房屋抵押权的效力是如何认定的

最新修订 | 2024-02-22
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专家导读 当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对房屋抵押权的效力是如何认定的进行了解答,希望能解答您的问题。
房屋抵押权的效力是如何认定的

一、房屋抵押权的效力是如何认定的

由于房屋属于不动产,所以以不动产作为抵押的,需要办理抵押登记才有效。

依据《民法典》规定,抵押权自登记时设立。房屋抵押担保债权的范围主要包括了主债权、利息、迟延利息、违约金损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。

《民法典》第四百零二条

以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

二、不能抵押的房屋是如何的

不得设定抵押的房地产:

(1)土地所有权。在我国.土地归国家所有和集体所有。而不能为私人财产。土地所有权不得抵押,也就是不能以国家或集体所有的土地抵押。否则抵押合同无效。

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但是法律规定可以抵押的除外。

(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。

(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产。所有权、使用权不明或者有争议。无法确定是否有处分权,因此不得抵押。

(5)依法被查封、扣押、监管的财产。但是已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的,不影响抵押权的效力。

(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。如以法定程序确认为违法违章的建筑物。

《民法典》第三百九十五条

债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:

(一)建筑物和其他土地附着物;

(二)建设用地使用权;

(三)海域使用权;

(四)生产设备、原材料、半成品、产品;

(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(六)交通运输工具;

(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

三、抵押权的概念和特征是如何的

1、概念

抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转移占有而提供担保的不动产或其他财产,在债权未受清偿时得处分该财产并就其价金优先受偿的权利。

2、抵押权的特征

(1)抵押权的标的物是主要是债务人或第三人提供担保的不动产。但是在我国动产也可以用作抵押权。

(2)抵押权不移转标的物占有。

标的物仍然由抵押人占有、使用、受益。因此抵押权最能实现抵押人用以融资的目的,及一方面自己占有、使用受益;另一方面又用作担保进行融资,真正做到了物尽其用,所以被作为担保之王。

(3)抵押权原则上是意定担保物权。因此需要抵押人和抵押权人订立抵押合同设立抵押权。

《民法典》第三百九十四条

为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。

对于房屋抵押权的效力是如何认定的的问题的答案,上述文章内容中已经作出了详细的解答,在日常生活中我们也是需要对相关的法律知识进行了解的,这样才能够维护自己的合法权益。如果您还有其他相关问题可以点击下方“立即咨询”按钮,咨询律图网专业律师。

