物业合同需要和每个业主都签订吗

[律师回复] 您好，关于物业要和业主签订合同吗这个问题，我的解答如下, 　　合同法第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
　　因为收取物业费的依据应是以小区成立物业管理委员会，并委托该物业公司在小区进行管理为前提，在没有成立之前，因为物业公司与你签订了五年的物业服务合同，你也履行了，但到期后因为没有合同的约束，根据《消费者权益保护法》第九条“ 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。”“消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购。买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。”你可以不履行和交纳物业费。《消费者权益保护法》第十条“ 消费者享有公平交易的权利。”“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”
　　因为原签订服务合同到期，物业公司没有续签服务合同，虽然履行物业管理，但因为公司服务的主体是物业管理委员会的委托，不是具体的业主。物业公司向提起合同官司，你应按主体不合法，合同到期提出你的意见和申明。但考虑到对方在些服务及管理的现状，可以在你认为或是服务价格合理的范围内接受适当的补交。

[律师回复] 您好，关于物业要和业主签订合同吗这个问题，我的解答如下, 　　合同法第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
　　因为收取物业费的依据应是以小区成立物业管理委员会，并委托该物业公司在小区进行管理为前提，在没有成立之前，因为物业公司与你签订了五年的物业服务合同，你也履行了，但到期后因为没有合同的约束，根据《消费者权益保护法》第九条“ 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。”“消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购。买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。”你可以不履行和交纳物业费。《消费者权益保护法》第十条“ 消费者享有公平交易的权利。”“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”
　　因为原签订服务合同到期，物业公司没有续签服务合同，虽然履行物业管理，但因为公司服务的主体是物业管理委员会的委托，不是具体的业主。物业公司向提起合同官司，你应按主体不合法，合同到期提出你的意见和申明。但考虑到对方在些服务及管理的现状，可以在你认为或是服务价格合理的范围内接受适当的补交。

[律师回复] 【法律意见】
业主委员会没有权利收取的业主车辆管理费的80做为车位改造费，也没有权利要求物业公司上交30万给业主委员会做为风险金，但是可以考核物业公司。
【法律依据】
《物权法》
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民提讼。

[律师回复] 物业合同一般是指物业服务合同，是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。在该合同中甲方一般情况下是业主委员会。业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个。业主委员会，是指由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。一般情况下，业主委员会有两种产生方式：
1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生;
2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会;这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理;而楼委会，负责楼内共有的管理。

[律师回复] 根据规定，前期物业服务合同虽然约定了期限，但当业主委员会与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同即终止。也就是说，开发建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，虽然可以约定期限，但该期限不影响业主委员会依法成立后按程序选聘新的物业服务公司。不管业主委员会是否是在入住后两年内成立，只要业主委员会选聘了新的物业服务公司，开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同就应终止。

[律师回复] 根据规定，前期物业服务合同虽然约定了期限，但当业主委员会与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同即终止。也就是说，开发建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，虽然可以约定期限，但该期限不影响业主委员会依法成立后按程序选聘新的物业服务公司。不管业主委员会是否是在入住后两年内成立，只要业主委员会选聘了新的物业服务公司，开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同就应终止。

[律师回复] 您好，针对您的实际中物业的主要种类都有什么问题解答如下, 实际中物业的主要种类都有哪些
根据物业用途的不同，物业可分以下几种类型：
1.居住物业：包括住宅小区、公寓、别墅德等。
2.商业物业：包括写字楼、百货商场、大型超市、酒店、宾馆、娱乐厅(场)等。
3.工业物业：包括工业厂房、仓库等。
4.特种物业：包括学校、医院、车站、政府大楼、体育场馆等。
什么是物业
“物业”一词由传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。其中，各类建筑物分为住宅小区的房屋、写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、体育场馆等;配套设施分为市政设施、文化娱乐设施、交通设施等场地分为：庭院、绿地、道路等。

