合同解除什么人需要承担装修残值损失

[律师回复] 所谓装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。确定装饰装修物现值损失不需要考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间进行折旧，而不能考虑按租赁期限进行分摊。在租赁合同被确认无效时，无论是折价补偿或按过错分担损失，均应按折旧后的现存价值确定。理由在于，租赁合同无效，双方关于租赁房屋的约定全部无效，其中包括租赁期限，故不能按照约定的租赁期限分摊费用。同时，确认合同无效时，承租人可能已实际使用了房屋，故也不能按其实际支出的装饰装修费用来确定。实践中，确定无效租赁合同附合的装饰装修物现存价值，一般采用鉴定方法。

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[律师回复] 业主发现自己的房屋出现了漏水的问题，要第一时间要联系楼上业主或物业，对漏水原因进行排查，确定房屋漏水的责任人。　　房屋在保修期内的，无论是何种原因导致房屋漏水，开发商都应该负责维修。如果在保修期外，因管道损坏或房屋裂缝造成房屋漏水的，要联系物业进行维修，费用可以从房屋维修基金中支付。因防水层损坏而漏水的，若是自然损坏，漏水所涉及的业主进行维修并分摊费用；若是人为损坏，则由损坏防水层的责任人负责维修。

[律师回复] 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
　　第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
　　
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
　　
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
　　
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
　　
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
　　第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
　　第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

[律师回复] 业主发现自己的房屋出现了漏水的问题，要第一时间要联系楼上业主或物业，对漏水原因进行排查，确定房屋漏水的责任人。　　房屋在保修期内的，无论是何种原因导致房屋漏水，开发商都应该负责维修。如果在保修期外，因管道损坏或房屋裂缝造成房屋漏水的，要联系物业进行维修，费用可以从房屋维修基金中支付。因防水层损坏而漏水的，若是自然损坏，漏水所涉及的业主进行维修并分摊费用；若是人为损坏，则由损坏防水层的责任人负责维修。

[律师回复] 所谓装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。确定装饰装修物现值损失不需要考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间进行折旧，而不能考虑按租赁期限进行分摊。在租赁合同被确认无效时，无论是折价补偿或按过错分担损失，均应按折旧后的现存价值确定。理由在于，租赁合同无效，双方关于租赁房屋的约定全部无效，其中包括租赁期限，故不能按照约定的租赁期限分摊费用。同时，确认合同无效时，承租人可能已实际使用了房屋，故也不能按其实际支出的装饰装修费用来确定。实践中，确定无效租赁合同附合的装饰装修物现存价值，一般采用鉴定方法。

[律师回复] 所谓装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。确定装饰装修物现值损失不需要考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间进行折旧，而不能考虑按租赁期限进行分摊。在租赁合同被确认无效时，无论是折价补偿或按过错分担损失，均应按折旧后的现存价值确定。理由在于，租赁合同无效，双方关于租赁房屋的约定全部无效，其中包括租赁期限，故不能按照约定的租赁期限分摊费用。同时，确认合同无效时，承租人可能已实际使用了房屋，故也不能按其实际支出的装饰装修费用来确定。实践中，确定无效租赁合同附合的装饰装修物现存价值，一般采用鉴定方法。

[律师回复] 所谓装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。确定装饰装修物现值损失不需要考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间进行折旧，而不能考虑按租赁期限进行分摊。在租赁合同被确认无效时，无论是折价补偿或按过错分担损失，均应按折旧后的现存价值确定。理由在于，租赁合同无效，双方关于租赁房屋的约定全部无效，其中包括租赁期限，故不能按照约定的租赁期限分摊费用。同时，确认合同无效时，承租人可能已实际使用了房屋，故也不能按其实际支出的装饰装修费用来确定。实践中，确定无效租赁合同附合的装饰装修物现存价值，一般采用鉴定方法。

