物业续签合同需要多少业主同意

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 注册物业管理公司的流程如下： 1.首先注册物业管理公司前需要准备以下事项： （1）公司的品牌，名称（此过程必须谨慎，因为有一些名称可能被其他公司抢先注册且申请保护了）。 （2）筹备的公司中投资人数目及所占股份、各投资人的职责分配说明。 （3）筹备公司准备的启动资金（至少需要能够维持一年的运营才有资质申请）。 （4）公司的经营范围说明（务必周全，因为现在和未来的拓展都需要考虑）。 （5）事先确定好公司法人、监事人证明材料。 2.接下来是注册物业公司的具体步骤： （1）公司资质审核阶段：公司投资人提交身份证复印件证明身份；向机关部门提交备选公司名称字号，公司主要经营范围及注册资本。 （2）物业管理公司工商注册登记阶段：公司管理人员向工商局提交相关材料后，由市场监管局进行材料的审查，审查无误后，相关部门会为公司办理营业执照并刻盖公章、财务章、法人章等办公用章。而后公司管理人员还需办理组织机构代码证及C卡，最后前往税务局办理税务登记证。 （3）物业管理公司银行注册开户阶段：确定好公司在哪一家银行开设企业基本存款账户，然后前往银行提交公司开户证明材料，与银行签订代扣税等协议，即可在银行开具公司账户。 （4）物业管理公司注册核税阶段：该阶段的流程较为繁琐，具体为：准备相关材料→赋码→递交三方协议→添加办税员→申请一般纳税人资格认定→购买并开通法人一证通棒、网上认证→购买金税盘、发票打印机及发票扫描仪→发行→领购发票。

[律师回复] 2个关键点
1、续签的与否——物业公司没有续签，那么业主续签新的物业没有，更换，前走后继，物业费交新公司；没有，合同通常有但书条款，即使没有也构成事实雇佣关系，物业费照付。
2、续签的主体——续签的主体是两方，物业公司mp;业主，物业公司好界定，业主就要说明一下，这个业主不是指某个单独的业主个体（也就是某一户人家），指的是一个群体的整体或者说这个物业管理区域的所有人，所以物业公司没有必要跟单独的每一个业主个体签订合同，他只需要跟这个群体的代表签署合同即可，开发商or业主委员会or居委会or街道办。司法解释有明文规定，单个业主个体不得以没有实际参与签署物业合同拒绝缴纳物业费。核对以上2点，确认实际情况进行判断吧。

[律师回复] 一般的资质条件主要包括： （1）物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业，如上海市规定的建筑面积须在1万平方米以上。 （2）一定数量的注册资金，如广州市规定注册资金须在10万元以上。 （3）有符合规定的公司名称和公司章程。 （4）有固定的办公场地和设施。 （5）有必要的管理机构和人员。 （6）有符合国家法规政策的经营范围。 （7）能够承担民事责任。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 1、主物权和从物权的区别 （ 1）主物权：“从物权”的对称，不以他种权利的存在为前提而存在不因他种权利的存在或消灭而影响其效力的物权，如所有权.地上权等。 （ 2）从物权则是指必须依附于其他权利而存在的物权。如抵押权、质权、留置权，是为担保的债权而设定的。地役权在与需役地的所有权或使用权的关系上，也是从物权。 （ 3）二者的区别在于是不是必须依附一定的权利而存在，主物权是存在的，从物权是必须依附的，但主物权是可以转化成从物权的。 2、主物和从物的区别（ 1）以物与物之间是否具有从属关系为标准,可以把物区分为主物和从物.（ 2）凡两种以上的物相互配合、按一定经济目的的组合在一起,起主要作用的物为主物.（ 3）配合主物的作用而起辅助作用的为从物。

