房屋抵顶借款协议有法律效力吗

[律师回复] 小产权房买卖合同是否有效，取决于购买人是否为集体经济组织成员，如果是，那么这个合同即是有效的，相反则是无效的。根据我国法律规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
同时，一些行政法规也规定了城镇居民不得去农村购买小产权房，如：《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”；办公厅()71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”
因此，若城镇居民购买小产权房，小产权房买卖合同是无效的

[律师回复] 小产权房买卖合同是否有效，取决于购买人是否为集体经济组织成员，如果是，那么这个合同即是有效的，相反则是无效的。根据我国法律规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
同时，一些行政法规也规定了城镇居民不得去农村购买小产权房，如：《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”；办公厅()71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”
因此，若城镇居民购买小产权房，小产权房买卖合同是无效的

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋抵顶借款协议书甲方（转让方）：身份证号码：乙方（接收方）：身份证号码：为确保本协议债权的顺利实现，本着平等、自愿的原则，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规之规定，就甲方以房屋抵顶向乙方的借款事宜，为明确双方权利、义务，达成如下协议，以供遵守。
一、借款金额：甲方于年月日向乙方借款本金人民币大写：，（即￥元）。
二、抵顶财产情况：因甲方无现金偿还，甲方自愿以鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街17号街坊4号楼1单元501室房屋壹处（建筑面积130m2）抵顶甲方下欠乙方的借款。房屋的具置及面积，以该房屋的所有权证书登记的为准。
三、财产低顶价：经双方商定，房屋抵顶价款按元/平方米计算，折合人民币共计大写：元，（即￥元）。
四、资产交付及手续变更日期：甲方应于年月日前，将本协议抵顶的房屋、钥匙、水、电及天然卡等相关财产及手续移交给乙方。否则，甲方必须一次性还清所欠乙方的所有本金及利息。或乙方有权住入甲方所抵房中直至房产证变更为止。
五、本协议签订后，未经乙方书面同意甲方不得将本协议资产再以转让、租赁、抵顶及承包等形式为其他第三方设定任何权利、义务。否则视为甲方违约，甲方应向乙方承担借款总额30%的违约金，并承担由此给乙方造成的损失。
六、甲方保证对本协议资产的权属享有真实、合法、有效的处分权利。否则，给乙方造成的一切损失全部由甲方承担。
七、税费的承担：本协议房屋交付前，因房屋产生的一切水、电、暖及物业等全部费用由甲方负责并承担。本协议房屋交付后，因上述房屋手续变更所产生的一切税费全部由甲方承担。
八、违约责任：
1、如甲方按照本协议约定履行义务的，甲方应按本协议房屋抵顶总款的30%向乙方承担违约金。
2、如甲方或其他第三方原因，致使乙方未能取得该房屋所有权的，甲方应按本协议房屋抵顶总价款的30%向乙方承担违约责任。同时，乙方仍有权依据借条的约定，向甲方主张偿还借款本息的偿还责任。
九、本协议涉及的房屋的相关手续及甲方的身份证复印件，作为本协议的组成部分。
十、争议的解决方式：在履行本协议过程中若产生争议，双方应友好协商，协商不成的，双方一致同意提交东胜区人民解决。十
一、本协议未尽事宜，甲、乙双方可协议补充，补充协议与本协议具有同等法律效力。十
二、本协议壹式叁份，甲、乙双方及见证人各执壹份，本协议自甲、乙双方及见证人签字之日起生效。甲方：乙方：见证人：年月日

[律师回复] 小产权房买卖合同是否有效，取决于购买人是否为集体经济组织成员，如果是，那么这个合同即是有效的，相反则是无效的。根据我国法律规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
同时，一些行政法规也规定了城镇居民不得去农村购买小产权房，如：《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”；办公厅()71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”
因此，若城镇居民购买小产权房，小产权房买卖合同是无效的