[律师回复] 物业费滞纳金计算公式
1、最高《民诉意见》第279条：民事诉讼法第二百二十条规定的执行通知，人民应在收到申请执行书后的十日内发出。执行通知中除应责令被执行人履行法律文书确定的义务外，并应通知其承担民事诉讼法第二百三十二条规定的迟延履行利息或者迟延履行金。
2、第294条：“民事诉讼法第二百三十二条规定的加倍支付迟延履行期间的债务利息，是【指在按银行【同期贷款最高利率】计付的债务利息上【增加一倍】。
3、要注意的是：在”被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付【金钱义务】的，应当【加倍支付】【迟延履行期间的债务利息】。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行【其他义务】的，应当【支付迟延履行金】
一、为了运算方便，我们可把日滞纳金化成月滞纳金，即千分之三乘30天得0.003×300.09。由于会费是每月付的，这就是一个连续而且动态的算法，看似麻烦，其实是有规律的，在数学上这是典型的等差数列。等差数列的前项和的公式是A1A2，这里的是应付的滞纳金数，是欠费的月份数，A1是欠费的起始月份的滞纳金数，A是欠费的最后月份的滞纳金数，A10.09，A0.09，这里的是应付费用，代入公式得0.090.092，化简得出0.0451。实际情况滞纳天数可能超过足月，为使超过天数也计算进去，此公式可相应完善成为：0.04510.0031×，为足月后另外还超出的天数。公式关键是的选定，由于公式是由数列推导出来的，所以取数必须要符合数列条件，即所取娄必须是按足月来计算。举个例子，如一个住户管理费是48元，欠费是1998年4月开始，假设欠费住户的交纳期为1999年1月19日，则应取8，如取9就错了，因为1998年12月的滞纳金还未满一个月。该户滞纳金计算方法为：0.0045×48×8810.003×4881×19180.14元。如果有人对的选定感到麻烦，也可把选为欠费月数，则公式可改为：0.04510.003，对以上欠费户选为9，应付滞纳金为：0.045×48×9910.003×48×9×19180.14元。另外，如果欠费期间遇到管理费调整，那么可把调整管理费后的增加的部分用此公式计算出数字后再加上原计算出的数字即可。
二、滞纳金×0.003×，即滞纳金月管理费×欠费月数×0.003系数×月欠费的平均日长度。上式既直观，且运算简便，开票据时，我们能充分保留原始数据，使业户一看就懂，同时又了解，的确定也极其方便，若某户连续欠费月于A日结清每月按30天计算，那么12×30A天。为了运算的便利，我们又可以知道滞纳金×0.003×12×30A，A为结算当月日期数。例某户管理费80元月，1998年8月起欠至1999年元月10日结算，滞纳金80×5×0.003×512×301084元，在开滞纳金票据的时，的运算应省略，即在发票收款项目栏内写明的80×5×0.003×70即可。同理，若欠费中途调整，上面公式同样适用，管理费差价为正滞纳金取加，负则取减。

[律师回复] 对于实际中物业的主要种类都包括什么这个问题，解答如下, 实际中物业的主要种类都有哪些
根据物业用途的不同，物业可分以下几种类型：
1.居住物业：包括住宅小区、公寓、别墅德等。
2.商业物业：包括写字楼、百货商场、大型超市、酒店、宾馆、娱乐厅(场)等。
3.工业物业：包括工业厂房、仓库等。
4.特种物业：包括学校、医院、车站、政府大楼、体育场馆等。
什么是物业
“物业”一词由传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。其中，各类建筑物分为住宅小区的房屋、写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、体育场馆等;配套设施分为市政设施、文化娱乐设施、交通设施等场地分为：庭院、绿地、道路等。

[律师回复] 物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主的关系是：平等的民事主体；甲乙双方，服务与被服务的关系；这里一定要注意：业主和物业服务企业不是委托关系，物业服务合同也不是委托合同。（大家经常误认为物业服务合同是委托合同）委托合同的一个特征是，委托合同建立在委托人与受托人的相互信任基础上；委托合同只能发生在双方相互信任的特定人之间，受托人应当亲自处理受托的事务，不经委托人的同意，不能转托他人处理受托的事务。同时，在委托合同建立后，如果任何一方对他方产生了不信任，都可以随时终止委托合同。而物业服务合同不具备以上委托合同的特征。主要法律依据：《中华人民共和国合同法》第二条　本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第三条　合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条　当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五条　当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四百一十条　委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。

