赣县农村宅基地管理办法具体该如何实施?

[律师回复] 你好，为了加快推进易地扶贫搬迁和新型城镇化建设，改善农村人口生活居住条件，保护耕地资源，统筹城乡发展，日前，岳西县在全市范围内率先出台了《农村宅基地退出还耕实施意见》。 以下是岳西县宅基地退出还耕实施意见的解读：
??据了解，目前，国家正在全国33个地区封闭开展三块地改革，我省金寨县为33个地区之一。三块地改革包括：探索健全程序规范、补偿合理、保障多元的土地征收制度;同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度;依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地制度。
??我市岳西县地处大别山腹地，是安庆市唯一的纯山区县，山多地少，居住分散，土地长期得不到有效利用。由于近年农民生活水平大幅提高对居住环境要求更高，全县农村普遍存在一户多宅，住新房闲置旧房，建新不拆旧现象屡禁不止，给地质灾害频发的岳西县防汛工作带来极大地困难，严重扰乱了土地管理秩序。针对这一情况，岳西县就宅基地制度改革出台《农村宅基地退出还耕实施意见》，开启了全市乃至全省(不含金寨县)宅基地制度改革之先河。
??据悉，岳西县农村宅基地采取依法无偿、自愿有偿两种方式退出。对于“一户多宅”的多宅户宅基地必须无偿退出，但给予补助政策：在2017年底和2018年12月31日之前主动腾退的将分别给予60元/2和40元/2房屋建筑拆除补助。逾期拆除无补助，并以非法占地查处;对“一户一宅”农村宅基地有偿退出范围的，宅基地使用权人自愿签订退出宅基地协议后，并在规定时间内对地面房屋进行拆除的，可按构架、砖混、砖木、土木等房屋结构分别享受每平方米600元、430元、350元、250元的补偿。
《意见》规定，地面建筑拆除后，对已确定登记发证且符合规定面积标准的宅基地，按照退出时政府公布的土地征收标准给予补偿，超出规定面积标准的，按征收标准一半补助;宅基地未经确权登记发证的，按房屋占地面积给予退出时政府公布的土地征收标准给予补偿、房屋占地外的宅基地按征收标准一半给予补偿。继续享有宅基地政策的，老宅基地退出不予补偿。对自愿放弃农村宅基地到城镇购买商品房的或到规划点新建住房的，除了享受符合政策规定的普惠性政策之外，还分别享受500元/2、300元/2、“房票”政策奖励。同时享受异地扶贫搬迁、地质灾害避让搬迁补助及惠农安居贷款利率优惠等政策。
该《意见》的出台，顺利解决了一户多宅的多宅部分如何退出问题、自愿退出宅基地如何有偿退出的问题、进城入镇如何享受宅基地政策红利问题、宅基地取得难问题、宅基地制度改革与异地搬迁扶贫、山洪地质灾害防治避让搬迁、人居环境改善、新增耕地等多项改革问题。同时，也对岳西县加强农村居民建房用地管理，正确引导农村居民依法合理利用土地，用好用活土地政策助推脱贫攻坚，坚持贯彻落实一户一宅制度和节约集约用地，保持耕地的总量动态平衡，促进农村宅基地制度改革，维护农村社会稳定，均具有十分重大的意义。

[律师回复] 户县宅基地是现在城市基本上没有宅基地了，但是农村每户都有宅基地，而且在宅基地上面建造了房屋。这就给很多村民一个感觉就是宅基地也是属于自家的，这是不对的，宅基地属于集体，非个人的。

[律师回复] (1)1982年《村镇建房用地管理条例》公布之前建房使用的宅基地，虽然超过规定的面积，但可维持现状。今后拆迁、改建、翻建房屋时，要严格按当地政府规定的面积标准审批。
(2)1982年《村镇建房用地管理条例》公布以后到1987年1月《中华人民共和国土地管理法》实施时止，宅基地超面积的，要经地方人民政府依照国家政策处理后，再行确权。
(3)1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。
(4)符合规定分户建房标准而未分户，现宅基地不超过分户合计面积的，不作为超面积处理。
(5)非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。
(6)已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。
(7)非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。
(8)已经确权的宅基地，在以后房屋拆迁、改建、翻建时，按政府规定的面积标准重新确定使用权。
(9)对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。