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 生活中，因为资金周转需要，借款人需要借款，但是出借人为了保障资金安全，往往都会让借款人担保或者因为债务到期，无法还钱而签订以房抵债协议。
借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》
第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
因此，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，该商品房买卖合同具有法律效力。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条
当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民裁定驳回。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

[律师回复] 首先，没有签三方协议，毕业以后，要么你的档案委托学校保管，要么委托户口所在地的人才中心保管。因为户口一般不和档案分离。如果牵涉到落户，没有签三方协议，可能就会户口打回原籍。如果不牵涉落户，就无所谓了，只是你的身份由应届生变为社会人员而已。 解决办法，找个熟人，私企之类的先帮你签了，之后把档案放到人才市场。不牵涉落户，可以自己直接联系人才市场代保管。 三方协议是和工龄有关的，因为签署了三方协议，就可以有派遣证，工龄从有派遣证开始算起。但是不签三方协议，工龄就要从你正式开始工作算起。跟干部没有关系的。至多就是评职称的时候算工龄联系到一些！

[律师回复] 对于房屋抵押权如何判定效力这个问题，解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 您好，针对您的房屋抵押权怎样认定效力问题解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 律师解答：必须办理解除抵押不会自动失效相关法律知识：盲目采取房地合并抵押产生的后果这种做法显然只是掩盖了矛盾，而不是解决了矛盾一方面，土地使用权和房屋所有权分离的现实没有改变;另一方面，法律不是为此现实提供解决办法，而是不顾这一现实，采取将土地和房屋强行捆绑在一起的做法，这就造成了制度内部的逻辑紊乱随着新建房屋的不断增多，随着房屋流转的日益频繁，中国土地使用权和房屋所有权的权利冲突也就日益严重，尤其是在中国房地分别登记的情况下，再盲目地绝对坚持房地合并抵押的做法就会产生严重的后果1)、无法确定土地权利抵押权设定的时间和顺位，对交易安全造成危害房地合并抵押并没有确定房屋抵押登记或者土地使用权抵押登记哪一个要优先进行，导致了土地使用权抵押后，地上房屋随之抵押;其后，房屋所有权抵押的，其范围内的土地使用权也随之抵押由于两次抵押是在不同的登记机关办理的，都属于第一顺位的抵押登记但是，二者实际上又是重复的————这段说明是错误的，实践中房与地的抵押是有先后顺序的：必须先房屋抵押完毕拿到权利证明以后，才能据此提交资料到国土资源局进行土地的抵押登记，顺位也是相对应的(看到这处，所以给予一些补充，供讨论)2)、给债务人利用重复担保进行欺诈提供了可乘之机现实中很多房地产开发商在将土地使用权抵押贷款后，在房屋建成后再到房产部门办理抵押贷款根据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分但是，房屋抵押时，其价值的计算并没有除去已被抵押的土地使用权的价值，因此，在土地使用权部分是重复抵押的，这很显然违反了《担保法》第三十五条的规定3)、在当事人明确约定只抵押土地使用权或者房屋所有权的情况下，仍然强行规定房地合并抵押的做法，大大限制了当事人的意志自由，削弱了当事人的物权合意在物权变动中的作用，不利于当事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易风险众所周知，抵押的范围是和债务人的代价紧密相关的，抵押人仅仅以土地使用权作抵押还是以土地使用权以及地上的房屋所有权一并抵押来担保债务，和债务的内容，尤其和债务人支付的利息等是密切相关的担保物的价值越高，债权人的风险越小，主债务人承担的代价相应越小

[律师回复] 你到底想做什么，你想要合同无效还是有效

[律师回复] 原告：______
被告：______
诉讼请求：________________
事实与理由：_______________
证据和证据来源，证人姓名和住址：_______________
此致
_______人民法院
起诉人：
年月日

