商品房贷款需要哪些条件?

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, <br/>一、商品房广告是否属于要约要约是当事人旨在订立合同的意思表示，它是一经承诺就产生合同的可能性，所以，要约在发生以后，对要约人和受约人都应生一定的拘束力。如果要约人违反了有效的要约，应承担法律责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”以及《合同法》第15条第2款第十五条“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，楼盘广告在符合以下三个条件时，应当视为邀约而非要约邀请：<br/>1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出了说明和允诺；<br/>2、该说明和允诺是具体明确的；<br/>3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响。<br/>二、如何防范商品房广告风险<br/>1、不能轻信开发商的销售广告和宣传资料。开发商的销售广告和宣传资料如果不满足上述的三个条件，则为要约邀请，不具有法律效力，所以购房人最好进行实地考察，不能被开发商夸大其词的宣传迷惑。<br/>2、在合同中落实开发商的宣传广告以及承诺，使其成为合同条款，增强对开发商的约束力，避免空口无凭。许多开发商都精通包装之道，在商品房的售楼广告中作了许多诱人的许诺。如果购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害，理论上可以通过司法程序寻求赔偿，但通过陷入旷日持久的诉讼来维权，不是广大购房人乐见的事情。因此，建议购房人咨询专业律师，要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 消费者在购买商品时，有可能会遇到销售者强行要求“搭售”商品的情况。所谓“搭售”商品，是指经营者利用其经济优势，违背购买者的意愿，在销售一种商品(或提供一种服务)时，要求购买者以购买另一种商品(或接受另一种服务)为条件，或就商品(或服务)的价格、销售对象、销售地区等进行不合理的限制。通常情况下，经营者搭售的商品，购买者并不需要，从而造成了经济上的浪费，或者对搭售的商品，购买者虽然需要，但不愿意从这个经营者那里购买。例如，曾出现过消费者购买名牌香烟时，经营者提出必须搭售质量差的香烟，否则消费者不得购买名牌香烟的现象。这种“搭售”行为直接侵害了广大购买者的利益。破坏了正常的交易秩序，构成了不公平竞争。　　《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条规定：“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”由此可见，“搭售”必须是违背了购买者的意愿。如果双方达成了“搭售”的协议，是出于购买者的自愿，就不能认定是不正当的：“搭售”只有在确实违背了购买者的意愿，而购买者又不得不被迫地接受的前提下才能被认定是不正当的。因此，经营者的这种“搭售”行为是违法的。购买者可以拒绝所搭售的商品、并可以向执法部门——工商行政管理部门反映情况。

[律师回复] <br/>一、哪些属于商品房欺诈行为构成欺诈须具备四大构成要件：<br/>（<br/>1）须有隐瞒真相，制造假象的欺诈行为；<br/>（<br/>2）欺诈行为使当事人陷入错误；<br/>（<br/>3）须有欺诈故意；<br/>（<br/>4）实施欺诈之人为相对人或者第三人。开发商的欺诈行为以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可表现为重大遗漏或者不正当陈述。在商品房市场中，与开发商相对应，广大消费者仍处于弱势。目前，比较普遍的商品房欺诈行为包括：“五证全无”的开发商欺诈消费者，致使消费者无法办理产权证，以及开发商向消费者隐瞒商品房被抵押、被查封的事实，向消费者兜售等，均可按照购房价款全额计算惩罚性赔偿。而对于价值数十万元的商品房，如果开发商仅对精装修的地板材质作了虚假陈述，或者为占便宜而多计算了平方米数，应认定为欺诈，应按消费者所付地板价款或者多计面积的价款计算惩罚性赔偿。<br/>二、遭遇商品房欺诈如何维权我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤消。”这就是说，对欺诈性合同，在或仲裁的过程中受害人有三种方法可供选择：<br/>1、如受害人认为合同继续有效对其有利，可要求变更合同；<br/>2、如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任；<br/>3、如果受害人认为合同继续有效对其不利，可请求和仲裁机构撤消该合同，在撤消该合同后，此合同就无效了。

[律师回复] 遇到这种情况，可以先与销售者协商解决，协商不成可以给12315打电话。

[律师回复] 商品房买卖合同作为不动产买卖合同的主要类型，具有如下法律特征：<br/>1、标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。<br/>2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国《合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。<br/>3、行政干预强烈。由于土地房屋类不动产价值巨大，对国计民生影响很大，国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策等。