想解除购房合同是否要承担违约责任

[律师回复] 您好，关于承担违约金能解除合同吗这个问题，我的解答如下, <br/>一、承担违约金可以解除合同吗<br/>1、合同继续履行不存在现实困难的，应当继续履行<br/>当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。其中《合同法》107条就将强制履行作为一种违约责任的承担方式加以规定，只有合同继续履行才能实现当事人签订合同的目的，因此，双方就合同是否履行存在争议的，原则上应当继续履行。<br/>2、有两种例外情况，可以不予强制履行而解除合同<br/>(1)根据《合同法》93条，合同约定当事人享有解除权的，如合同中有关解约定金的约定，当事人可以以承担定金处罚为代价解除合同。<br/>(2)根据《合同法》110条，法律上或事实上不能履行;债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;债权人在合同期限内未要求履行等情形的，可以不予继续履行。<br/>二、违约金的标准是多少<br/>《合同法》<br/>第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。<br/>当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”从该条第一款规定看，违约金属于合同当事人约定的条款，应当体现当事人的意思自治原则，当事人的约定应当具有法律效力;但从<br/>第二条看，违约金条款可以调整，体现了司法干预原则;但是对于违约金过高应该调整到什么程度才为允当，该条只是规定适当调整，究竟什么程度属于“适当”，笔者理解一是授权法官根据案件的具体情况自由裁量，以期望更好地实现合同正义;二是违约金的调整以尊重当事人的意思自治为前提，只有在违约金明显妨害合同正义时才予以调整。<br/>正是因为对违约金调整特别是对违约金过高时的调整没有一个相对明确的尺度，因此在司法实践中对违约金过高的调整存在多种标准，有调整到实际损失的，有调整到守约方实际损失的130%的，有调整到实际损失的两倍的，有调整到未履行合同标的以下的等等，因此笔者认为有必要对违约金调整的参照标准、调整幅度大小的参照因素、调整的限度、违约金与损害赔偿法律适用等进行探讨，以期对违约金的法律适用有所裨益。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 合同解除不是违约责任的形式，但是违法的解除合同，可能需要承担违约责任。<br/>一是实行过错原则，无过错不产生赔偿责任;而违约责任实行无过错原则，只要有违约事实的存在，不能主观上有无过错，都要承担违约责任。<br/>二是损失实际发生原则，即赔偿的损失必须是实际发生的损失。<br/>合同解除后，对损失的赔偿有一定的范围限制，而且一般是实际发生的损失，主要包括：对方订立合同时支出的必要费用;因相信合同能适当履行而作准备所支出的必要费用;合同解除后因恢复原状而发生的必要费用等。与此同时，上述损失的赔偿，不包括因债务不履行而产生的可得利益损失。但对于违约金责任而言，不论违约是否给对方当事人造成损失，都要支付违约金;并且依合同法第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求或仲裁机构予以增加。而且，上述损失既包括实际发生的既得利益损失，也包括尚未发生的可得利益损失，如信赖利益的损失等。

[律师回复] <br/>一、承揽合同违约责任的承担<br/>（一）承揽人应承担如下违约责任：<br/>1、标的质量的责任未按合同规定的质量交付定作物或完成工作，定作人同意利用的，应当按质论价；不同意利用的，应当负责修整或调换，并承担逾期交付的责任；经过修整或调换后，仍不符合合同规定的，定作人有权拒收，由此造成的损失由承揽人赔偿。<br/>2、标的数量的责任交付定作物或完成工作的数量少于合同规定，定作人仍然需要的，应当照数补齐，补交部分按逾期交付处理，少交部分定作人不再需要的，有权解除合同，因此造成的损失由承揽人赔偿。<br/>3、包装定作物的责任未按合同规定包装定作物，需返修或重新包装的，应当负责返修或重新包装，并承担因此而支付的费用。定作人不要返修或重新包装而要求赔偿损失的，承揽人应当偿付定作人该不合格包装物低于合格包装物的价值部分。因包装不符合合同规定造成定作物毁损、灭失的，由承揽人赔偿损失。<br/>4、未按合同规定交付标的的责任。逾期交付定作物，应当按照合同规定，向定作人偿付违约金；合同中无具体规定的，应当比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交付部分的付款总额计算，向定作人偿付违约金；以酬金计算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金的1%偿付违约金。