租房合同的违约金多少合适

[律师回复] 为正确适用法律关于诉讼时效制度的规定，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本规定。　　第一条 当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：　　（一）支付存款本金及利息请求权；　　（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；　　（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；　　（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。　　第二条 当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可。　　第三条 当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。　　第四条 当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。　　当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。　　第五条 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。　　第六条 未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。　　第七条 享有撤销权的当事人一方请求撤销合同的，应适用合同法第五十五条关于一年除斥期间的规定。　　对方当事人对撤销合同请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持。　　合同被撤销，返还财产、赔偿损失请求权的诉讼时效期间从合同被撤销之日起计算。　　第八条 返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。　　第九条 管理人因无因管理行为产生的给付必要管理费用、赔偿损失请求权的诉讼时效期间，从无因管理行为结束并且管理人知道或者应当知道本人之日起计算。　　本人因不当无因管理行为产生的赔偿损失请求权的诉讼时效期间，从其知道或者应当知道管理人及损害事实之日起计算。　　第十条 具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：　　（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；　　（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；　　（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；　　（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。　　前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。　　第十一条 权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。　　第十二条 当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。　　第十三条 下列事项之一，人民法院应当认定与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力：　　（一）申请仲裁；　　（二）申请支付令；　　（三）申请破产、申报破产债权；　　（四）为主张权利而申请宣告义务人失踪或死亡；　　（五）申请诉前财产保全、诉前临时禁令等诉前措施；　　（六）申请强制执行；　　（七）申请追加当事人或者被通知参加诉讼；　　（八）在诉讼中主张抵销；　　（九）其他与提起诉讼具有同等诉讼时效中断效力的事项。　　第十四条 权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。　　第十五条 权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断。　　上述机关决定不立案、撤销案件、不起诉的，诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道不立案、撤销案件或者不起诉之日起重新计算；刑事案件进入审理阶段，诉讼时效期间从刑事裁判文书生效之日起重新计算。　　第十六条 义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”　　第十七条 对于连带债权人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债权人也发生诉讼时效中断的效力。　　对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力。　　第十八条 债权人提起代位权诉讼的，应当认定对债权人的债权和债务人的债权均发生诉讼时效中断的效力。　　第十九条 债权转让的，应当认定诉讼时效从债权转让通知到达债务人之日起中断。　　债务承担情形下，构成原债务人对债务承认的，应当认定诉讼时效从债务承担意思表示到达债权人之日起中断。　　第二十条 有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百三十九条规定的“其他障碍”，诉讼时效中止：　　（一）权利被侵害的无民事行为能力人、限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失代理权、丧失行为能力；　　（二）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；　　（三）权利人被义务人或者其他人控制无法主张权利；　　（四）其他导致权利人不能主张权利的客观情形。　　第二十一条 主债务诉讼时效期间届满，保证人享有主债务人的诉讼时效抗辩权。　　保证人未主张前述诉讼时效抗辩权，承担保证责任后向主债务人行使追偿权的，人民法院不予支持，但主债务人同意给付的情形除外。　　第二十二条 诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。　　第二十三条 本规定施行后，案件尚在一审或者二审阶段的，适用本规定；本规定施行前已经终审的案件，人民法院进行再审时，不适用本规定。　　第二十四条 本规定施行前本院作出的有关司法解释与本规定相抵触的，以本规定为准。

[律师回复] 首先，合同的无效是一种法律状态，合同是否无效须经人民法院判决确认(或仲裁机关裁决)。它不以当事人是否提出无效请求为必要。所以权利人提起合同无效的诉讼在民诉法中属于确认之诉。就权利性质而言，确认合同的无效不同于一般债权诉讼的请求权，而是一种形成权。形成权是指当事人一方可以以自己的行为使法律关系发生变化的权利，也有人称之为能为权、变动权。形成权的作用有三种：有能使法律关系发生的形成权，如本人对无权代理人代理行为的承认权;有能使法律关系发生变更的形成权，如选择之债的选择权;有能使法律关系终止的形成权，如撤销权、抵销权。形成权与请求权最根本的区别在于：形成权依据权利者一方之意思表示，使得权利发生、变更、消灭或产生其它法律上效果。由于人民法院对无效合同的判决确认不具有给付内容，也就不具有可执行性。而依债权、财产权提起诉讼的请求权是给付之诉，法院判决一方败诉，败诉方须依判决自动履行义务或经法院强制执行而履行义务。因此，从程序上来说，形成权不适用于诉讼时效，确认合同无效的诉讼不适用于诉讼时效。　　其次，根据《合同法》第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《民法通则》第五十八条 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。无效的民事行为1、自始无效。无效的民事行为从开始起就没有法律的约束力。2、当然无效。如果民事行为无效，不论当事人是否提出主张，是否知道无效的情况，也不论是否经过人民法院或仲裁机构的确认，该民事行为都是无效的。人民法院诉讼或仲裁机构裁决的程序的确认只是对该存在的事实加以确认而已。3、确定无效。无效的民事行为从开始起就没有法律的约束力，以后任何事实都不能使之有效。4、绝对无效。无效的民事行为绝对不会发生效力。　　最后，民法学者大多也认为无效合同不受诉讼时效。例如江平、王利明、崔建远等。其中，学者崔建远曾在《人民法院报》撰文对合同无效与诉讼时效的关系进行了深刻的阐述，他认为合同无效不受诉讼时效限制，返还财产的时效的起算点就是判决、裁决生效之日，返还财产的义务就成立，从次日起诉讼时效就开始起算。据作者讲，其观点也被最高法院的判决采纳。事实上最高法院关于无效合同的诉讼时效问题也的确是采取否定说。最高人民法院民一庭所主编的《民事审判指导与参考》2002年第一期关于深圳安益投资有限公司与深圳机场综合开发公司合作建房合同纠纷上诉一案中，法官认为我国现行法律对合同无效提起诉讼并没有时间限制，合同未经法院判决确认为无效时，当事人往往遵守‘合同’，继续履行‘合同’义务，只有合同被确认为无效后，才发生返还财产及赔偿损失问题。故即使事隔多年，当事人就确认合同无效问题起诉，法院也应当受理并对合同效力问题进行确认，这里不存在时效问题。另外，最高人民法院(2005)民一终字第26号民事判决书也写道 关于合同无效的请求是否适用诉讼时效问题。本院认为，确认合同无效涉及社会公共利益的保护，实质是国家为维护社会公共利益的需要对当事人之间民事行为进行干预。单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人确认合同的无效的请求，不受诉讼时效期间的限制。但是，也有法官表示反对的，如最高人民法院民二庭庭长宋晓明法官认为，一般而言，无效合同的诉讼时效应当自合同约定的履行期限届满之次日起算，而不应从合同被确认无效之日起算。如认定从合同被确认无效之日起算诉讼时效，则因权利人怠于行使权利或以合同无效为由得以在无限的期间内随时要求合同对方实施给付行为，必将使其间的民事关系长期处于不确定状态，有碍于社会流转的客观需求和民事秩序的稳定，有悖于民事诉讼时效制度的本旨。

[律师回复] 依据《合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。即违约罚则和定金罚则只能择其一而适用。定金，是一种债的担保方式，是指合同一方当事人为了担保合同的履行而预先向对方支付一定数额的金钱的行为。违约金，是指合同当事人预先设定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时或履行合同不符合合同约定时，给付另一方一定数额的金钱的行为。因为定金和违约金在目的、性质、功能等其他方面具有相似性，基于合同的公平性原则，如果二者并用会加重违约方的责任，对违约方是非常不公平的。