[律师回复] 你好，现在农村是可以使用宅基地房贷款的，只要有‘不动产权证’就可以实现在银行贷款的。因为这个证代表你就是房主，可以参考。

[律师回复]
1、准备工作，主要包括组织准备、宣传发动、资料收集、技术设计、表册与工具器材准备、队伍落实和人员培训等。
2、权属调查，主要包括：核实宗地的权属情况，实地指界，丈量界址边长及相关距离，绘制宗地草图，填写地籍调查表。
3、地籍测量。在权属调查结果的基础上，通过地籍测量准确获取界址点位置，并计算宗地面积。地籍测量包括控制测量、界址点测量、地籍图测绘和面积量算等。
4、房屋调查。针对农村房屋实际情况，实地调查农村宅基地和农村集体建设用地地上建筑物和构筑物的产权状况，结合地籍测量一并开展房屋测量。房屋调查要重点调查房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素，形成房地一体的农村地籍调查成果。
5、资料整理归档与数据库建设。调查工作完成后，应按照数据库标准，建立地籍数据库，并由县级国土资源主管部门及时组织对地籍调查成果进行验收。

[律师回复] 第二十一条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超过本办法规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
第二十二条 县土地行政主管部门对非法占用土地或者超过批准的面积多占土地建造住宅的，应当责令其停止建设;对拒不停止、继续施工的，有权拆除继续违法抢建部分的建筑物和其他设施，并可以查封、暂扣用于施工的工具、设备、建筑材料等。各乡(镇)人民政府和有关部门予以协助配合。
第二十三条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
第二十四条 违反本办法第十五条规定的，由县土地行政主管部门责令其限期交还土地使用权，逾期仍不交还的，申请人民法院强制执行。
第二十五条 违反本办法第二十条规定，不及时办理土地使用权登记的，由县土地行政主管部门责令限期办理;逾期不办理的，给予警告，并可处2000元以下的罚款。不及时办理土地使用权变更登记的，由县土地行政主管部门责令限期办理;逾期不办理的，给予警告，并可处每平方米10元以上20元以下的罚款。
第二十六条 阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条 县土地行政主管部门的工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

[律师回复] 要搞清楚农村宅基地能否买卖，首先要清楚什么是农村宅基地村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。　未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买方，房屋买卖亦无效，但买主可将房屋拆走。村民迁居或者拆除房屋后腾出的宅基地，由集体收回使用，另作统一安排。但在农村合法继承的房屋，其宅基地使用权可以随房屋所有权而转移

[律师回复] 农村宅基地确权的步骤如下： 第 一、由宅基地的使用权人，也就是现在在使用宅基地的人，领取由当地的土地管理部门印发的《农村宅基地使用权申报登记表》，这个是一家的一个宅基地只能填写一份，这就意味着，如果有两个以上宅基地的农民只能确权一处宅基地。 第 二、村民使用的宅基地还要当地村委会或者镇政府出具土地来源的证明，比如宅基地的审批手续，房屋的规划许可证等手续。 第 三、当地的国土部门根据农民的申请，对农民自有的宅基地范围、界线、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定，填写宅基地地籍调查表，绘制宗地草图，为地籍测量作准备。村里最近常见的测量队，他们主要负责对农民的宅基地界定位置。 第 四、测量过程中，还要组织这块地的相邻地块的农民一起去现场指认各自界限，并且在双方都认可的界限、界址点共同签名盖章。 第 五、测量完毕，经土地主管部门审核，认为界限清楚没有争议的进行公告。并写明如谁对这块宅基地有异议的要在多久提出。 第 六、经过公告，而且没有人提出异议的宅基地，在公告期满后，由当地县政府签发农村宅基地使用权证。至此，农民才算是拿到了宅基地使用权证，这块宅基地才能算是农民所有的。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 《农村宅基地管理办法》r第九条农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。r宅基地的用地面积限额为：三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。r使用非耕地的，每档最高可增加15m2;山区有条件利用荒坡、荒山建房的，每档最高可增加35m2。r实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20m2以上的，可放宽一个档次的用地限额。r第十条建房农户人口计算：r (一)建房人口计算以本户农村常住户口为准。已领取独生子女证的，可增加一人计算建房人口;r (二)现役军人(不含军官)、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。城镇居民的配偶是农村户口，又没有享受房改政策的，经其所在单位核实并出具证明，可在其配偶申请建房时计入建房人口;r (三)违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口。r第十一条宅基地面积计算：r (一)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;r (二)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;r (三)由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用　楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;r (四)通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。

