预售商品房转让需要注意什么,预售房抵押具体要求

最新修订 | 2024-02-23
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卞晓飞律师
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专家导读 我国法律对于维护公民的合法权益是有很多相关规定的,我们可以利用法律来保护自己的合法权益不受侵害。如果您生活中遇到了法律方面的问题,可以通过本篇文章的内容来了解一些和预售商品房转让需要注意什么,预售房抵押具体要求相关的法律规定。
预售商品房转让需要注意什么,预售房抵押具体要求

一、预售商品房转让需要注意什么

1、预售商品房尚未付清房款的购房者应该先征得开发商同意方能与受让方签订转让合同;

2、已付清预售商品房总价款的,购房者可以与新购房者订立转让合同并以书面形式通知开发商;

3、转让合同双方应在转让合同生效后前往房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续,而目前我国有些地方为防期房的过渡投机还没有对再转让可以进行直接备案,而是从严控制,往往造成期房再次购入者不订立周密的合同风险增大

4、预售商品房的再转让应依法交纳相应的税费。

如没能进行再转让备案,则只能出让方做出房产权证后再过户给受让方,如是这样的合同不需通知房产商,但如出让方把房子再卖给了第三者,只能追究其违约责任,存在较大的风险;

5、如果出让方办理了商品房抵押贷款,而受让方也要办理商品房抵押贷款,则双方应去原银行询问能否办理“转按揭”手续,如果可以并且符合条件,双方直接办理“转按揭”手续即可;

如果受让方不需要办理抵押贷款,则出让方应办理解除抵押贷款手续,否则将会给双方办理备案或产权登记带来障碍;

6、如果确是房子不相要而原价转让,你也可以与开发商协商,办理商品房预售合同终止手续,到房地产交易中心注销预售合同备案登记,并且还应当与贷款银行办理终止贷款合同手续,注销抵押登记,在上述手续办清后,新受让方即可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同备案。

二、预售房抵押具体要求

1、预售房抵押的条件是:

抵押人是预售商品房的购房人。

购房人购买在建的商品房后,对所预购商品房享有权之期待权,购房人以预售的商品房作为抵押,是对其享有的权利进行的处分。

购房人与预售人签订了《商品房预售合同》,按合同约定支付了到期购房款,抵押时要提供付款凭证。

2、预售房抵押的条件是:

商品房预售合同须为有效合同,预售商品房抵押是以预购的商品房作为抵押标的,要使抵押有效,预售人与购买人之间的预售关系合法必须有效。

若预售行为违法无效,建立在此基础上的抵押行为无效。

预售商品房抵押须办理抵押登记。

规定当事人以房地产抵押时,应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记。

预售的商品房转让需要签订转让合同,不必重新签订新预售合同。

因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人,新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。

这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。

查看了上面文章的内容,相信已经已经对您的问题进行了解答。实践中我们遇到法律方面的问题时,需要沉着冷静的面对并解决,必要时可以寻求法律专业人士的帮助。此外,我们还整理了一些其他方面的法律知识,希望能够帮助到您。