[律师回复] 您好，针对您的房屋抵押权能怎么认定效力问题解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 您好，针对您的房屋抵押权应该怎么认定效力问题解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 解答如下, 符合合同生效条件的分家协议具有法律效力。
分家析产协议属于当事人自愿处分自己财产的行为，一般是父母将自己的财产分给子女。分家析产协议只要是当事人意思表示，没有处分他人财产，不具备违反法律的强制性或禁止性规定等无效情形的，或不具备欺诈等可变更、可撤销情形的，就自全体协议人签字时起生效。而婚姻法规定，父母对子女有抚养教育的义务子女对父母有赡养扶助的义务。子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利。该协议不能免除其他子女应尽的赡养义务，对于赡养问题建议协商解决。
不公正的房产分割协议也是有效的。
协议有效不等于就发生了物权变动的效力，对于不动产签订了分割协议，还要依法进行登记。看一个合同是否生效主要看以下要件：
第
一、双方主体适格。精神、智力健全的完全民事行为能力人或者有营业执照的法人。
第
二、意思表示真实。不存在欺诈、胁迫、乘人之危或者显失公平。
第
三、内容不违背法律的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》第十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

[律师回复] 你好，你所关心的房屋抵押合同的法律效力和没办理登记的法律效力如何，依据《合同法》第25条、第44条及《担保法》第41条的规定，抵押合同在当事人就抵押事项达成合意时成立，但并不立即生效。只有待到办理抵押登记时，合同方生效。生效，体现了法律对抵押双方合意的认可。登记这种物权公示手段作为抵押合同的生效要件，也体现了法律对第三人的保护力度和法律的价值取向。
《合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效;法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效时，依照其规定。”而《担保法》第41条规定“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记抵押合同自登记之日起生效。”依上述法律规定，法定抵押合同应自办理抵押登记之日起生效。如此规定所直接带来的一个问题就是，当债务人或第三人提供财产并与债权人签定抵押合同之后却又拒绝协助债权人办理抵押登记时，债权人不能依据合同要求对方履行登记义务。因为根据《担保法》的规定，抵押合同未登记还没有生效，当然也不能依合同要求对方履行义务。显然，这对债权人是不公平的。虽然债权人还可以通过追究对方缔约过失责任以弥补损失。但通过追究缔约过失责任，债权人得到的充其量只是主张赔偿损失的债的保护(提供抵押人为其他第三人时)，甚至连债的保护都得不到(提供抵押人为债务人时);倘若依据合同生效来处理，债权人则可以要求对方依合同履行协助登记之义务，从而实现抵押权，得到物权之保护。显然，后者于债权人更有利，也更符合公平、合理的理念。
综上，可知若没办理抵押登记，则房屋抵押合同不具有法律效力，因此为保护你的合法利益，你应该想办法让对方办理抵押登记。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 履行依照法律、行政法规规定办理批准和登记手续，是有法定生效条件合同当事人应当履行的义务。一方当事人为自己的利益，不积极履行办理批准、登记手续的作为义务，能作为而，致使合同的法定生效条件未成就，其行为违反了成立有法定生效条件合同当事人应遵守的义务，也违背了诚实信用原则，此时合同应认定为未生效，如果合同的法定生效条件客观上已不具有成就的可能，合同最终不能生效，对负有积极作为义务的一方当事人不履行作为义务的行为应按缔约过失责任来处理。
但若合同的法定生效条件在客观上仍有成就的，另一方当事人也愿意追求合同生效的目的，人民可以根据案件的具体情况和另一方当事人的请求，判决另一方当事人自己办理有关手续，对方当事人对由此产生的费用和给另一方当事人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任，对负有积极作为义务的一方当事人不履行作为义务的行为仍应按缔约过失责任来处理。

[律师回复] 小产权房买卖合同是否有效，取决于购买人是否为集体经济组织成员，如果是，那么这个合同即是有效的，相反则是无效的。根据我国法律规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
同时，一些行政法规也规定了城镇居民不得去农村购买小产权房，如：《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”；办公厅()71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”
因此，若城镇居民购买小产权房，小产权房买卖合同是无效的