拆迁补偿是按建筑面积、套内建筑面积还是公摊面积算

[律师回复] 公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。
公摊面积的计算方式如下：
建筑面积套内建筑面积公摊面积
公摊面积公摊系数套内建筑面积
公摊系数总公共分摊面积(套内建筑面积总套数)
套内建筑面积套内使用面积墙体面积
影响公摊面积的因素：
1、户型，同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，典式楼和板式楼市不一样的。
2、套内面积，房子大就多点，房子小就少点。
3、公共设施，只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。
4、建筑规模，楼梯高度越高公摊越大。
普通住宅的一般公摊比例：
多层：815。
《中华人民共和国物权法》第七十条
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

[律师回复] 建筑面积=100/35%=285.71平米
1、商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼道间、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以外及外墙墙体水平投影面积的50%。
2、各楼盘因为自身的情况不同，公摊也有差异。据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间；高层住宅相对更高一些，在20%－25％左右。

[律师回复] 这样的公摊面积偏大。不太合理。100个平米的建室内筑面积是确保的，如果还不够，证明有猫腻，可以向房产部门投诉维权

[律师回复] 使用率已经快80%了，这个是合理的

[律师回复] 根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》
第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：
１．套（单元）内的使用面积；
２．套内墙体面积；
３．阳台建筑面积。
第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：
１．套（单元）内的使用面积
住宅按《住宅建筑设计规范》（ＧＢＪ９６－８６）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
２．套内墙体面积
商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。
商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投景面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
３．阳台建筑面积
按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
４．套内建筑面积的计算公式为：
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：
１．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
２．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
第九条 公用建筑面积计算原则
凡已作为使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
第十条 公用建筑面积分摊系数计算
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数＝ 公用建筑面积÷套内建筑面积之和
第十一条 公用建筑面积分摊计算
各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

[律师回复] 对房屋进行拆迁时，计算房屋拆迁面积时一般是包括公摊面积的，需要我国法律没有明文规定，但不得降低被拆迁人的居住条件。
《中华人民共和国物权法》
第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

[律师回复] 6%；一般高层得房率在80%左右，买受人请求解除合同的，多层85-90%，应予支持，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担；房屋实际面积小于合同约定面积的。实际测量应按套内面积去测量；合同没有约定或者约定不明确的、返还已付购房款及利息的，按照合同约定的价格据实结算，按照以下原则处理.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，所有权归买受人，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，因为建筑面积你无法测量计算的（涉及到共用部位分摊）；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同，除非有整套图纸。．法律法规，不予支持：1，合同有约定的：得房率=75，房屋实际面积大于合同约定面积的，按照约定处理：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符。买受人同意继续履行合同，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足.16/解;94.45=79：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人

[律师回复] 与建筑物配套的车库是建筑物附属公用设施之一，如果将与建筑物配套的地下车库的建筑面积计入了建筑物的公摊面积，地下车库的所有权归全体业主所有。如果地下车库作为共有部位，建筑面积进行了分摊，此种情况下，车库归所在整幢房屋的全体业主共有，可由小区业委会委托物业管理公司出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。投资这样的车库需和业主委员会进行协商，来回环节较多，而且同样不单独发给产权证。如果地下车位的面积没有被分摊，且具有的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。

[律师回复] 公摊面积125-7748平米，公摊率4812538.4%，公摊系数太高了。
1、商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼道间、设备室、公共门厅和过道等功效上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以外及外墙墙体水平投影面积的50%。
2、各楼盘因为自身的情况分别，公摊也有差异。据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在无地下设备用房、无底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间；高层住宅相对更高一些，在20%－25％左右。

[律师回复] 与建筑物配套的车库是建筑物附属公用设施之一，如果将与建筑物配套的地下车库的建筑面积计入了建筑物的公摊面积，地下车库的所有权归全体业主所有。如果地下车库作为共有部位，建筑面积进行了分摊，此种情况下，车库归所在整幢房屋的全体业主共有，可由小区业委会委托物业管理公司出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。投资这样的车库需和业主委员会进行协商，来回环节较多，而且同样不单独发给产权证。如果地下车位的面积没有被分摊，且具有的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。

[律师回复] 与建筑物配套的车库是建筑物附属公用设施之一，如果将与建筑物配套的地下车库的建筑面积计入了建筑物的公摊面积，地下车库的所有权归全体业主所有。如果地下车库作为共有部位，建筑面积进行了分摊，此种情况下，车库归所在整幢房屋的全体业主共有，可由小区业委会委托物业管理公司出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。投资这样的车库需和业主委员会进行协商，来回环节较多，而且同样不单独发给产权证。如果地下车位的面积没有被分摊，且具有的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。