[律师回复] 农村宅基地上房屋补偿：《土地管理法》第四十七条规定：征用宅基地的，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定，被征收土地上的附着物，也由省、自治区、直辖市规定。即具体的宅基地征收补偿标准还需根据地域的划分参见各地方的立法。由于该条款规定的太笼统，许多省、自治区又直接授权区、县政府制订具体实施方案，以至于不但各个省份的补偿标准大不相同，一省内的各城市、一市内各区的标准都大相径庭，从而导致征收中的各种矛盾浮现。特别提示：如果认为补偿不合理，一定不要签订任何补偿协议，可以通过申请复议和行政诉讼等法律程序争取提高补偿，律师需要到政府各个部门去调取立项审批、规划许可证，征地批文等信息。对项目用地的审批、立项、规划等方面进行审查，通过法律规定的复议或诉讼程序以及通过与政府相关部门协商的方式，争取提高补偿标准。请致电律师详细告知具体怦情况才好帮您进一步分析并给您做出专业解答，

[律师回复] 宅基地换房与贫困户内乡县之间的联系紧密，宅基地换房有利也有弊。通过“宅基地换房”，将农民迁移到新建小城镇居住，然后把布局分散、数量很大、使用效率较低的农民宅基地集中起来，统一整理复耕还田，而整理复耕后的土地数量不但会比小城镇建设所占用的耕地数量有所增加，确保了耕地总量没有减少，而且也在一定程度上实现了土地使用的集约化。此外，“宅基地换房”不但破解了小城镇建设的土地制约，而且还对平衡和缓解农村城镇化建设资金提供了渠道。

[律师回复]
1、申请宅基地：向村委会提出申请，说明家庭住房状况，要求村里安排宅基地——一般不用花钱。
2、批建：有了宅基地以后，向村委会提交建房申请报告，填写建房审批表，在村委会批准同意后，
报乡（镇）城乡建设办公室批准后就可以建房了——一般不收费，假如收费也很低。有些地方怕村民少批多建，会收取一定数额的保证金（在房屋建好后，确认未违建后归还）。
能批宅基地自己建房，就是国家通过乡（镇）政府、村委会在政策上给你家的帮助（如果你家生活很困难，那就要另行向村里、镇里或民政部门提出困难补助申请了；如果你家生活很困难，建不起房，且又租不起房，可以向村里申请给予照顾——村里能否为你家免费提供空置房给你们住了。当然，这些都是在假设的前提下，给你的建议）。

[律师回复] 余江县宅基地要多大根据江苏省的第三十四条，农村村民一户在农村只能拥有一处宅基地，其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十。宅基地面积按如下标准执行：
　　
(一)城市郊区和人均耕地在十五分之一公顷以下的县，每户宅基地不得超过一百三十五平方米;
　　
(二)人均耕地在十五分之一公顷以上的县，每户宅基地不得超过二百平方米。
　　不同地区宅基地面积的标准，设区的市、县人民政府在前款规定的限额内可以作出具体规定。
　　农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划、城市总体规划和村庄、集镇规划，鼓励建造公寓式住宅，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
　　经批准后连续二年未使用的宅基地，应交还原集体经济组织另行安排利用。