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债权债务
房屋抵押权能怎么认定效力
[律师回复] 您好,针对您的房屋抵押权能怎么认定效力问题解答如下, 房屋抵押权的效力<br/>根据房屋抵押效力所指向的对象,一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下:<br/>(一)房屋抵押权的对内效力<br/>1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定:“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。”依照此规定,房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中,利息一般分为法定利息和约定利息。对此,德国法认为约定利息属于担保范围,而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定,照此理解,约定利息应当属于担保范围。关于违约金,人们对其属于担保范围并无疑义,但问题是,我国《合同法》将违约金定性为补偿性,且事先允许进行约定。有鉴于此,该法第114条允许根据实际的损失予以变更,若低于实际损失,可以请求增加,其担保范围应为实际损失,若高于实际损失,可以请求适当减少,至于减少多少为适当,法律尚无规定,有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金,抵押权人可以主张物上代位权,但该赔偿金一旦与其他财产混合,因失去特定性,抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定,抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿,抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期,抵押权人应当申请财产保全。当然,也有权要求抵押人提供新的抵押担保,其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。<br/>2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理,房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时,主物的所有权转移寸,从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物,其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是,下列情况除外:一是从物在抵押权成立前已与主物相分离,并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然,已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分,而不应划人从物范围。至于从权利,是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利,如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属,在抵押权实现前,鉴于发挥抵押物的效用,抵押人有权使用房屋并取得利益,因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后,抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产,抵押权人享有优先受偿权,因而房屋所生孳息归由抵押权,以满足其债权。对此,依《担保法》第47条规定,从抵押权行使之日起,抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,抵押权的效力不及该孳息。<br/>值得注意的是,根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神,在房屋抵押权实现过程巾,虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖,但房屋抵押权效力不及于新增房屋,抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。<br/>(二)房屋抵押权的对外效力<br/>1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定,其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为:未经通知,转训:抵押房屋行为无效,正如《担保法》第49条规定:“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的,转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的,抵押权人有权要求抵押人提供相应担保,不提供担保的,不得转让抵押房屋;因转讣:抵押房屋所得价款,抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存,超过债权部分归抵押人所有,不足部分仍应由债务人清偿。<br/>2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值,各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权,我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定:“抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同,因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的,不过关于登记时间问题似乎语焉不详,建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”可见,该条不反对对同一房屋设定多个抵押权,只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言,这对于发挥房屋的交换价值是有害的,只要当事人自愿担当风险,法律就没有过多干预的必要。<br/>3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形,房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿,但根据相关法律可知,为了实现社会正义,房屋抵押权的实现受到一定限制,其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。<br/>4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告之承租人,原租赁合同继续有效。”可见,已经出租的房屋是可以设定抵押权的,抵押人将出租的房屋抵押的,应当书面告知承租人,成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过,抵押人是否履行书面告知义务,并不影响原租赁合同的效力,对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系,因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定,抵押人将已设定抵押权的房屋出租的,房屋抵押权的效力及于该租赁关系,租赁权因抵押权的实行而归于终止。<br/>5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时,抵押权人有选择权保护自身利益,既可寻求债权保护方法,也可选择物权保护方法。
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房屋抵押权的效力如何认定?
当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对房屋抵押权的效力如何认定?进行了解答,希望能解答您的问题。
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债权债务
房屋抵押权应该如何认定效力
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 房屋抵押权的效力<br/>根据房屋抵押效力所指向的对象,一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下:<br/>(一)房屋抵押权的对内效力<br/>1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定:“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。”依照此规定,房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中,利息一般分为法定利息和约定利息。对此,德国法认为约定利息属于担保范围,而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定,照此理解,约定利息应当属于担保范围。关于违约金,人们对其属于担保范围并无疑义,但问题是,我国《合同法》将违约金定性为补偿性,且事先允许进行约定。有鉴于此,该法第114条允许根据实际的损失予以变更,若低于实际损失,可以请求增加,其担保范围应为实际损失,若高于实际损失,可以请求适当减少,至于减少多少为适当,法律尚无规定,有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金,抵押权人可以主张物上代位权,但该赔偿金一旦与其他财产混合,因失去特定性,抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定,抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿,抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期,抵押权人应当申请财产保全。当然,也有权要求抵押人提供新的抵押担保,其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。<br/>2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理,房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时,主物的所有权转移寸,从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物,其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是,下列情况除外:一是从物在抵押权成立前已与主物相分离,并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然,已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分,而不应划人从物范围。至于从权利,是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利,如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属,在抵押权实现前,鉴于发挥抵押物的效用,抵押人有权使用房屋并取得利益,因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后,抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产,抵押权人享有优先受偿权,因而房屋所生孳息归由抵押权,以满足其债权。对此,依《担保法》第47条规定,从抵押权行使之日起,抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,抵押权的效力不及该孳息。<br/>值得注意的是,根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神,在房屋抵押权实现过程巾,虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖,但房屋抵押权效力不及于新增房屋,抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。<br/>(二)房屋抵押权的对外效力<br/>1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定,其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为:未经通知,转训:抵押房屋行为无效,正如《担保法》第49条规定:“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的,转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的,抵押权人有权要求抵押人提供相应担保,不提供担保的,不得转让抵押房屋;因转讣:抵押房屋所得价款,抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存,超过债权部分归抵押人所有,不足部分仍应由债务人清偿。<br/>2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值,各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权,我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定:“抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同,因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的,不过关于登记时间问题似乎语焉不详,建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”可见,该条不反对对同一房屋设定多个抵押权,只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言,这对于发挥房屋的交换价值是有害的,只要当事人自愿担当风险,法律就没有过多干预的必要。<br/>3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形,房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿,但根据相关法律可知,为了实现社会正义,房屋抵押权的实现受到一定限制,其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。<br/>4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告之承租人,原租赁合同继续有效。”可见,已经出租的房屋是可以设定抵押权的,抵押人将出租的房屋抵押的,应当书面告知承租人,成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过,抵押人是否履行书面告知义务,并不影响原租赁合同的效力,对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系,因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定,抵押人将已设定抵押权的房屋出租的,房屋抵押权的效力及于该租赁关系,租赁权因抵押权的实行而归于终止。<br/>5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时,抵押权人有选择权保护自身利益,既可寻求债权保护方法,也可选择物权保护方法。
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