[律师回复] 建筑面积含楼梯，阳台墙厚等面积，套内面积，就是你的实际使用面积。
1、销售面积的组成是由套内面积加上公摊面，也是你的房产证的面积，要组成你这个商铺除了你自己的房子内的墙，空间什么的是不够的，还要外墙楼梯等，也就是说楼梯外墙轴线外的墙体所占面积，楼梯所占面积等都要拿来按各自所买面积的大小给所有业主分摊到各户。
2、因为这些面积是组成你这间房子所在的建筑物的重要部分，否则单独你的一间房子也就无法存在了，而业主分得的那部分面积就是公摊了.，一般砖混住宅在12%~16%框架带电梯房的可能要到16%~18%的样子，所以你的套内面积实际只有68-9=59平米，公摊率9/59=15.2%是比较合理的。

[律师回复] 这个你得问开发商，每个楼盘是不一样的

[律师回复] 居民住宅取暖费按照取暖面积进行收取，取暖面积的计算方法如下：
1、居民住宅的取暖面积等于取暖房屋的建筑面积(产权面积)扣除有隔断阳台面积(不包括储藏间)、无暖气火炕间、无暖气楼梯间和管道间的面积之后剩余的面积。
2、商业用户、机关企事业单位、学校以及社会团体的取暖面积一般来说就是按照用热建筑的建筑面积计算。
3、采暖建筑层高高于3米的，那么也是还有另一种收费，就是每超过0.2米(超过不足0.2米的，按照0.2米计算)，这种取暖面积也是按增加10计算。
4、坡屋顶建筑取暖面积计算方法如下：一般来说这种就是按照顶板下表面与楼面净高低于
1.2米的空间不计入取暖面积，净高在
1.2米
2.2米内的按照投影面积的12计算取暖面积，如果是净高超过
2.2米的全部计入取暖面积。
5、凡有直径80(80)以上供热管道通过的无暖气房间，这种就是按照有暖气房间计算，取暖面积计算方法跟方面介绍也是一样的。资料拓展居民住宅供热使用面积的计算方法：城市居民住宅供热的使用面积包括套内供热面积、用热的阳台面积及供热的公共面积。其中，居民套户内使用面积计算在利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于
1.2米的空间不计算使用面积；净高在
1.2米
2.1米的空间按12计算使用面积；净高超过
2.1米的空间全部计入使用面积。用热的阳台面积按结构墙体内表面所围成的水平投影面积计算。有供热设施的阳台面积计入供热使用面积之中。阳台内没有供热设施，但与供热房间相连，没有隔断，没有门的，阳台面积计入供热面积之中。供热的公共面积是指住宅用户按比例分摊的整幢建筑中有供热设施的楼梯、走廊等共有面积。面积测算可由供热单位与用户共同测算，也可委托具有相应资质的房产测绘部门进行测算，双方对采暖的使用面积测算结果有异议的，由当地房产管理部门根据中介机构测算结果进行裁决。

[律师回复] 国有土地使用证上的分摊面积，是你经分摊拥有的土地使用权的面积（小区所占总用地面积，按每套房子建筑面积占小区总建筑面积的比例，进行分摊），越大越好 。土地证是整个小区土地分摊到各户上的面积，不光是楼的面积注意与房产证区别，房产证是房产的面积就是有公共地盘的也要分一部分给你啊，所有权比如小花园，如果有人要买下它，它又是你们小区集体所有，钱应该每人分的。在《土地使用税暂行条例》中规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。对于“实际占用的土地面积”是这样理解的：
1、纳税人的土地用于自用经营的，按照土地使用证上所载的面积作为计税面积；
2、纳税人没有土地使用证（或房产证），或者实际占用的土地比土地使用证上所载的面积大，则按实际占用的土地面积作为计税面积；
3、纳税人的土地用于出租的，按实际出租面积作为计税面积。

[律师回复] 在购房合同中无写明套内建筑面积和公摊面积，只写了建筑面积，是不符合限定的。　　根据部颁《商品房销售管理办法》第二十一条:“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中商定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并商定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处置方式。”购房者能够要求开发商明确套内建筑面积和公摊面积。　　还需要说明一点，对于产权证上最终登记的建筑面积是以房屋中心认可的有资格的测绘单位出具的测绘报告中载明的面积数据为准。当这个面积与合同商定的面积存在误差比时，对误差比的处置方式也需要在合同中商定的。合同无商定的，按照《商品房销售管理办法》限定执行。