[律师回复] 你咨询的应该属于政策方面的问题，法律对这块没有明确规定，没有涉及，请咨询对应的政府职能部门！

[律师回复] 您好，针对您的滦县宅基地应交多少金额问题解答如下, 目前我国对退出宅基地可以获得多少补偿是没有统一规定的，每个地区的补偿标准是不一样的，当事人可以查询所在地的相关规定。
1.江苏省金湖县
根据金湖县农村宅基地有偿退出补偿标准相关文件了解到，选择全家进城落户自愿退出宅基地的按照
1.19万元一亩进行补偿如果宅基地上的房屋属于新建成没多久的，那么，砖木房屋按照460-590元一平方米补偿，砖混房屋按照580-750元一平方米补偿。
2.湖北枝江
枝江宅基地有偿退出主要按照土地征收补偿标准支付农民个人部分，一级地类补助28688元一亩，二级地类补助27710元一亩，地类补助26080元一亩如果你家属于一级地类，宅基地总面积在2亩的话就能获得57376元的补偿另外，农民一户多宅退出多余的宅基地，有偿退出补偿时支付农民80的补助。
3.福建晋江
在晋江有宅基地要退出的话，是按照置换的方式来进行补偿，置换主要采取货币、安置房、店面、商场、股权、写字楼等来作为你退出宅基地之后的置换物质置换补偿标准是按该宅基地所在区域的土地基准地价来进行计算，房屋补偿按照房屋重置价及二次装修结合成新率计算补偿具体详情可以查找下发的相关文件。
4.重庆垫江
重庆垫江宅基地有偿退出补偿标准按照12万元一亩进行补偿。
5.陕西西安
全家进城落户的农民有资源退出宅基地的，要经过国土资源部审核，签订效果合同，政府会一次性给予补偿，西安实施补助价格为22-25万元，其中地区补助价格为14-16万元，陕南地区为10-12万元，陕北地区为16-18万元。
农村宅基地的特点
农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。因此，宅基地使用权具有以下几个特点：
(一)宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地，并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。
(二)宅基地使用权的用途具有限制性。农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。
(三)宅基地使用权具有福利性和无期限性。宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，从而享有的最低限度的福利。因为提供了无期限的宅基地，农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。因此，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 《农村宅基地管理办法》r第九条农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。r宅基地的用地面积限额为：三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。r使用非耕地的，每档最高可增加15m2;山区有条件利用荒坡、荒山建房的，每档最高可增加35m2。r实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20m2以上的，可放宽一个档次的用地限额。r第十条建房农户人口计算：r (一)建房人口计算以本户农村常住户口为准。已领取独生子女证的，可增加一人计算建房人口;r (二)现役军人(不含军官)、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。城镇居民的配偶是农村户口，又没有享受房改政策的，经其所在单位核实并出具证明，可在其配偶申请建房时计入建房人口;r (三)违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口。r第十一条宅基地面积计算：r (一)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;r (二)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;r (三)由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用　楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;r (四)通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 《农村宅基地管理办法》r第九条农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。