签订购房合同，没拿房产证有保障吗？

现实生活中，有一些人在与开发商签订《商品房买卖合同》后，在未取得房产证时将该房屋卖给他人，一旦涉诉，该转让行为的效力就成为了争议的焦点问题。

这是笔者代理的一个真实案例，为了保守当事人的秘密，在叙述时各方当事人均用化名，并在一些情节上稍作处理。

2008年4月16日，林某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定由林某向房产公司购买一套商品房(下称讼争房屋)，房价十五万元，各项税、费由林某承担，首付房款十万及税费，余款在《商品房买卖合同》登记备案后付清。合同签订以后，林某按约定支付了房款十万元，并按合同支付各种税、费一万三千元，房产公司于2008年7月11日向林某交付了房屋，但一直未办理《商品房买卖合同》备案。

2008年7月16日，林某与方某经协商，签订一份《房屋转让协议书》，约定：林某将刚刚交付的讼争房屋转让给方某，以在房产公司内更名的方式交易。更名后，所有相关手续由房产公司办理，一切与林某无关，如因房产公司更名出现问题，双方互不承担责任。房屋总价为19万元，更名费由方某承担。协议签订以后，方某即向林某支付定金2万元，随后，林某向房产公司支付更名费2250元，房产公司为双方更名，重新与方某签订了一份《商品房买卖合同》，并将林某交款票据(十万元房款及一万三千元税费)变更至方某名下。

方某在与房产公司重新签订《商品房买卖合同》后，多次催促房产公司将《商品房买卖合同》进行备案无果，经到有关部门查实，该房已于2008年1月28日备案在房产公司员工秦某名下。

方某于2009年3月9日以房产公司为第一被告、林某为第二被告、秦某为第三人向人民法院提起民事诉讼，在诉讼请求中要求(部分诉讼请求，节录)：确认林某与方某签订的《房屋转让协议》无效，并与房产公司一起连带返还原告已付房款及利息，另赔偿原告一倍的购房款。

原告方提出，原告与林某签订《房屋转让协议》时，林某尚未依法登记领取权属证书，因此该协议违反《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的;”之规定，根据合同法的相关规定，该协议应属于无效合同。且二被告恶意串通，故意隐瞒房屋已出售的事实，构成欺诈，应当连带承担惩罚性赔偿责任。

审查了案件材料后，笔者决定接受林某的委托，作为其诉讼代理人积极应诉。在代理的过程中，我方提出如下基本观点：《房屋转让协议》虽冠以“房屋转让”字样，实为合同权利义务转让，应为有效协议：

一、林某与方某签订的《房屋转让协议》实质上是合同权利义务转让关系。

林某与方某签订《房屋转让协议书》时，双方均明确知晓该房屋尚未取得该房所有权，但根据林某与房产公司原来所签订的《商品房买卖合同》的约定，林某享有合同权利并承担合同义务，双方合同尚在履行中。林某与方某所签订的《房屋转让协议书》中，双方亦明确约定交易方式为“在房地产公司内更名方式”，即合同更名，实际上是先由林某与房产公司解除原合同，然后再由方某与房产公司重新签订《商品房买卖合同》，这是典型的将合同权利义务一并转让的行为，即合同的概括转让，而不是实质意义上的房屋转让。

二、林某与方某之间转让合同权利义务的行为合法有效。

首先，林某与房产公司原来签订的《商品房买卖合同》是有效合同。虽然林某在转让合同时该合同尚未经在有关部门备案，但我国法律并没有规定《商品房买卖合同》以备案为生效要件，因此不能以此为由认定原《商品房买卖合同》无效。至于房产公司在此之前已将该房备案到他人名下，仅是其存在欺诈或者违约行为，可以作为追究其惩罚性违约责任的依据，但不能据此否认合同本身的效力。

其次，我国《合同法》第八十八条明确规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，林某将合同权利义务一并转让给方某，取得了合同相对方(即房产公司)的同意，并由房产公司将原合同更名至方某名下，实际上相当于林某与房产公司解除了原合同，再由方某与房产公司重新签订了一份《商品房买卖合同》。该转让合同权利义务的行为符合上述《合同法》第八十八条之规定，并已更名完毕，即履行完毕，完全合法有效。

三、原告诉称答辩人与第一被告恶意串通，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实对其进行欺诈，是没有事实依据的。

一审人民法院经过组成合议庭审理本案，于2009年9月初作出一审判决，支持了我方观点。法院判决书亦认为：本案中林某与方某《房屋转让协议》实质上转让的标的是合同的权利和义务，且取得了合同相对方的同意，因此认定该转让行为有效，并据此判决驳回了原告对我方当事人所提的诉讼请求。