[律师回复] 如果没有按照租赁合同约定，提前解除租赁合同，应当双方协商解决，一般来说应当支付违约金。如果造成损伤，应当赔偿造成的损失。

[律师回复] 2017年1月份，《北京市人民政府关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动（2017-2020年）的实施意见》（京政发[2017]8号）发布，《意见》指出了该项行动的基本原则，明确了拆除违法建设、整治地下空间和群租房、清理整治直管公房转租、转借及改变用途行为及“商改住”行为等十大工作内容。同时，《意见》明确提出，在完善法制机制保障方面，各区政府、委办局、市属机构配合立法机关做好房屋租赁管理相关法规的立法工作，健全出租房屋登记备案制度，落实房屋租赁各方责任。
11月2日，北京市高级人民法院召开新闻通报会，发布今年前三季度全市法院执行工作数据，其中显示全市法院办结涉及疏解整治工作的执行案件3001件，其中，房屋（场地）租赁纠纷就有1568件。
房屋租赁主要包括居住用房租赁和经营用房租赁，不止涉及民生的居住问题，更会涉及到商业经营行为，设立公司、开办企业的一个必备条件就是要有符合法律规定的住所或者场地。《公司法》第二十三条第五项、《合伙企业法》第十四条第四项明确规定，设立公司、合伙企业应具备的条件之一就是要有住所、经营场所。在我国房地产市场中，商铺租赁作为房屋租赁中的一项重要内容，对市场经济的发展起着积极的作用。而作为商铺房屋（场地）租赁，为了生产经营需要，承租人必然会对租赁物进行装饰装修，根据《合同法》第二百二十三条及《城镇房屋租赁合同解释》第十三条的规定，承租人对租赁物进行装饰装修须经出租人同意，未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。对于用于经营的商铺房屋（场地），承租人为了能够吸引客户，更好的产生经济效益，对装饰装修部分必然会有更高的要求，少则花费上万，多则花费几十万甚至上百万。而一旦商铺租赁合同被解除或者被认定无效时，就会由此产生一系列的损失赔偿问题。如果双方对此有明确约定，按照约定处理即可，但如果双方对此约定不明或者没有约定时，纠纷就会由此产生。

一、商铺房屋（场地）租赁合同解除时装饰装修损失的认定问题
1、合同解除的情形
根据我国合同法的规定，合同的解除方式包括协议解除、约定解除、法定解除，协议解除即双方通过协商使合同效力消灭的双方法律行为；约定解除即双方约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；法定解除即因法定的合同解除事由出现，一方当事人行使解除权从事使合同效力消灭。
2、合同被解除后，装饰装修应如何处理
《城镇房屋租赁合同解释》分别对未形成附和物与形成附和物的装饰装修在合同解除时的归属及责任承担进行了明确的规定。对未形成附和物的装饰装修，除当事人另有约定外，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。对已形成附合的装饰装修物，没有约定的，《解释》从违约责任角度确定了合同被解除时的承担主体。若因出租人违约导致合同解除，出租人应赔偿承租人剩余租赁期内装饰装修残值损失的；若因承租人违约，如果出租人同意利用，则在利用价值范围内对承租人予以适当补偿，如果不同意利用，则无须向承租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的；若因双方违约导致合同解除，则按照双方的过错承担相应的责任;若因不可归责于双方的事由导致合同解除，则由双方按照公平原则分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失。
对装饰装修残值损失的数额问题，实践中，承租人会提交装修合同、装修费票据等作为证据证明装修损失数额，但在房屋租赁合同上述纠纷中涉及的损失为装饰装修残值损失，即合同解除时装饰装修的剩余价值，该价值通过装饰装修的工程造价扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定。所以可能无法通过上述证据来证明具体损失数额。这个时候，就要通过专业的评估机构进行评估来确定具体的数额了。但如果是单方申请评估机构进行的评估，一旦发生诉讼，对方可能会不予认可，因此又需要在诉讼中重新申请评估鉴定，由法院委托评估机构进行评估。所以，承租方若想主张该部分损失，还要注意上述问题，不要急于去进行评估，以免造成损失扩大。
二、商铺房屋（场地）租赁合同被认定无效时装饰装修损失的认定问题
1、合同无效的情形
《合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，《城镇房屋租赁合同解释》为了严格限制无效租赁合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑物租赁合同、超过批准的临时建筑使用期限部分的租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同认定为无效。针对前三种情形，有补救性措施即若在一审法庭辩论终结前取得了法律、行政法规规定的条件，无效情形被消除，即可转为有效合同。
2、合同被认定无效后，装饰装修应如何处理
在合同无效的情形下，《城镇房屋租赁合同解释》从是否为善意添附角度对如何承担装饰装修现值损失的问题进行了规定。承租人未经出租人同意擅自进行装饰装修，属于恶意装修，构成侵权，承租人不仅不得要求出租人补偿，亦应承担侵权赔偿责任。对经过出租人同意的装饰装修，还需要区分装饰装修是否形成附和。对未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。对形成附和的装饰装修物，为充分发挥物的使用价值和效用，只能由出租人取得所有权，如果出租人同意利用，则折价后给承租人补偿；如果出租人不同意利用，由双方按照各自的过错责任承担现值损失的赔偿。实践中，应结合双方的过错责任，区分不同情况，公平合理的进行处理。属于出租人过错的，由出租人补偿给承租人；属于承租人过错的，出租人又不同意利用，由承租人自行承担，并由承租人赔偿出租人因合同无效造成的损失；属于双方过错的，由双方按照各自的过错程度承担分担。
实践中，在合同被认定无效的情形下，对装饰装修损失的赔偿系现值损失，即装饰装修的现存价值。而此现值损失无须过分考虑租赁期限的长短，应着重考虑承租人的实际使用时间，予以折旧，而不能按租赁期限进行分摊，如果装饰装修未经过利用贬损，则现存价值相当于装饰装修价值，不存在折旧问题。对于附和的装饰装修，一般采用鉴定方法确定。
房屋租赁市场是一个极具活力和前景的房产市场，可以有效的推动房产市场向前发展，为市场经济的稳步前进发挥着不可或缺的作用。而房屋租赁合同正是房屋租赁市场中一条很重要的纽带，它将各方的生活所需、利益需求紧密的连接起来，而法律又能保障双方的权利义务得到很好的实现。但房屋租赁合同是个很复杂的法律关系，其中会涉及到方方面面的法律问题，这就需要双方清楚的知道各自应履行的义务和专有的权利是什么。