r宅基地的用地面积限额为：三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。r使用非耕地的，每档最高可增加15m2;山区有条件利用荒坡、荒山建房的，每档最高可增加35m2。r实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20m2以上的，可放宽一个档次的用地限额。r第十条建房农户人口计算：r (一)建房人口计算以本户农村常住户口为准。已领取独生子女证的，可增加一人计算建房人口;r (二)现役军人(不含军官)、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。城镇居民的配偶是农村户口，又没有享受房改政策的，经其所在单位核实并出具证明，可在其配偶申请建房时计入建房人口;r (三)违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口。r第十一条宅基地面积计算：r (一)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;r (二)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;r (三)由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用　楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;r (四)通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 甲方(全称)：
　　乙方(全称)：
　　按照《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，结合本工程具体情况，双方就本工程施工事宜协商一致，订立本合同。
　　
一、工程概况
　　工程名称：
　　工程地点：
　　承包范围：
　　承包方式：
　　
二、工程日期
　　开工日期：
　　竣工日期：
　　合同工期总日历天数：_____天
　　
三、质量标准
　　工程质量标准：
　　
四、合同价款
　　金额(人民币大写)：
　　
五、组成合同的文件
　　
1、本合同
　　
2、中标通知书
　　
3、投标书及附件
　　
4、标准、规范及有关技术文件
　　
5、图纸
　　
6、工程量清单
　　
7、工程报价单及预算书
　　双方有关工程的洽谈、变更等书面合同或文件视为本合同的组成部分。
　　
六、合同的生效及终止
　　
1、合同签订之日起生效
　　
2、除质量保证书外，甲乙双方履行合同的全部义务，竣工结算价款支付完毕，乙方向甲方交付竣工工程并验收达到约定标准后，本合同即告终止。
　　
3、合同的权利义务终止后，甲、乙双方应当遵循诚实信用的原则，履行通知、协助、保密等义务。
　　
七、图纸
　　提供方及份数：
　　
八、甲方工作：
　　
1、提供经当地消防部门审批的设计资料，如在施工中发生变化应及时协调乙方及设计单位予以解决。
　　
2、对乙方施工现场的设备、配线、管路等予以保护。
　　
3、如工程需基建方预留、预埋等基建配合工作，甲方应提前和乙方及基建单位协商解决。
　　
4、提供具备施工条件的施工场地
　　
5、提供施工所需水、电、电讯线路并接至施工场地
　　
6、双方约定甲方应做的其他工作：
　　
九、乙方工作
　　
1、必须按消防部门审批合格的设计图纸和《建筑设计防火规范》等有关规定进行施工。
　　
2、在施工过程中，如发现技术要求与现场实际情况不符合《国家消防验收规范》时应向甲方提出，由甲方和设计单位与消防部门协商解决。
　　
3、乙方应按合同规定的时间完成和提供服务。
　　
十、施工组织设计和工期
　　
1、开工及延期开工
　　乙方应按合同约定的开工时间开始施工。乙方不能按时开工，应当以书面形式向甲方提出延后开工的理由和要求。甲方代表应当在接到延期开工申请后的48小时内以书面形式答复乙方。因甲方原因不能按按合同约定的开工时间开始施工。甲方应并以书面形式通知乙方，推迟开工时间，工期顺延。
　　
2、由于下列原因造成的工期延误，工期相应顺延：
　　a)甲方不能按合同规定提供图纸及开工条件;
　　b)工程量改变和设计变更;
　　c)因停水、停电、停气等原因造成的停工;
　　d)不可抗拒力;
　　e)因甲方无法达成约定义务造成的工期延迟;
　　f)双方约定工期顺延的其他情况：
　　
3、工程竣工