[律师回复] 委托方：
受托方:
签订日期：
东莞市房产管理局 印制
物业服务合同

甲方： ；（业主大会）
委托代理人： （业主委员会）；
地址： ；
邮编： ；联系电话： 。

乙方： ；（物业服务企业）
法定代表人： ；
地址： ；
邮编： ；联系电话： ；
资质等级： ；证书编号： 。
根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅印发广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》及相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 （物业项目名称）实施物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况:
物业名称 ；
物业类型 ；
座落位置 ；
建筑面积 ；
物业管理区域四至： ；
物业服务用房坐落位置： ；
物业服务用房面积： 。
（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。
第二章 服务内容与质量
第二条　在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
- 4 -
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放秩序管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、 ；
2、 。
第四条 乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准（附件五），物业管理服务质量标准以乙方的投标文件为准，详见投标文件（附件十）。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 物业服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第 种方式：
1、包干制
- 5 -
物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：
多层住宅： 元/月.平方米；
高层住宅： 元/月.平方米；（房屋的总层数在七层（含）以上）
别墅： 元/月.平方米；
办公楼： 元/月.平方米；
商业物业： 元/月.平方米；
物业： 元/月.平方米。
会所： 元/月.平方米。
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域绿化养护费用；
（4）物业管理区域清洁卫生费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（7）办公费用；
（8）管理费分摊；
（9）物业服务企业固定资产折旧；
（10）法定税费；
（11）物业服务企业的利润；
（12）经业主同意的其它费用 。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。
关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规规定做如下约定： 。
2、酬金制
- 6 -
酬金制是物业服务企业向业主按其拥有物业的建筑面积预收物业服务资金，在预收物业服务资金中按约定比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。具体预收标准如下：
多层住宅： 元/月.平方米；
高层住宅： 元/月.平方米；（房屋的总层数在七层（含）以上）
别墅： 元/月.平方米；
办公楼： 元/月.平方米；
商业物业： 元/月.平方米；
物业： 元/月.平方米。
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域绿化养护费用；
（4）物业管理区域清洁卫生费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（7）办公费用；
（8）管理费分摊；
（9）物业服务企业固定资产折旧；
（10）经业主同意的其它费用 。
乙方采取以下第 种方式提取酬金：
（1）乙方按 （每月/每季/每年） 元的标准从预收的物业服务资金中提取。
（2）乙方 （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金 %的比例提取。
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。
- 7 -
第七条 业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金）。
物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
业主约定由承租人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与承租人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者承租人应当结清物业服务费用（物业服务资金）。
物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在 （每次缴费的具体时间）前交纳。
第八条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
1、 ；
2、 。
第九条 房屋的共用部位、共用设施、设备、共用场地的维修、养护费用：
1、房屋共用部位的小修、养护费用由 承担；更新费用由 承担。
2、房屋共用设施、设备小修、养护费用由 承担；大中修费用由 承担。
3、公共绿地的养护费用由 承担；改造、更新费用由 承担。
4、附属配套建筑和设施的小修、养护引用由 承担；大中修费用由 承担；更新费用由 承担。
第四章 物业的经营与管理
第十条 停车场收费分别采取以下方式：
- 8 -
1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位 （元/个·月、元/平方米·月）、车库车位 （元/个·月、元/平方米·月）的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位 （元/个·月、元/平方米·月）、车库车位 （元/个·月、元/平方米·月）的标准提取物业服务费用。
2、停车场属于建设单位所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位 （元/个·月、元/平方米·月）、车库车位 （元/个·月、元/平方米·月）的标准向乙方交纳停车费。

[律师回复] 一、物业公司合同到期没续签，业主可以拒交物业费吗
1、合同法《合同法》第5条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”物业服务合同期满后，物业公司没有与业主委员会续签合同但对物业继续进行管理的，应当根据《合同法》第5条按公平原则来处理。所谓公平原则是指在合同的订立和履行过程中，要以公平的观念来调整合同当事人之间的利益关系，使合同双方的利益均衡，从而达到公正与合理的目标。小区里的物业服务合同尽管没有续签，但物业公司仍然进行管理向业主提供了服务。如果业主以合同未续签为由不支付物业服务费用的话，也就意味着物业公司提供了服务但不能获得相应的报酬，最后的结果是造成合同双方权利和义务的失衡，有违合同法规定的公平原则。
2、物业管理条例根据《物业管理条例》的相关规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力。如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用,作为对其已提供服务的补偿。因此,未签订物业合同或物业公司未提供资质证明,业主也不可以拒交物业费。
3、拒交物业费的情形只有出现以下情形，业主才可以不交或少交物业服务费用：
(1)物业管理企业在物业管理服务合同约定之外，自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
(2)实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。
(3)物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。物业服务合同中约定先服务后收费的，在物业管理企业未提出相应服务的情况下，业主可以不交纳相应的服务费用。
(4)物业存在霸王条款的，业主可以拒交。比如前期物业有没有经过与业主协商订立合同，还是自己单独订立合同。
(5)物业没有履行合同的，比如没有按全同要求定期清理下水道综上所述，如果物业公司合同到期后没有续签是要根据一个原则来看，那就是公平原则，也就是说如果物业公司继续履行了合同上规定的业务，业主是应该缴纳物业费的，而如果物业公司没有继续履行合同上的业务，在这种情况下业主可以拒交物业费，若你对此还有什么疑问，可以咨询相关律师。

