房产查封怎么解除

最新修订 | 2024-06-06
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专家导读 房产查封的解封措施包括:申请人在保全措施后30日内未提起诉讼或仲裁;被申请人提供担保;被申请人提交标的物至法院保管;被申请人履行义务;申请人放弃请求。满足以上条件之一,可申请解封。
房产查封怎么解除

一、房产查封怎么解除

对于房屋查封的解除流程,我们可以从以下几个方面进行探讨:

首先,若申请人在收到法院下达的保全措施之后的30天内未能依照相关法律规定提起诉讼或申请仲裁程序;

其次,当被申请人有能力且自愿为其所受保全措施提供担保时;

第三,倘若被申请人已经积极主动地将申请人所请求的标的物提交至法院进行妥善保管;

第四,如果被申请人在接到裁定书后能够自觉履行其应尽的义务;

最后,如果在执行保全措施之前,申请人已经向法院明确表示愿意放弃其所提出的请求。

民事诉讼法》第一百零一条

利害关系人因情况紧急,不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的,可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。

申请人应当提供担保,不提供担保的,裁定驳回申请。

人民法院接受申请后,必须在四十八小时内作出裁定;

裁定采取保全措施的,应当立即开始执行。

申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的,人民法院应当解除保全。

第一百零四条

财产纠纷案件,被申请人提供担保的,人民法院应当裁定解除保全。

二、房产查封的规定是如何的

人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权,未登记的建筑物和土地使用权,依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

可分为以下几种情况:

1、对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权,第三人书面确认该财产属于被执行人的,人民法院可以查封、扣押、冻结,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。

2、如果债权人依法申请采取诉讼保全措施并依法提供担保,法院可裁定采取查封你家房产的保全措施,待到案件判决并进入执行程序后,再依法采取相应的执行措施

,人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过6个月,查封、扣押动产的期限不得超过1年,查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过2年。

3、法律、司法解释另有规定的除外。

申请执行人申请延长期限的,人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续,续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。

4、按照规格,对被执行人的房屋进行执行的,应该保障被执行人的居住条件。当然可以对其房屋进行执行,扣押置换成小的,剩余部分可以作为履行法院判决。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条

人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

未登记的建筑物和土地使用权,依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权,第三人书面确认该财产属于被执行人的,人民法院可以查封、扣押、冻结。

法律是一种强大的工具,它可以保护弱者,制约强者,维护社会的公正和公平。但是,法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚,更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题,“房产查封怎么解除”,我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律,去遵守法律,去维护法律的尊严和权威。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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在扣押期间,为了防止被扣押的鲜活物品或者其他不易保管的财物价值丧失,行政机关可以依法先行拍卖或者变卖这些财物。拍卖是采用公开竞价的方式将标的物卖给出价最高的买主,一般能够获得最大限度的变价,而变卖是对查封、扣押的财物强制出卖的一种措施。
行政机关解除查封、扣押后,应当退还拍卖、变卖所得款项、由于变卖是依照市场行情将财物卖掉,有较大的随意性,为了防止行政机关不当处理,损害当事人的合法权益,对于变卖价格明显低于市场价格,给当事人造成损失的,行政机关应当对当事人的损失给予补偿。
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  根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定可知,双方买卖房屋之后被法院查封的,房屋买卖合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封,买卖双方仍签订《房屋买卖合同》的,合同无效。本案中,王杰与李吉签订买卖合同在前,法院采取查封措施在后,该合同不违反前述法律和行政法规的强制性规定,亦不损害第三人权益,合法有效。虽然双方在办理房产过户手续之前,法院对房屋进行了查封,但房屋买卖合同的有效性依然不受影响。
  
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  我国《物权法》第9条第1款规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。由此可知,我国以不动产物权登记作为物权变动的生效要件。当事人订立了合法有效的房屋买卖合同,只有依法办理了房屋所有权转让登记,才能发生房屋所有权变动的法律后果;不经登记,法律不认为发生了房屋所有权的变动。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要,也是不动产物权公示原则的必然要求。本案中,王杰与李吉虽已签订了《房屋买卖合同》,王杰也交纳了首付款并实际占有使用房屋,但双方未办理房屋的过户手续,从法律上来讲,涉案房屋的所有权仍归出卖人李吉所有,买房人王杰并未取得房屋的所有权。
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(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
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  本案中,王杰与李吉签订《房屋买卖合同》后,在履行合同方面,王杰依约支付了部分购房款,李吉也交付了房屋,如果房屋没有被法院查封保全,王杰有权依据合同的约定要求李吉继续履行《房屋买卖合同》并办理房屋的过户手续。但由于李吉因他案的债务问题涉讼,诉争房屋在办理过户手续之前被法院查封,在诉争房屋权利存有瑕疵、无法办理过户的现实状况下,王杰要求李吉继续履行合同、协助办理过户手续,即属于客观履行不能的情形,王杰坚持要求李吉办理房屋过户手续的请求,法院无法支持。
  
(三)签订买卖合同后房屋被查封,买房人的权益如何维护?
  司法实践中,签订房屋买卖合同后,房屋被法院司法查封的,笔者认为可区分不同情况采取不同的方法:
  
1、对查封执行提出异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”由此可知,满足三个条件(查封时房屋价款已经付清,查封时房屋已经由买受人占有,买受人对没有办理过户手续没有过错),购房人可向执行法院提出执行异议,请求查封法院对该房产予以解封,解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。本案中王杰在法院查封时实际占有房屋,其对未办理房屋过户手续没有过错,但因王杰仅支付了部分购房款,而未付清全款,故不符合前款规定的条件,其查封执行异议被法院驳回。
  
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3、提供担保财产、解除查封。如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权,则可与查封法院协商,由出卖人或买受人自己提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后,法院解除查封,,双方可继续履行《房屋买卖合同》,买方可要求办理房屋过户手续。如解除查封担保是由买方自行提供的,其可以向出卖人进行追偿。
  
4、解除买卖合同,要求卖房人承担违约责任。法院查封可能是一个长时间的过程,而且房产很有可能被案外人申请执行。为避免损失扩大,买房人可以出卖人存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权,要求卖房人返还购房款,并要求卖房人按合同约定或法律规定承担违约责任。
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