　　a)乙方按合同条款约定的竣工日期或顺延的工期竣工，如遇特殊情况双方另议。
　　b)施工中甲方如需提前竣工，双方协商一致后应签订提前竣工合同，作为合同文件组成部分。提前竣工合同应包括乙方为保证工程质量和安全采取的措施，甲方为提前竣工提供的条件以及提前竣工追加的合同价款等内容。
　　十
一、工程质量
　　a)工程质量应达到合同书约定的质量标准。质量标准的评定以国家或行业的质量检验评定标准为依据。因乙方原因工程质量达不到约定的质量标准，乙方承担违约责任。
　　b)双方对工程质量有争议，由双方同意的工程质量检测机构鉴定，所需费用及因此造成的损失，由责任方承担。双方均有责任，由双方根据其责任分别承担。
　　c)乙方应认真按照标准、规范和设计图纸要求以及甲方代表依据合同发出的指令施工，随时接受甲方代表及其委派人员检查检验，并为检查检验提供便利条件。
　　d)甲方代表的检查检验不应影响施工的正常进行。如影响施工的正常进行，影响正常施工的费用由甲方承担，并相应顺延工期。除此之外严重影响正常施工的追加合同价款由甲方承担。
　　e)隐蔽工程和中间验收
　　根据国家、省、市有关规定执行。
　　f)重新检验
　　无论甲方代表是否进行过验验、当其提出对已经隐蔽工程重新检验时，乙方应按要求进行剥露或开孔，并在检验后重新进行修复。甲方承担由此发生的费用，并相应顺延工期。
　　g)本工程约定的质量保修金为施工合同价款的%，
　　本工程双方约定乙方向甲方支付质量保修金为(大写)
　　质量保修金应在保修期过后一周内由甲方一次性返还。
　　本工程约定的质量保修期为一年。一年后如出现故障，乙方只收更换设备款和施工成本费用。
　　十
二、合同价款与支付
　　1)合同价款的确定本合同价款采用_________方式确定。
　　2)双方约定的工程款(进度款)支付方式和时间：
　　3)甲方应按约定的支付方式和时间支付工程款(进度款)，由于甲方未能按时支付工程款(进度款)所造成的一切后果由甲方负责，如影响工程进度的相应顺延工期。
　　4)工程变更调整的合同价款及其他条款中约定的追加合同价款，应与工程款(进度款)同期调整支付。
　　十
三、工程设计变更
　　施工中甲方需对原工程设计进行变更，应提前7天以书面形式向乙方发出变更通知。变更超过原设计标准或批准的建设规模时，甲方应报规划管理部门和其他主管部门重新审查批准，并由原设计单位提供变更的相应图纸和说明。
　　因工程设计变更所产生的工程费用应作为工程款的一部分与工程款同期调整支付。
　　十
四、竣工验收与竣工结算
　　1)工程竣工验收标准为国家和行业现行各项验收标准及甲乙双方的有关约定
　　2)工程竣工验收合格后，乙方向甲方递交竣工结算报告及完整的结算资料。之后双方参照本合同书约定的合同价款及补充条款约定的合同价款调整等内容，进行工程竣工结算。
　　3)甲、乙双方对工程竣工结算价款发生争议时，按合同中关于争议的约定处理。
　　十
五、索赔和争议
　　1)违约的处理：
　　除不可抗拒力外，因乙方不能按合同工期竣工，施工质量达不到设计和规范的要求，或发生其它违约行为，由乙方支付违约金，违约金按工程总造价的0。5%每天计收，但误期赔偿限额不超过合同总价的5%。
　　2)索赔
　　除非双方合同将合同终止，或因一方违约使合同无法履行，违约方承担上述违约责任后仍应继续履行合同。因一方违约使合同不能履行，另一方欲中止或解除全部合同，应提前10天书面通知违约方后，方可中止或解除合同，由违约方承担违约责任。
　　3)争议
　　本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向乙方所在地人民。
　　十
六、合同解除
　　1)甲，乙双方协商一致，可以解除合同。
　　2)有下列情况之一的，甲、乙双方可以解除合同：
　　
1、因不可抗力致使合同无法履行;
　　
2、因一方违约致使合同无法履行。
　　3)一方根据上述约定要求解除合同的，应以书面形式向对方发出解除合同的通知，并在发出通知的前10天告知对方，通知到达对方时合同解除。对解除合同有争议的，按本合同关于争议的约定处理。
　　4)合同解除后，乙方应妥善做好已完工程和已购材料、设备的保护和转移工作，按甲方要求将自有机械设备和人员撤出施工场地，甲方应为乙方撤出提供必要条件，并按合同约定支付应支付的工程价款。已经定货的材料、设备由订贷方负责退货或解除订货合同，不能退还的贷款和因退货，解除订货合同发生的费用，由责任方承担。除此之外，有过错的一方赔偿因合同解除给对方造成的一切损失。
　　5)合同解除后，不影响双方在合同中约定的结算和清理条款的效力。
　　十
七、合同份数
　　本合同一式两份，甲乙双方各执一份;副本一式两份，甲乙双方各执一份。
　　十
八、补充条款
　　甲方：(章)乙方：(章)
　　法定代表人：法定代表人：
　　年月日