未经定作人同意，提前交付定作物，定作人有权拒收。<br/>5、不妥善保管或擅自调换定作人所提供的原材料等物的责任，由于保管不善致使定作人提供的原材料、设备、包装物及其它物品毁损、灭失的，应当偿付定作人因此造成的损失。<br/>（二）、定作人承担的违约责任<br/>1、定作人中途废止合同的违约责任中途废止是指在合同履行期间，定作人未经承揽人同意而单方提前解除合同的行为。这是违反平等互利原则的，严重地损害了承揽人的权益，定作人对此应承担违约责任。具体来说，对承揽人已经履行的部分，定作人应按合同规定，支付价款或酬金；对承揽人未履行部分的赔偿，根据原材料来源的不同，违约金计算基数也不同。如果由承揽人提供原材料，违约金是以未履行部分的价款为计算基数。如果由定作人提供原材料，违约金是以未履行部分的酬金计算基数。<br/>2、定作人提供的原材料不符合规定的责任按照合同规定，由定作人提供原材料、技术资料等或完成某些辅助和准备工作，定作人应按时按量完成，这是承揽人顺利履行合同的前提和保证。如果承揽人在合同规定的日期内未接到定作人的原材料或接到的原材料质量不合格、数量不足，不能按原计划开工，或开工后又被迫停工待料，那么，承揽人有权解除合同，定作人应支付违约金。如果违约金小于承揽人的实际损失时，还应支付赔偿金，以补偿不足部分；承揽人不要求解除合同的，应根据情况，将交付定作物的日期推迟，定作人还应偿付承揽人停工待料的损失。<br/>3、定作人逾期领取定作物的违约责任。承揽人按时按质完成定作物后，定作人应在合同规定的期限内领取定作物。如果无故推迟领取，应承担承揽人实际支出的保管、保养费。同时，还应偿付违约金。<br/>4、违反合同其他条款的责任<br/>1）不领取定作物承揽人按时按质交付定作物后，定作人应及时验收。若承揽人委托运输部门将定作物运到合同规定的收货地点或收货人，按货运合同有关规定，收货人（定作人）应及时取货，并在规定的免费暂存期限内，将货物搬出车站，超过规定期限，不领取货物，要交纳运输部门的罚款，并赔偿承揽人因此造成的损失。<br/>2）变更履行地点履行地点即交付定作物的地点，它是合同主要条款之一，双方必须依照合同规定执行。若定作人不与承揽人协商，擅自改变交付地点或接收单位（人），造成承揽人多次运输、无人接收的结果，定作人应承担由此而多支付的运输费用及保管、保养费等，同时还应支付违约金。<br/>二、承揽合同违约责任的免除<br/>1、不可抗力在实践中，运用不可抗力免责条款时应注意以下问题：1）构成不可抗力事件必须符合法律规定的要件，即不可预见性、不可避免性、不可克服性等。2）不可抗力事件发生后，当事人应采取一切可能的有效措施，尽量避免或减少损失。如果当事人不采取必要措施，则对此负有相应的责任。<br/>3）不可抗力事件发生后，当事人应及时向对方通报不能履行、部分履行或延期履行的情况和理由，使对方及早采取补救措施。如未及时通报情况和理由，由此而加重对方损失的，加重部分不在免责范围之内，应承担相应的责任。<br/>4）不可抗力必须在合同履行期限内发生，才可免除当事人的违约责任。如果是在延期履行合同期间发生的不可抗力，不能免除违约责任。如果是在定作人迟延接受或无故拒收期间发生的，定作人应当承担责任，并赔偿承揽人由此而造成的损失。<br/>5）不可抗力发生后，当事人应当取得有关证明，证明不可抗力及其影响当事人履行合同的具体情况，而且证明应采取书面形式，并将证明送交对方以后，才能允许延期履行、部分履行或不履行，并根据情况部分或全部免予承担违约责任。<br/>6）不可抗力发生后，当事人不得以不可抗力为借口，任意扩大不可抗力的影响程度，以避免或减轻自己的违约责任。<br/>2、合同约定的负责条款合同约定的负责条款是指双方当事人在合同中约定，在某种情况下，即使出现一方不履行或不完全履行合同义务的情况，亦不承担违约责任。在约定负责条款时，需注意不得显失公平，否则约定的负责条款无效。

[律师回复] <br/>一、承揽合同违约责任的承担<br/>（一）承揽人应承担如下违约责任：<br/>1、标的质量的责任未按合同规定的质量交付定作物或完成工作，定作人同意利用的，应当按质论价；不同意利用的，应当负责修整或调换，并承担逾期交付的责任；经过修整或调换后，仍不符合合同规定的，定作人有权拒收，由此造成的损失由承揽人赔偿。<br/>2、标的数量的责任交付定作物或完成工作的数量少于合同规定，定作人仍然需要的，应当照数补齐，补交部分按逾期交付处理，少交部分定作人不再需要的，有权解除合同，因此造成的损失由承揽人赔偿。<br/>3、包装定作物的责任未按合同规定包装定作物，需返修或重新包装的，应当负责返修或重新包装，并承担因此而支付的费用。定作人不要返修或重新包装而要求赔偿损失的，承揽人应当偿付定作人该不合格包装物低于合格包装物的价值部分。因包装不符合合同规定造成定作物毁损、灭失的，由承揽人赔偿损失。<br/>4、未按合同规定交付标的的责任。