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(二)抵押登记申请书;
(三)抵押合同;
(四)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;
(五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;
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4、以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的,登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。
因此,预售商品房抵押登记以登记机关(一般应为房管局或房地产管理局)在抵押合同上记载了抵押事实为准,此时预售商品房抵押合同生效,银行取得抵押优先权。
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一、预售商品房抵押有何法律效力
(一)对抵押权标的物的效力范围根据民法原理及《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定,预售商品房抵押权的标的物范围应包括预售商品房及其附属物、从物连同房屋占用范围内的土地使用权。预售商品房的门窗、电梯、楼梯等作为该房屋的附属物属于抵押标的物的范围之内,预售商品房的从物,如杂物间,随同主物一起列入抵押范围。但在预售商品房范围内新增加的房屋及预售商品房的天然孳息不属于抵押物范围之列。因土地使用权与地上房屋、建筑物的关联性,该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押,但如果作抵押的预售商品房处于划拨土地,则该房屋占用范围内的土地使用权不在抵押范围之列,并且无论该商品房是否处于划拨土地,作抵押的预售商品房的地下采矿权不属于抵押范围。
(二)预售商品房抵押对当事人的效力预售商品房抵押对当事人的法律效力,指抵押合同生效后所生的法律后果。表现为当事人的权利和义务关系。预售商品房抵押法律关系的内容比较复杂,它包括银行与购房人之间、购房人与预售人之间、预售人与银行之间三方面的权利义务关系。作为抵押权人的银行有按合同约定按时提供贷款的义务,在抵押人不履行义务时,享有对作为抵押的预售商品房依法拍卖、变卖,就所得价款优先受偿的权利,作为抵押人的购房人负有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务,预售人负有按约定交付预售商品房及瑕疵担保责任。由于预售商品房是一种特殊的期货,在房屋交付使用前,所有权属房地产开发商所有,购房人只享有“所有权之期待权”,所以在工程峻工验收前楼宇遭毁损的,由预售人承担风险责任。这似乎加重了预售人的责任,但却是合理的。因为房地产开发的整个过程基本由开发商所控制,抵押人和抵押权人并未参与工程与任何一个过程,所以在抵押期间抵押物的毁损由预售人承担责任可以促使其尽职尽责,使抵押合同的实现获得一定的保障。预售商品房在抵押期间竣工的,预售人应按规定为预购人办理房产登记和过户手续,将《房屋所有权证》和《土地使用权证》交给预购人收执。抵押人领取房地产权属证书后,须重新与抵押权人办理房屋抵押登记手续。在抵押期间,预售人不得将已作抵押的预售商品房再出售转让或设定抵押,不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。对于迟延交货及标的物质量瑕疵等应在规定的期限内向预购人说明。
(三)预售商品房抵押的排他性与绝对性预售商品房设定抵押权后,只要主债务未得到清偿,无论抵押物位于何处,流于何人之手,抵押权人均可以对抗第三人包括物的新所有人,这就是预售商品抵押的排他性与绝对性。其理论依据是物权优于债权,法定权利优于意定权利,所以房屋抵押权优于房屋交付请求权。
二、预售商品房抵押权怎么实现
预售商品房抵押合同有法律效力吗?
[律师回复]
一、预售商品房抵押有何法律效力
(一)对抵押权标的物的效力范围根据民法原理及《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定,预售商品房抵押权的标的物范围应包括预售商品房及其附属物、从物连同房屋占用范围内的土地使用权。预售商品房的门窗、电梯、楼梯等作为该房屋的附属物属于抵押标的物的范围之内,预售商品房的从物,如杂物间,随同主物一起列入抵押范围。但在预售商品房范围内新增加的房屋及预售商品房的天然孳息不属于抵押物范围之列。因土地使用权与地上房屋、建筑物的关联性,该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押,但如果作抵押的预售商品房处于划拨土地,则该房屋占用范围内的土地使用权不在抵押范围之列,并且无论该商品房是否处于划拨土地,作抵押的预售商品房的地下采矿权不属于抵押范围。
(二)预售商品房抵押对当事人的效力预售商品房抵押对当事人的法律效力,指抵押合同生效后所生的法律后果。表现为当事人的权利和义务关系。预售商品房抵押法律关系的内容比较复杂,它包括银行与购房人之间、购房人与预售人之间、预售人与银行之间三方面的权利义务关系。作为抵押权人的银行有按合同约定按时提供贷款的义务,在抵押人不履行义务时,享有对作为抵押的预售商品房依法拍卖、变卖,就所得价款优先受偿的权利,作为抵押人的购房人负有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务,预售人负有按约定交付预售商品房及瑕疵担保责任。由于预售商品房是一种特殊的期货,在房屋交付使用前,所有权属房地产开发商所有,购房人只享有“所有权之期待权”,所以在工程峻工验收前楼宇遭毁损的,由预售人承担风险责任。这似乎加重了预售人的责任,但却是合理的。因为房地产开发的整个过程基本由开发商所控制,抵押人和抵押权人并未参与工程与任何一个过程,所以在抵押期间抵押物的毁损由预售人承担责任可以促使其尽职尽责,使抵押合同的实现获得一定的保障。预售商品房在抵押期间竣工的,预售人应按规定为预购人办理房产登记和过户手续,将《房屋所有权证》和《土地使用权证》交给预购人收执。抵押人领取房地产权属证书后,须重新与抵押权人办理房屋抵押登记手续。在抵押期间,预售人不得将已作抵押的预售商品房再出售转让或设定抵押,不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。对于迟延交货及标的物质量瑕疵等应在规定的期限内向预购人说明。
(三)预售商品房抵押的排他性与绝对性预售商品房设定抵押权后,只要主债务未得到清偿,无论抵押物位于何处,流于何人之手,抵押权人均可以对抗第三人包括物的新所有人,这就是预售商品抵押的排他性与绝对性。其理论依据是物权优于债权,法定权利优于意定权利,所以房屋抵押权优于房屋交付请求权。
二、预售商品房抵押权怎么实现
预售的商品房能怎么办理抵押登记
[律师回复] 对于预售的商品房能怎么办理抵押登记这个问题,解答如下, 预售的商品房如何办理抵押登记
根据《城市房地产抵押管理办法》,预购商品房贷款抵押登记应当遵循如下程序:
1、房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
2、办理房地产抵押登记,应当向登记机关交验下列文件:
(一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;
(二)抵押登记申请书;
(三)抵押合同;
(四)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;
(五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;
(六)可以证明抵押房地产价值的资料:
(七)登记机关认为必要的其他文件。
3、登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的,应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记,对不予登记的,应当书面通知申请人。
4、以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的,登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。
因此,预售商品房抵押登记以登记机关(一般应为房管局或房地产管理局)在抵押合同上记载了抵押事实为准,此时预售商品房抵押合同生效,银行取得抵押优先权。
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预售商品房,被开发商抵押了,我该怎么办
[律师回复] 一、商品房预售的条件房屋预售应当符合下列条件: 第一,已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的,在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域,从而达到预售的目的。 第二,持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。城市任何建设项目都得置于城市的总体规划之下,房屋建设也不例外。房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 第三,按提供预售的房屋计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。 第四,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 二、预售商品房被开发商抵押了怎么办 首先,房产开发商将已经预售的商品房抵押给银行以获取贷款的做法是违法的。在房地产开发企业不得以预售的商品房设定抵押权,房地产开发企业将已建成的商品房设定抵押权的,在抵押权存续期间,不得销售该抵押物。 其次,认购的商品房被作为抵押物后,按抵押担保的法律规定,抵押人房产开发商不能按期偿还贷款的,银行作为抵押权人可依法处分抵押物并优先受偿。一旦出现这样的后果,即使你状告开发商并赢得诉讼,房产开发商也可能无力偿还购房款,这就会使对预购的商品房的权利,或收回购房款的权利都处在难以实现的困境。因为抵押权人是优先于普通债权人受偿债务的,即使抵押物在被司法部门查封或执行时,抵押权也优先于执行权。因此,房产开发商将已预售的商品房再抵押给他人的行为,是一种严重的违法侵权行为,可能使购房者蒙受经济损失。购房者可以先与房产开发商交涉,要求房产开发商解除与银行关于你这套商品房的抵押关系,并立即在商品房所在地的房屋交易所办理预售商品房合同鉴证登记,以获得政府对购房者认购商品房权利的保护;当然无法交涉,可以请求人民确认房产开发商与银行的商品房抵押关系无效,以维护购房者合法权益。预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生、发展和银行为防范住房金融业务中的信贷风险而出现的一种新型担保方式,但是这对于购房者而言却是增加了其购买的风险。购房者应该知道已经抵押的商品房能否购买,商品房预售的条件是什么,购买预售的商品房后被开发商抵押出去了怎么处理,如果不把这些问题搞清楚,或许购房者会买到权利有瑕疵的房屋。所以在购买预售商品房之前最好先咨询专业的律师,谨防之后买到问题房。
买房预售商品房开发商不给抵押怎么办?
[律师回复] 一、商品房预售的条件房屋预售应当符合下列条件: 第一,已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的,在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域,从而达到预售的目的。 第二,持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。城市任何建设项目都得置于城市的总体规划之下,房屋建设也不例外。房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 第三,按提供预售的房屋计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。 第四,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 二、预售商品房被开发商抵押了怎么办 首先,房产开发商将已经预售的商品房抵押给银行以获取贷款的做法是违法的。在房地产开发企业不得以预售的商品房设定抵押权,房地产开发企业将已建成的商品房设定抵押权的,在抵押权存续期间,不得销售该抵押物。 其次,认购的商品房被作为抵押物后,按抵押担保的法律规定,抵押人房产开发商不能按期偿还贷款的,银行作为抵押权人可依法处分抵押物并优先受偿。一旦出现这样的后果,即使你状告开发商并赢得诉讼,房产开发商也可能无力偿还购房款,这就会使对预购的商品房的权利,或收回购房款的权利都处在难以实现的困境。因为抵押权人是优先于普通债权人受偿债务的,即使抵押物在被司法部门查封或执行时,抵押权也优先于执行权。因此,房产开发商将已预售的商品房再抵押给他人的行为,是一种严重的违法侵权行为,可能使购房者蒙受经济损失。购房者可以先与房产开发商交涉,要求房产开发商解除与银行关于你这套商品房的抵押关系,并立即在商品房所在地的房屋交易所办理预售商品房合同鉴证登记,以获得政府对购房者认购商品房权利的保护;当然无法交涉,可以请求人民确认房产开发商与银行的商品房抵押关系无效,以维护购房者合法权益。预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生、发展和银行为防范住房金融业务中的信贷风险而出现的一种新型担保方式,但是这对于购房者而言却是增加了其购买的风险。购房者应该知道已经抵押的商品房能否购买,商品房预售的条件是什么,购买预售的商品房后被开发商抵押出去了怎么处理,如果不把这些问题搞清楚,或许购房者会买到权利有瑕疵的房屋。所以在购买预售商品房之前最好先咨询专业的律师,谨防之后买到问题房。
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