[律师回复] 第一章 总 则
第一条 为加强全区农村宅基地村民自建住宅的管理，规范农村建设用地秩序，保护农村村民的合法权益，根据《陕西省乡村规划建设条例》、《西安市村镇建设条例》、《西安市人民政府办公厅关于印发西安市农村宅基地违法建设责任追究办法（试行）的通知》（市政办发〔2011〕183号）等相关法律、法规，特制定本实施细则。
第二条 本实施细则用于全区行政区域内（除城市规划区及开发区内）农村村民新建、扩建、改建住宅的用地和规划建设管理。
第三条 村民自建住宅应当坚持节约集约利用土地原则，严格执行“一户一宅”规定，村民取得新的宅基地建设住宅的，原有宅基地应当在新住宅建成后交回集体。
新取得的宅基地与原有宅基地之间结余的集体建设用地指标，应由土地部门收储。
禁止在承包土地中擅自建设住宅。禁止在宅基地上乱搭乱建，随意加层加盖。
第二章 建房程序
第四条 各街镇（管委会）组织编制该区域内村庄规划或社区规划，对需要新建、扩建、改建的农户，通过制定优惠政策，鼓励群众放弃原有宅基地，进入规划的新社区进行安置房自建。
第五条 村民自建住宅的，依据市政办发〔2011〕183号文件要求，应在各街办（镇政府、管委会）依法领取《乡村建设规划许可证》。
第六条 根据西安市村民自建住宅实际需要，村民自建住宅建议人均建筑面积控制在65平方米以下，层数为2层，屋顶至地面高度控制在10米以内。
第七条 村民个人申请住宅建设的，应当持下列材料向村委会提出申请:
（一）村民个人建房申请（原件一份）；
（二）户口簿及家庭成员的身份证（核原件，复印件一份）;
（三）拟建房屋与相邻建筑毗连的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸(含四至范围)上签字确认；
（四）建设跨度超过九米或者二层以上的房屋，应选用建住部门认可的通用设计或标准图集或聘请相应资质的设计单位设计的专用设计方案；
（五）建设跨度超过九米或者二层以上的房屋，应具有相应资质的单位进行建设（提供与有相应建筑资质的施工队伍签订的施工合同）。
村委会应当根据村庄修建性详细规划和整治规划要求，控制建房户的标高、红线及建筑风格和建筑立面。并在接到申请之日起7个工作日内,依法召开村委会议或者村民代表会议，对申请材料和村民建房宅基地安排情况进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见;在张榜公布之日起7个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在村民个人建房申请中签署意见，并报街办（镇政府、管委会）。
对放弃原有宅基地到规划的新区自建房屋的农户，完成以上申请程序后，由街办（镇政府、管委会）上报高陵区国家新型城镇化综合试点工作领导小组。
第八条 各街办（镇政府、管委会）应当自收到村委会上报的村民建房申请材料之日起7个工作日内，组织相关部门到实地勘测，对申请人的建房条件、所选地址、是否符合相关规定和相邻界址进行审核确认。经审核符合条件的，分新建、扩建或改建两种情形报批。
第九条 属利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由各街办（镇政府、管委会）根据街镇、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《乡村建设规划许可证》。
第十条 新建、扩建的村民建房，应先在国土高陵分局申请宅基地，国土高陵分局根据土地利用总体规划进行审批，符合条件的在10个工作日核发宅基地划拨批准文件。新建、扩建的村民建房在取得宅基地划拨批准文件后，向街办（镇政府、管委会）申请建房。各街办（镇政府、管委会）将村民自建住宅申请报国土高陵分局，由国土高陵分局接收申请后在20个工作日内完成审核，经审核符合条件的用户，依法办理土地登记，颁发《中华人民共和国集体土地使用证》。
第十一条 村民完成规划审批手续和用地批准手续后，报街办（镇政府、管委会）申请开工建设。街办（镇政府、管委会）组织相关部门到现场验线、确定宅基地的位置、面积、四至、基础标高、房屋层高。经现场验线后，即可开工。
同时，区建住局给各街办（镇政府、管委会）选派1-2名工程监理，巡回检查，指导村民建房。
第十二条 在施工过程中，各街办（镇政府、管委会）负责安排专人到现场监督，确保按批准的面积、高度、层数施工建设。
第十三条 村民自建住宅建成后，由各街办（镇政府、管委会）组织相关部门进行检查验收。验收合格后，由区房管所核发《中华人民共和国房屋所有权证》。
第三章 职能分工
第十四条 规划高陵分局指导、协调、审查区县村镇规划编制和管理工作；并根据市规划局的授权做好村镇建设的相关工作。
第十五条 国土高陵分局负责农村宅基地用地审批管理工作，同时应当对农村宅基地的用地情况进行监管，将宅基地申请条件、程序、批准情况向社会公告，健全和完善动态巡查制度，督促指导各街办（镇政府、管委会）查处各类违法用地行为。
第十六条 区建住局应当按照下列规定，加强对村民住宅设计、施工的技术指导和服务：
（一）制定符合本地实际的村民住宅技术规范；
（二）无偿向村民提供设施完善、功能齐全、布局合理、造型多样、体现地域和民俗特色、符合不同经济水平村民需要的住宅设计图；
（三）定期对村镇建筑队伍和个体工匠进行技术培训；
（四）向村民普及住宅建设技术与质量安全知识；
（五）免费选派监理加强村民自建住宅质量及安全管理。
第十七条 区房管所应当按照有关规定对村民自建住宅颁发《中华人民共和国房屋所有权证》。
