怎样理解房产顺位抵押

一、怎样理解房产顺位抵押

抵押权顺位(顺位抵押)，又称抵押权顺序、次序或者位序，指就同一抵押物设定数个抵押权时，各个抵押权人优先受偿的先后顺序，即同一抵押物上数个抵押权之间的关系。王利明教授在《物权法研究》一书中认为抵押权顺位的意义在于在同一标的物上设定有多重抵押时，各个抵押权人要行使权利，则存在着先后顺序之分。顺序在先的抵押权人具有优于顺序在后的抵押权人受偿的权利，此种权利在学说上也称为“次序权”。为抵押权在实现上的排他效力的重要表现。《担保法》第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不能超出其余额部分”。从法无禁止即为许可的民法意义上讲，该法条之规定实际是允许了同一物上可以设立多重抵押权，也正是因为现实中同一物上多重抵押权的现实存在，则必然产生同一物上所设立之多个抵押权先后效力及相互法律关系问题。《民法典》（起施行）第四百一十四条  同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；

（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；

（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。

由于不动产抵押采纳登记要件主义，所以不动产抵押权顺位确定的原则为：

(1)登记优先原则，即以抵押权登记的先后为标准，先登记的抵押权优于后登记的抵押权;　　

(2)同时同序原则，即若抵押权为同时登记，则同时生效，抵押权实现方式为“按比例清偿”。

二、房产顺位抵押注意事项

优先受偿权是抵押权人对该抵押房屋享有的重要权利之一。在同一房屋上设定多个抵押权时，一旦抵押人无法履行债务致使抵押权人需要实现抵押权，经拍卖、变卖抵押房屋后所得价款，首先由第一顺位抵押权人按照已登记的债权数额优先受偿，后顺位的抵押权人依次受偿。这就意味着如果前一顺位抵押权人已将抵押物变卖所得价款全部受偿完毕后，后一顺位抵押权人将无法实现抵押权，遭受经济损失。所以优先受偿的顺位则是决定抵押权人能否实现抵押权的关键。　　

在拍卖、变卖抵押财产后所得的价款清偿的顺序：　　

1、抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。　　

2、抵押权已登记的先于未登记的受偿。　　

3、抵押权未登记的，按照债权比例清偿。根据这一规定，已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，而在同样已登记的抵押权中，决定受偿顺序的是登记时间。登记时间则是登记机构将抵押登记核准登记并记载于登记簿的时间。

由小编以上的介绍，我们可以了解到房产顺位抵押就是同一个财产向两个债权人抵押，由于抵押的时间不同就会有先后的顺序，但是这里面还有很多的内容是值得我们去注意的，小编在这里为大家整理出来了一些，更多相关问题您可以咨询律图太原律师。