【房屋拆迁纠纷】公房承租人死亡，签约主体僵局破解

案情简介

原告诸大与被告诸二为兄弟关系，原告李某为诸大之妻，原告诸莉为二人生育之女。被告杨某为诸二之妻，被告诸蓓为二人生育之女。

系争房产为承租公房，由诸氏兄弟之父单位分配而来，二人之母吴某为系争房产承租人。吴某携原告与被告等人共同居住于此，2001年8月吴某死亡，后系争房屋由三被告居住。原、被告户籍因报出生、插队回沪、婚姻关系、知青政策等原因均落户于系争房屋处。

2010年8月，系争房产遇动迁。此后，原、被告就该房承租人变更及动迁安置等事宜争执不休。2010年10月，案外人物业公司指定诸二为系争房屋承租人。诸二与动迁公司签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》（适用货币补偿），确定：系争房屋拆迁安置人口、托低保障人口均为六人，货币补偿款、托低保障补贴、拆迁时差补贴、最低补偿单价补贴、签约速迁奖、签约搬迁配合奖、市政工程拆迁配合奖、无搭建或搭建补贴等共计160余万元。

诸二订购两处房源，一处为杨浦区房源，总价90余万元，确定购买人为被告诸二一家三人；一处为闵行区房源，总价50余万元，确定购房人为原告诸大一家三人。动迁款与两套房屋差价余款9万余元由诸二持有。

法院认为，公有房屋租赁权是居住权利的体现，承租人是所有符合共同居住条件人员的代表，承租人、同住人对公房享有同等居住使用权。因公房拆迁所得的补偿款、房屋或其他权益，是承租人及同住人依法获得的补偿与安置，是其居住权形式上的转化，由相关人员同等享受。

诉讼过程中，原告与被告对物业指定诸二为系争房屋承租人不持异议。房屋动迁时，本案原告与被告六人户籍均在册，拆迁人秉持拆迁告居民书等细则规定，认定系争房屋拆迁安置人口、保障托底人口为原、被告六人。并且，三被告实际居住于系争房屋处。吴某死亡后，三原告虽未实际居住于系争房产，但在外借房居住，现未有证据显示三原告在他处另有福利性房屋。因此，本案原告与被告六人同属被安置人，同等享有房屋拆迁所得的各类补偿。虑及三被告多年来的实际居住情形，以及其三人尤其是诸二对系争房屋尽到维护等义务，对房屋贡献较多，故可适当多得补偿份额。此外，搬家补助、设备迁移及速迁搬迁等奖项，原则上归实际居住确需搬离人所有。搬拆迁所得大部分钱款实际已用于购买定购房屋，因此法院结合三原告诉称意见，综合补偿款组成及性质、定购房屋情形、各方当事人生活现状等，兼顾公平酌定三原告应得安置。订房确认单上明确的闵行区房屋尚未交付，法院无法再本案中径行确定该房物权，但房屋相关权利义务应当由三原告享有并承担。该房购入价值与三原告应得补偿的差额，由三被告共同支付。

办案思路及心得

1、承租人死亡后，由于家庭内部无法协商推选新承租人，造成与动迁公司的签约主体不明晰，迟迟无法达成协议，如何破解此僵局？ 根据《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房管法 〔2009〕396号）规定，承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的，共同居住人的实际居住生活的时间以承租人死亡时间为节点；“共同居住人”，是指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。但承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，且在本处实际居住的，可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制。

本规定所称的“其他住房”，是指福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出资的福利房，用单位补贴房款的一半以上所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。“居住困难”，是指以本市当年度公布的申请廉租住房面积标准核定，低于该标准的为居住困难。

承租人死亡或户口迁离本市，在本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的，按下列顺序确定承租人：

a.原承租人的配偶；

b.原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；

c.原承租人的父母；

d.其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。

本案中，诸大和诸二一家都是同住人，但是实际居住人是诸二一家，根据本处居住时间长短可以由物业指定诸二为承租人。

2、动迁款的分割不是搞平均主义，而是需要考虑房屋来源、对于房屋的贡献及实际居住状况等考虑分割的具体比例。

本案中承租人与同住人同属被安置人，同等享有房屋拆迁所得的各类补偿。考虑到系争房产由承租人一家三口多年来的实际居住，三人对系争房屋尽到维护等义务，对房屋贡献较多，故可适当多得补偿份额。

另外，根据上海高院的司法解释，实践中搬家补助、设备迁移及搬迁等奖项，原则上归实际居住确需搬离人所有。

裁判结果

法院判决：诸二、杨某及诸蓓应于判决生效之日起十日内支付诸大、李某及诸莉系争房屋拆迁补偿款人民币15万元。

法院的判决考虑了双方的居住，兼顾了各方利益，依法判决，较为公正。