[律师回复] 农村的宅基地上房屋拆迁一般存在几种情形：新农村建设、城中村改造、行政村合并和国家为了公共利益的征收补偿。 农村的宅基地上房屋拆迁补偿是房和地的分开补偿，“分开补偿”是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。 新农村建设
1.新农村建设是指不改变农村集体土地的性质，按照《村民委员会组织法》的规定经民主表决同意，建设重新规划的新民居，拆除宅基地上房屋并给予适当补偿。 此类拆迁补偿的合理标准：村民现有居住合法建筑的面积不得减少，生活水平不因此下降。
2.新农村建设不会撤销农村建制。被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。 行政村合并的房屋拆迁
1.《村民委员会组织法》第八条规定：村民委员会根据村民居住状况、人口多少，按照便于群众自治的原则设立。村民委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇的人民政府提出，经村民会议讨论同意后，报县级人民政府批准。由此可见，行政村合并的前提是，“经村民会议讨论同意”后政府履行批准手续。所以，合并行政村必须事先经过村民会议讨论同意。
2.行政村合并一般要撤销两个或者多个村建制。被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。它的具体计算是：(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。 城中村改造 城中村改造是指村民的身份已变为城镇居民，村民的宅基地业已变为国有，但是原有土地没有经过合法的征收补偿程序。在城中村改造中，拆除村民原有的宅基地上房屋，应要对宅基地进行集体土地变为国有土地的补偿，房屋也要按照现有用途参照周边同类房产的价格给予补偿或者安置。 国家对宅基地上房屋的征收补偿
1.国家征收农村宅基地上房屋，一般分为两种情况：一种是村里再提供宅基地重新建造的方式，这时候拆迁方应依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。
第二种情况，如果本村不再提供宅基地，这种补偿比较复杂。一般情况下按照本地的地价和房屋重置价格进行补偿，会导致被拆迁人生活水平的下降，这与《土地管理法》的相关规定相违背。
2、具体补偿标准： 房屋拆迁货币补偿合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)； 房屋拆迁补偿差价合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格； 房屋拆迁安置费搬迁补助费没有提供周转房情况下的临时安置补助费超过过渡期限的临时安置补助费非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。 农村拆迁的补偿标准就是这些，一旦遇到房屋拆迁，就要了解一些补偿条款，不然一旦签署协议，就很容易掉进陷阱当中，造成一些损失，这对大家来说是很不公平的，希望上述的这些内容能够帮助到大家。

[律师回复]
1，公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的限定对其享有权利，承受职责。
2，公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共有所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计量。
3，共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
4，1）、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。,2）、多功效综合楼，须先求出整幢房屋和幢内分别功效区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功效区内建筑面积比例分摊。共有建筑面积分摊计量的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件限定为准。通常来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房公摊相对大点。各户分摊公用建筑面积的计量方法:其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊:第1步:计量分摊系数分摊系数需要分摊的公用面积之和各套内建筑面积之和(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)各户套内建筑面积之和。第2步:各套房的公用分摊面积分摊系数×各套内建筑面积。
5，储藏室公摊面积是以单一层的总建筑面积和公摊部分的具体情况来计量的。

[律师回复]
1、商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼道间、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以外及外墙墙体水平投影面积的50%。
2、各楼盘因为自身的情况不同，公摊也有差异。据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间；高层住宅相对更高一些，在20%－25％左右。

[律师回复] 居民住宅供热使用面积的计算方法城市居民住宅供热的使用面积包括套内供热面积、用热的阳台面积及供热的公共面积。其中，居民套户内使用面积计算在利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于
1.2米的空间不计算使用面积；净高在
1.2米
2.1米的空间按12计算使用面积；净高超过
2.1米的空间全部计入使用面积。用热的阳台面积按结构墙体内表面所围成的水平投影面积计算。有供热设施的阳台面积计入供热使用面积之中。阳台内没有供热设施，但与供热房间相连，没有隔断，没有门的，阳台面积计入供热面积之中。供热的公共面积是指住宅用户按比例分摊的整幢建筑中有供热设施的楼梯、走廊等共有面积。面积测算可由供热单位与用户共同测算，也可委托具有相应资质的房产测绘部门进行测算，双方对采暖的使用面积测算结果有异议的，由当地房产管理部门根据中介机构测算结果进行裁决。扩展资料：一般暖气费也是根据不同地方的价格和收取方法不一样，一般来说它是以月为单位、以季度为单位、以年为单位都是可以的。以下为北京、济南、哈尔滨三个城市的暖气片收费情况。
1、济南2016暖气费标准：本年度的取暖单价仍将按照济南市物价局相关文件执行，居民住宅取暖费每平方米2
6.7元(按套内面积)，非居民住宅取暖费每平方米3
9.8元。
2、哈尔滨2016暖气费标准：市供暖期为当年10月20日至次年4月20日，居民供热费为使用面积40.35元平方米。
3、北京2016暖气费标准：本市非居民供热价格统一调整为42元建筑平方米采暖季本市非居民热计量收费计量热价调整为0.25千瓦时(6
9.45元吉焦)，基本热价保持18元建筑平方米采暖季不变。