[律师回复] 所谓装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。确定装饰装修物现值损失不需要考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间进行折旧，而不能考虑按租赁期限进行分摊。在租赁合同被确认无效时，无论是折价补偿或按过错分担损失，均应按折旧后的现存价值确定。理由在于，租赁合同无效，双方关于租赁房屋的约定全部无效，其中包括租赁期限，故不能按照约定的租赁期限分摊费用。同时，确认合同无效时，承租人可能已实际使用了房屋，故也不能按其实际支出的装饰装修费用来确定。实践中，确定无效租赁合同附合的装饰装修物现存价值，一般采用鉴定方法。

[律师回复] 对于土地增值税前能否扣除精装修费用?这个问题，解答如下, 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有问题的通知》(国税发[2006]187号)规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。《关于印发lt;商品住宅装修一次到位实施细则gt;的通知》(建住房[2002]190号)规定,住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。根据上述规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。对于精装修费用支出,如果属于与房屋不可分离,如果分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分,应当允许在计算土地增值税时加计扣除。但是,对于家具、电视机等可以分离的物品,不得作为房地产开发成本,在计算土地增值税时不得加计扣除。

[律师回复] 《解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;
(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。
上述规定中，涵盖了如下方面的内容：第一，明确了装饰装修损失的负担原则。合同解除，承租人装饰装修费用尚未摊销完毕。承租人不能利用剩余租赁期内的装饰装修价值，是由合同解除导致的，该价值作为合同解除的损失，由导致合同解除的违约方负担。双方违约的，根据各自过错分担。因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的，按照公平原则分担。依照物权法、《城市房屋拆迁管理条例》的规定，出租房屋被国家征收或者被拆迁时，政府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿。依照相关行政规范，补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失。租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。此时，虽然合同解除具有不可归责于双方的事由，却不能适用公平原则解决装饰装修损失的补偿问题，装饰装修的补偿按照物的归属，在拆迁补偿款中处理。《解释》第十一条第
(四)项因此作出“法律另有规定的，适用其规定”的表述，作为适用解释规定的负担原则之外的兜底条款。

[律师回复] 解答如下, 开具几个点的发票，包括增值税专用发票和增值税普通发票，要看纳税人的类型。如果是一般纳税人，采用一般计税方法的，提供装饰工程服务，按照11%税率计算应纳增值税额，可以抵扣进项税额。如果是小规模纳税人，或者选择适用简易计税方法的一般纳税人，提供装饰工程服务，按照3%征收率计算应纳增值税额，不能抵扣进项税额。其开具发票，包括增值税专用发票和增值税普通发票，必须按照其实际适用的税率（11%）或者征收率（3%）开具。

[律师回复] 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

[律师回复] 您好，关于固定资产减值损失可以税前扣除吗这个问题，我的解答如下, 　　固定资产减值损失不可以税前扣除。　　企业持各项资产增值或减值，除财政、税务主管部分可以确认损益外，不得调整资产的计税基础，根据以上政策，以历史成本计税，不得调整。　　考虑到固定资产、无形资产、商誉等资产发生减值后，一方面价值回升的可能性较小，通常是永久性减值；另一方面为了避免确认资产重估增值和操纵利润，资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回，消除了一些企业通过计提秘密准备来调节利润的可能，限制了利润的人为波动。　　企业计提坏账准备、存货跌价准备、持有至到期投资减值准备、贷款损失准备等后，相关资产的价值又得恢复，应在原已计提的减值准备金额内，按恢复增加的金额，借记“坏账准备”、“存货跌价准备”、“持有至到期投资减值准备”、“贷款损失准备”、“抵债资产——跌价准备”、“损余物资——跌价准备”等科目，贷记本科目。

[律师回复] 您好，建议您协商解决，收集有利证明，协商不成可根据证据的情况决定是否起诉。