[律师回复] 物业合同到期后，如未能续订合同，则物业与业主之间不存在合同关系，但如果物业公司继续提供服务，业主接受的，你们双方可能以实际行为续订了物业合同，

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 1、主物权和从物权的区别 （ 1）主物权：“从物权”的对称，不以他种权利的存在为前提而存在不因他种权利的存在或消灭而影响其效力的物权，如所有权.地上权等。 （ 2）从物权则是指必须依附于其他权利而存在的物权。如抵押权、质权、留置权，是为担保的债权而设定的。地役权在与需役地的所有权或使用权的关系上，也是从物权。 （ 3）二者的区别在于是不是必须依附一定的权利而存在，主物权是存在的，从物权是必须依附的，但主物权是可以转化成从物权的。 2、主物和从物的区别（ 1）以物与物之间是否具有从属关系为标准,可以把物区分为主物和从物.（ 2）凡两种以上的物相互配合、按一定经济目的的组合在一起,起主要作用的物为主物.（ 3）配合主物的作用而起辅助作用的为从物。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 1、主物权和从物权的区别 （ 1）主物权：“从物权”的对称，不以他种权利的存在为前提而存在不因他种权利的存在或消灭而影响其效力的物权，如所有权.地上权等。 （ 2）从物权则是指必须依附于其他权利而存在的物权。如抵押权、质权、留置权，是为担保的债权而设定的。地役权在与需役地的所有权或使用权的关系上，也是从物权。 （ 3）二者的区别在于是不是必须依附一定的权利而存在，主物权是存在的，从物权是必须依附的，但主物权是可以转化成从物权的。 2、主物和从物的区别（ 1）以物与物之间是否具有从属关系为标准,可以把物区分为主物和从物.（ 2）凡两种以上的物相互配合、按一定经济目的的组合在一起,起主要作用的物为主物.（ 3）配合主物的作用而起辅助作用的为从物。

[律师回复] 您好，针对您的主物权和从物权与主物和从物划分的区别？问题解答如下,
1、主物权和从物权的区别
（
1）主物权：“从物权”的对称，不以他种权利的存在为前提而存在不因他种权利的存在或消灭而影响其效力的物权，如所有权.地上权等。
（
2）从物权则是指必须依附于其他权利而存在的物权。如抵押权、质权、留置权，是为担保的债权而设定的。地役权在与需役地的所有权或使用权的关系上，也是从物权。
（
3）二者的区别在于是不是必须依附一定的权利而存在，主物权是存在的，从物权是必须依附的，但主物权是可以转化成从物权的。
2、主物和从物的区别（
1）以物与物之间是否具有从属关系为标准,可以把物区分为主物和从物.（
2）凡两种以上的物相互配合、按一定经济目的的组合在一起,起主要作用的物为主物.（
3）配合主物的作用而起辅助作用的为从物。

[律师回复] 您好，针对您的主物权和从物权与主物和从物划分的区别？问题解答如下,
1、主物权和从物权的区别
（
1）主物权：“从物权”的对称，不以他种权利的存在为前提而存在不因他种权利的存在或消灭而影响其效力的物权，如所有权.地上权等。
（
2）从物权则是指必须依附于其他权利而存在的物权。如抵押权、质权、留置权，是为担保的债权而设定的。地役权在与需役地的所有权或使用权的关系上，也是从物权。
（
3）二者的区别在于是不是必须依附一定的权利而存在，主物权是存在的，从物权是必须依附的，但主物权是可以转化成从物权的。
2、主物和从物的区别（
1）以物与物之间是否具有从属关系为标准,可以把物区分为主物和从物.（
2）凡两种以上的物相互配合、按一定经济目的的组合在一起,起主要作用的物为主物.（
3）配合主物的作用而起辅助作用的为从物。

