有关程序提出执行异议，会就此执行异议进行审查或举行听证，并最终作出裁定。
合法因遵循法定的程序。合法的法律程序具体体现在最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释的相关规定中。按照该解释的规定，作为具体行政行为，执行的形态有两种情形：一种是非诉执行，一种是诉讼执行。对应有两种程序。而非诉执行就是申请及权利人。
申请的时效应遵守最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第八十八条、九十条之规定。该解释具体规定了受理执行具体行政行为及不予执行的情形。执行的机构有的专门非诉执行机构完成。而诉讼执行主要是指具体行政行为被依法提讼后，待裁判文书生效以后由的执行机构执行的情形。
(二)非法强制拆迁的救济方法
一般维权方式如下：
1、在面临非法侵害威胁时，正式书面向当地公安机关提出保护请求，并保留送达回执。
2、在遭受侵害时立即报警求助。
3、在被侵害之后要求立案侦查，追究侵权人的刑事责任。
4、在适当时机向提出行政的行政复议或行政诉讼。
(1)《国家赔偿法》第四条 及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：
③违法征收、征用财产的;
④造成财产损害的其他违法行为。
(2)最高在《关于公安机关不履行法定行政职责是否承担行政赔偿责任问题批复》中明确规定，“由于公安机关不履行法定行政职责，致使公民、法人和其他组织的合法权益遭受损害的，应当承担行政赔偿责任”。
5、诉讼不是目的是手段，通过诉讼的方式推动纠纷的解决，取得合理的补偿。
强制拆迁的解决方式是什么
1、构建第三方评估制度
拆迁虽然具有一定的公共利益色彩，但拆迁中对被拆迁人的补偿，说到底还是一个平等主体之间的财产关系问题，必须遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。国家权力介入拆迁本身就不具有正当性。但是从维护公共利益角度，国家权力介入以补偿为对价的拆迁确是有必要的民事活动，无疑具有其正当性。但在现实中，维护公共利益往往成为损害公民合法权利的借口。强制拆迁也必须以对被拆迁人予以合理补偿为前提。对于被拆迁者来说，服从公共利益只意味着在合理补偿的情况下，同意拆迁，交换利益，而不意味着需要牺牲自己的利益。
钉子户们的抗争，这是一种可贵的维权意识。但对补偿是否合理，开发商可能会有不同的看法。因此，对于拆迁补偿，需要有一个客观的、公正的评估，否则就可能出现拆迁人与被拆迁人之间你说合理他说不合理的局面。在双方就补偿难以达成一致的情况下，笔者以为可考虑由双方共同选择权威的第三方进行评估。这样，即可以避免公权力对民事活动的过度干涉，又能够合法有效地保证被拆迁人的合法利益，达到二者利益的平衡。
2、完善拆迁法律法规
目前，有关拆迁的法律主要有《物权法》，《城市拆迁管理规定》等等，而《物权法》对于拆迁这个问题新的主要规定就是在第42条，即“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。征收个人住宅的还应该保障被征收人的居住条件”。这项条款的主要精神，体现在当拆迁户与开发商发生纠纷的时候，由“依法”进行调停，并给予拆迁补偿。然而，依照什么样的法律原则，给出什么标准的拆迁补偿, 《物权法》里面都没说得很详细。这一缺憾也使得被拆迁人维权缺乏合理而有利的支撑，极易走上维权的不归路。因此，必须对涉及当事人切身利益的法律认真反复进行论证，以确保其在司法实践中的可操作性。
3、确立认定公共利益的标准
在市场理性人的博弈下，无论是开发商，还是被拆迁户都会各自的利益而互不相让，因此，如果一味地让公权力退出放手，开发商与钉子户之间的谈判很多时候由于极高的交易成本，无法通过谈判加以完成。原因在于假设一共有10位拆迁户，其他9户都与开发商完成了每户50万的赔偿协议。此时，如果因为不能与钉子户达成拆迁协议，那么开发商遭受的损伤将另外增加450万。所以钉子户的 “博弈资本”比以前增加了，索取的赔偿将更高。开发商当然只希望于赔偿50万的土地市价。这样所导致的巨大落差当然会导致极高的谈判交易成本。更为严重的是，如果人人都知道了当钉子户的好处，那么人人都希望自己是最后一个跟开发商谈判的人，即人人都想搭别人的“便车”。由此一来，整个开发项目彻底泡汤，原本有效率的市场交易彻底失败。而此时，开发商往往使出最后的绝招，把公权力拉进来，让公权力搬出公共利益施加压力，结果自然是矛盾激化，两败俱伤。

[律师回复] 针对暴力，首先需要先询问对方几个问题，比如说对方是什么单位的有没有执法证是否是两个执法人员共同执法有没有的法律依据是否履行了事前告知的义务等等。如果对方不予回答，直接进行暴力，则需要注意收集证据，确定非法的责任主体。
被拆迁人在遇到房屋暴力之前，一定要现场拍照、录像进行取证。对有政府或部门负责人、工作人员在现场，或者有公务车辆在现场的及时取证。对于不能拍照、录像取证的，可以向公安报警，要求公安协助调查取证以及申请财产人身保护，如果公安机关对于被拆迁人房屋，可以依法对其进行刑事诉讼。
在取得违法的证据之后，应当及时启动法律程序来维权，切莫因为长期活动而耽误期限。被之后，被拆迁人可以依据《行政诉讼法》和《国家赔偿法》的规定，在法定期限之内及时启动行政诉讼及国家赔偿程序，要求实施的机关进行国家赔偿。
《中华人民共和国国家赔偿法》第四条
及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：
(一)违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的
(二)违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的
(三)违法征收、征用财产的
(四)造成财产损害的其他违法行为。