第十八条 各街办（镇政府、管委会）具体负责辖区内农村宅基地住宅的规划许可批后管理工作及宅基地用地报批工作。建立村民住宅建设档案，做好放线、核样工作，并加强施工期间的规划实施监督和质量、安全管理。做好本辖区农村住宅建设法律、法规的宣传工作；建立巡查报告制度，发现违法建设行为应当制止，依据授权或委托进行查处，并及时报告区有关行政管理部门。
第十九条 村民委员会应当履行在农村宅基地管理中的职责，发挥村民自治作用，完善相关审核程序。
村民委员会应当根据各村的实际情况，确定各村的标高、红线，统一建筑风格及建筑立面。
村民委员会认真落实村庄和村民宅基地自建住宅规划建设管理各项规定，对村民建设住宅行为进行监督检查，对违反规划批准文件、用地批准文件的建设行为进行制止，并将违法行为及时报街办（镇政府、管委会），由各街办（镇政府、管委会）依法查处，并报区有关行政管理部门。
第二十条 公安、安监、监察等相关部门按照各自职责，做好农村宅基地自建住宅建设管理工作。
第四章 责任追究
第二十一条 非法占用土地新建住宅的，由国土高陵分局依法查处。
第二十二条 未获得规划批准文件、未经村民委员会组织定点放线或违反批准文件内容非法建设住宅，影响村镇规划的，由各街办（镇政府、管委会）责令停止建设，限期改正。
第二十三条 村民自建住宅在两层以下，跨度不超过9米的，可选用建住部门推荐使用的标准图集，村民个人自行组织施工的，应当对工程质量和施工安全负责。
村民自建住宅跨度超过九米或者二层以上的房屋，由设计单位、施工单位分别对设计、施工的质量和安全负责。
第二十四条 村民自建住宅跨度超过九米或者二层以上的房屋，未选用建住部门认可的通用设计或标准图集或聘请相应资质的设计单位设计的专用设计方案，由各街办（镇政府、管委会）责令停止建设，限期改正。
第二十五条 村民自建住宅跨度超过九米或者二层以上的房屋，施工单位不具有相应资质的，或未按照施工技术标准施工的，由各街办（镇政府、管委会）责令改正，依法处罚。
第二十六条 在乡村规划区域内，村民自建住宅同时违反下列行为的，由各街办（镇政府、管委会）上报区政府，由区政府组织规划、国土、建住、公安、安监等部门依法开展联合执法，并按照相关法律法规的规定进行处罚：
（一）未获得乡村规划批准文件；
（二）未获得用地批准手续；
（三）跨度超过九米或者二层以上的房屋未选用建住部门认可的通用设计或标准图集或未聘请相应资质的设计单位设计的专用设计方案；
（四）跨度超过九米或者二层以上的房屋施工单位不具有相应资质的。
第二十七条 建筑施工单位违反《中华人民共和国安全生产法》的行为，由区安监局依法处罚。
第二十八条 村民委员会未对村民住宅建设行为进行监督检查的，由各街办（镇政府、管委会）责令改正，并通报批评，造成严重后果的，依法追究责任。
第二十九条 各街办（镇政府、管委会）未履行日常监督管理职责，未对村民进行住宅建设法律、法规宣传教育，未建立巡查报告制度，造成严重后果的，由区监察机关追究相关责任人责任，依法给予行政处分。
第三十条 国土高陵分局未对农村宅基地进行合法用地监管、未建立动态巡查制度、未督促指导街办（镇政府、管委会）对违法用地行为进行查处，造成严重后果的，由区监察机关追究相关责任人责任，依法给予行政处分。
第三十一条 对安全生产有关事项负有审查批准和监督职责的工作人员，有失职、渎职行为的，由区监察机关依据《中华人民共和国安全生产法》追究相关责任人责任，依法给予行政处分。
第三十二条 对于宅基地建设中的许可事项，区人民政府和各工作部门应按照《中华人民共和国行政许可法》的规定期限进行。对符合法定条件的申请人不在法定期限内作出准予行政许可决定的，由区监察机关追究相关责任人责任，依法给予行政处分。
第三十三条 严禁非法转让、倒卖、租赁宅基地，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 发生宅基地住宅建设事故的，根据以上职责分工及签订的责任书分别进行责任追究，对失职、渎职人员根据情节进行行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 本实施细则有效期为2016年5月28日至2018年5月27日。
如《西安市人民政府办公厅关于印发西安市农村宅基地违法建设责任追究办法（试行）的通知》（市政办发〔2011〕183号）进行修改，本《细则》将进一步完善。
附件：
1.办理《乡村建设规划许可证》所需资料
2.办理《中华人民共和国集体土地使用证》所需资料
附件1
办理《乡村建设规划许可证》所需资料
1.书面申请（原件1份）；
2.申请人身份证明材料（复印件1份，核原件）；
3.常住户籍证明（复印件1份，核原件）；
4.村委会书面意见（复印件1份）及相邻住户意见（现场勘查认为需征求四邻意见的提供原件1份）；
5.改建的提供土地使用证，新建、扩建的提供宅基地用地批准文件;
6.建筑设计方案图；
7.宅基地所在位置示意图;
8.需要提供的其他资料。
附件2
办理《中华人民共和国集体土地使用证》所需资料
1.土地登记申请书；
2.申请人身份证明（户口薄和户主个人身份证明）；
3.土地来源证明（村宅基地审批表原件）；
4.需要提供的其他资料。

[律师回复] 一 什么是农村宅基地
农村宅基地就是指农村居民个人经依法批准，用于建造住宅，包括住房、厨房、禽畜圈舍、厕所等用地。
二 农村宅基地所有权
农村宅基地属于集体所有，农村村民只有使用权。宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让。农村新旧宅基地均应由县级人民政府土地管理部门登记造册，由县级人民政府发给《集体土地建设用地使用证》，并按国家规定缴纳土地使用登记费，确认使用权。