逾期交付定作物，应当按照合同规定，向定作人偿付违约金；合同中无具体规定的，应当比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交付部分的付款总额计算，向定作人偿付违约金；以酬金计算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金的1%偿付违约金。未经定作人同意，提前交付定作物，定作人有权拒收。<br/>5、不妥善保管或擅自调换定作人所提供的原材料等物的责任，由于保管不善致使定作人提供的原材料、设备、包装物及其它物品毁损、灭失的，应当偿付定作人因此造成的损失。<br/>（二）、定作人承担的违约责任<br/>1、定作人中途废止合同的违约责任中途废止是指在合同履行期间，定作人未经承揽人同意而单方提前解除合同的行为。这是违反平等互利原则的，严重地损害了承揽人的权益，定作人对此应承担违约责任。具体来说，对承揽人已经履行的部分，定作人应按合同规定，支付价款或酬金；对承揽人未履行部分的赔偿，根据原材料来源的不同，违约金计算基数也不同。如果由承揽人提供原材料，违约金是以未履行部分的价款为计算基数。如果由定作人提供原材料，违约金是以未履行部分的酬金计算基数。<br/>2、定作人提供的原材料不符合规定的责任按照合同规定，由定作人提供原材料、技术资料等或完成某些辅助和准备工作，定作人应按时按量完成，这是承揽人顺利履行合同的前提和保证。如果承揽人在合同规定的日期内未接到定作人的原材料或接到的原材料质量不合格、数量不足，不能按原计划开工，或开工后又被迫停工待料，那么，承揽人有权解除合同，定作人应支付违约金。如果违约金小于承揽人的实际损失时，还应支付赔偿金，以补偿不足部分；承揽人不要求解除合同的，应根据情况，将交付定作物的日期推迟，定作人还应偿付承揽人停工待料的损失。<br/>3、定作人逾期领取定作物的违约责任。承揽人按时按质完成定作物后，定作人应在合同规定的期限内领取定作物。如果无故推迟领取，应承担承揽人实际支出的保管、保养费。同时，还应偿付违约金。<br/>4、违反合同其他条款的责任<br/>1）不领取定作物承揽人按时按质交付定作物后，定作人应及时验收。若承揽人委托运输部门将定作物运到合同规定的收货地点或收货人，按货运合同有关规定，收货人（定作人）应及时取货，并在规定的免费暂存期限内，将货物搬出车站，超过规定期限，不领取货物，要交纳运输部门的罚款，并赔偿承揽人因此造成的损失。<br/>2）变更履行地点履行地点即交付定作物的地点，它是合同主要条款之一，双方必须依照合同规定执行。若定作人不与承揽人协商，擅自改变交付地点或接收单位（人），造成承揽人多次运输、无人接收的结果，定作人应承担由此而多支付的运输费用及保管、保养费等，同时还应支付违约金。<br/>二、承揽合同违约责任的免除<br/>1、不可抗力在实践中，运用不可抗力免责条款时应注意以下问题：1）构成不可抗力事件必须符合法律规定的要件，即不可预见性、不可避免性、不可克服性等。2）不可抗力事件发生后，当事人应采取一切可能的有效措施，尽量避免或减少损失。如果当事人不采取必要措施，则对此负有相应的责任。<br/>3）不可抗力事件发生后，当事人应及时向对方通报不能履行、部分履行或延期履行的情况和理由，使对方及早采取补救措施。如未及时通报情况和理由，由此而加重对方损失的，加重部分不在免责范围之内，应承担相应的责任。<br/>4）不可抗力必须在合同履行期限内发生，才可免除当事人的违约责任。如果是在延期履行合同期间发生的不可抗力，不能免除违约责任。如果是在定作人迟延接受或无故拒收期间发生的，定作人应当承担责任，并赔偿承揽人由此而造成的损失。<br/>5）不可抗力发生后，当事人应当取得有关证明，证明不可抗力及其影响当事人履行合同的具体情况，而且证明应采取书面形式，并将证明送交对方以后，才能允许延期履行、部分履行或不履行，并根据情况部分或全部免予承担违约责任。<br/>6）不可抗力发生后，当事人不得以不可抗力为借口，任意扩大不可抗力的影响程度，以避免或减轻自己的违约责任。<br/>2、合同约定的负责条款合同约定的负责条款是指双方当事人在合同中约定，在某种情况下，即使出现一方不履行或不完全履行合同义务的情况，亦不承担违约责任。在约定负责条款时，需注意不得显失公平，否则约定的负责条款无效。

[律师回复] 对于认购书违约责任该如何承担这个问题，解答如下, 根据我国《合同法》第113条规定，违约责任的赔偿范围包括两部分：因违约所造成的损失，即消极利益损失(实际损失，即现有财产的减损灭失和相关费用的支出);合同履行后可以获得的利益的损失，即积极利益损失(可得利益损失或履行利益损失)。违反认购书的违约责任应当受上述《合同法》的调整，但有一点与其他合同不同的是，在认购书的违约赔偿中，实际上并不存在可得利益损失。这是因为在合同法中，违约损害赔偿主要是指财产损害，而认购书中的义务就是缔约义务，并不涉及合同履行后可以获得的可得财产利益的问题。因此，违反认购书的违约责任的赔偿范围主要是实际损失，即现有财产的减损灭失和相关费用的支出。