[律师回复] 要看实际合同

[律师回复] 不可以，业主大会成立前，由开发建设单位选聘物业服务企业，并与之签订前期物业管理委托合同，此合同对业具有约束力。高院关于物业纠纷的司法解释第一条就是关于此项的。法释[2009]8号中华人民共和国最高人民公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年10月1日起施行。第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民不予支持。

[律师回复] 您好！对方已经起诉你了，你如果要给钱最好通知法院，可以通过法官主持调解降低点金额后再交

[律师回复] 【法律意见】
1、没有公示全体业主，也没有经业主大会同意，这样的合同不合法。
2、业主在不知道有此服务合同，及对服务水平，卫生水平，收费标准等内容都不清楚的情况下，不交管理费，可以。
3、业主可以召开全体业主大会重新选举业委会，重新选物业公司。
【法律依据】
《物权法》
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民予以撤销。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 技术合同的订立和主要内容分别是怎样的
(一)技术合同的订立
合同法第330、342条分别规定，技术开发合同、技术转让合同应当采用书面形式，但对技术咨询合同、技术服务合同未作规定。
根据合同法的规定，技术合同订立当事人应恪守诚实信用原则，技术合同不得以妨碍技术进步、侵害他人技术成果或非法垄断技术为目的。
(二)技术合同的主要内容
合同法对技术合同的主要条款做了示范性规定，包括项目名称、标的、履行、保密、风险责任、成果以及收益分配、验收、价款、违约责任、争议解决方法和专门术语的解释等条款。体现技术合同特殊性的条款主要有：
1.保密条款。保守技术秘密是技术合同中的一个重要问题。在订立合同之前，当事人应当就保密问题达成订约前的保密协议，在合同的具体内容中更要对保密事项、保密范围、保密期限及保密责任等问题作出约定，防止因泄密而造成的侵犯技术权益与技术贬值的情况的发生。
2.成果归属条款。即合同履行过程中产生的发明、发现或其他技术成果，应定明归谁所有，如何使用和分享。对于后续改进技术的分享办法，当事人可以按照互利的原则在技术转让合同中明确约定，没有约定或约定不明确的，可以达成补充协议;不能达成补充协议的，参考合同相关条款及交易习惯确定;仍不能确定的，一方后续改进的技术成果，他方无权分享。
3.特殊的价金或报酬支付方式条款。如采取收入提成方式支付价金的，合同应对按产值还是利润为基数、提成的比例等作出约定。
4.专门名词和术语的解释条款。由于技术合同专业性较强，当事人应对合同中出现的关键性名词，或双方当事人认为有必要明确其范围、意义的术语，以及因在合同文本中重复出现而被简化了的略语作出解释，避免事后纠纷。

[律师回复] 您的行为已经违反了《物业管理条例》第六十二条“违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”的规定。

[律师回复] 你可以去劳动仲裁委员会申请劳动仲裁：国家工资支付暂行规定第十八条各级劳动行政部门有权监察用人单位工资支付的情况。用人单位有下列侵害劳动者合法权益行为的，由劳动行政部门责令其支付劳动者工资和经济补偿，并可责令其支付赔偿金：
（一）克扣或者无故拖欠劳动者工资的；
（二）拒不支付劳动者延长工作时间工资的；
（三）低于当地最低工资标准支付劳动者工资的。经济补偿和赔偿金的标准，按国家有关规定执行。第十九条劳动者与用人单位因工资支付发生劳动争议的，当事人可依法向劳动争议仲裁机关申请仲裁。对仲裁裁决不服的，可以向人民提讼。

[律师回复] 针对业主违反服务合同或者法律、法规而实施的妨害物业服务秩序的行为，物业服务企业有权提讼，请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
物业公司的职责之一是维护相关区域内的环境卫生和秩序，由于秩序的公共性，若无业主的配合，仅凭物业公司无法维护，故在物业服务中，业主除了支付相应的物业费用外，还要履行一定的义务以保证物业公司履行自己的职责。

[律师回复] 根据规定，前期物业服务合同虽然约定了期限，但当业主委员会与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同即终止。也就是说，开发建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，虽然可以约定期限，但该期限不影响业主委员会依法成立后按程序选聘新的物业服务公司。不管业主委员会是否是在入住后两年内成立，只要业主委员会选聘了新的物业服务公司，开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同就应终止。

[律师回复] 您好，公司无故克扣工资，可以申请劳动仲裁。