[律师回复] 业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主能够请求人民法院撤销。有什么需要可以电话联系

[律师回复] 你好，物业费应由原业主缴纳。但如果你们协商一致，你自愿缴纳，也未尝不可。

[律师回复] 不是。
物业公司必须跟业主签订物业合同的情况：
开发建设中的项目，由开发商同物业公司签署《物业前期管理合同》
正式项目，只有一个或者几个大业主的，由业主直接和物业公司签署《物业服务合同》
正式项目，有多个业主的，由业主大会决议，并由业主委员会同物业公司签署《物业服务合同》
物业公司不需要跟业主签订物业合同的情况：
如果是住宅，通常物业公司不会和具体某一位业主签署物业合同的。
因为物业公司提供的服务主要是公共区域及公共设备设施服务，任何一位业主都无法对服务标的全权负责。因此住宅项目的物业合同只有开发商和业委会可以同物业公司签署。
而开发商和业委会在合同中，代表了全体业主。因此尽管没有和具体的业主签约，物业公司也必须履行合同约定，承担管理责任；同样业主也必须要遵守缴纳物业费的义务。

[律师回复] 成立物业公司需要两本证，一是《工商公司营业执照》，它需要两个以上股东，给钱额不能低于50万元，因为最低的三级资格需要注册资现值50万元。先到工商局解决“名称核准”然后按流程走。二是物业公司《资格证》，这是接管事项、参加投标的资格证，有点难度，提交的资料和流程如下： （一）提交手续 1、公司资格申请 2、营业执照； 3、公司章程； 4、验资证明（注册资本人民币50万元以上）； 5、公司法定代表人的身份证明； 6、公司法人代表、总经理的任职文件，公司经济、技术、财务等负责人的任职文件，公司专业技术人员的职称、资格资料； 7、公司固定办公场所证明 （二）申请流程提交有关手续县房屋主管部门初审报市房屋主管部门核准发证

[律师回复] 物业合同到期续签要经半数业主参加，并有三分之二业主同意。
    业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。其中，业主，是指物业的所有权人，引申为产业的所有者。
    【法律依据】
    《中华人民共和国物业管理条例》第十二条，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人三分之二以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

[律师回复] (1)物业管理企业在物业管理服务合同约定之外，自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。 (2)实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。 (3)业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。物业服务合同中约定先服务后收费的，在物业管理企业未提出相应服务的情况下，业主可以不交纳相应的服务费用。 (4)物业存在霸王条款的，业主可以拒交。

[律师回复] 根据《物业管理条例》第45条的规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主与供水、供电公司签订合同，向供水、供电公司缴纳了相应的费用的，供水、供电公司就应该供水、供电。物业公司不是供水、供电的合同当事人，其无权擅自中断对业主供水、供电。
物业公司是没有权利停水停电的。业主因未按时交纳物业服务费，是违反了与物业公司签订的物业服务合同。作为物业公司应该按照合同的约定，对违约的业主督促其交纳，或者通过法律途径加以解决。法律没有赋予物业公司可以断水断电。加之，业主供水供电是分别与自来水公司、供电公司签订供水供电协议，交纳相关费用来获取的。它和业主要交纳的物业服务费是两码事。

[律师回复]
1、物业公司应在原物业管理服务合同终止前三个月，向小区业委会提出续约申请，并提交续约合同草案；
2、业主委员会在接到物业公司的续约申请后30日内，召开业主大会，商议并投票表决是否同当前的物业服务企业继续签约；
3、经业主大会表决，同意续约后，由业委会提交物业服务协议的草案文本，报业主大会审议（或公示后征集业主意见）；
4、物业服务协议经业主大会审议通过后，由业委会通知物业服务企业进行签约；
5、签订物业服务协议后，物业公司将一份协议原件上交到所在地的房屋管理部门进行物业合同备案。上诉就是业主大会续签物业合同怎么签的合同，希望能够帮到你。

[律师回复] 合同纠纷：合同对双方当事人具有法律约束力，应当根据合同约定履行义务、承担违约责任，无法协商的，搜集证据去法院起诉维权。法律依据：《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”