农村宅基地买卖无效的情形包括哪些

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。

[律师回复] 农村宅基地包括已经建了房屋的土地和房屋已搬迁后遗留的土地以及已经依法批准用于建房用的土地，如农民的住房、厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等的用地。

[律师回复] 法院判决只确认地上房屋权利，不确认土地。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 最新农村宅基地政策法规一经推出，就受到了广大农民的热捧。新政策不仅使农民的利益得到了保障，还有效的减轻了社会矛盾冲突的发生。那么，最新农村宅基地政策法规有哪些内容?下文是关于新农村宅基地政策的详细介绍，请您继续阅读了解。
农村宅基地的规定有哪些
《土地管理法》中对宅基地有这样的规定：
1、农村村民一户只能拥有一处宅基地；
2、农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
3、宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。
4、拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。
农村宅基地拆迁补偿主要措施
(一)实行差别化用地标准
按照超大城市、特大城市、大中小城市和小城镇协调发展的要求，实行差别化进城落户人口城镇新增建设用地标准。根据《国家新型城镇化规划-2020年)》提出的人均城镇建设用地控制目标，综合考虑人均城镇建设用地存量水平等因素，确定进城落户人口新增城镇建设用地标准为。超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地。
(二)实施规划统筹管控
在各级土地利用总体规划、城乡规划编制和修订时，充分考虑区域经济社会发展水平、土地利用现状、节约集约用地要求和人口规模等因素，特别是进城落户人口数量和流向，科学测算和合理安排城镇新增建设用地规模。原有用地规模确实无法满足进城落户人口用地需求的，可依法对土地利用总体规划进行适当调整。
(三)改进用地计划安排
依据土地利用总体规划和上一年度进城落户人口数量，合理安排各类城镇新增建设用地年度计划，保障进城落户人口用地需求。国家在下达土地利用年度计划时，充分考虑各省(区、市)上一年度进城落户人口规模，合理分解新增建设用地计划指标；省(区、市)根据所辖各市县上一年度进城落户人口规模，专项安排进城落户人口相应的新增建设用地计划指标；县(市、区)在组织城镇建设时，优先安排吸纳进城落户人口镇的用地。
(四)优化土地供应结构
各县(市、区)要根据有关规划和计划，按照方便进城落户人口生产生活的要求，统筹考虑各类各业建设用地供应，优先保障住房特别是落户人口的保障房，以及教育、医疗、养老、就业等民生和城镇基础设施建设用地，合理安排必要的产业用地。鼓励各地盘活存量城镇建设用地，提高节约集约用地水平。
(五)提高农村土地利用效率
结合农村宅基地制度改革，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转。规范推进城乡建设用地增减挂钩，对旧村庄、旧宅基地和闲置农村建设用地进行整理复垦，增加耕地面积，在满足农民安置、农村发展用地的前提下，可将节余的建设用地用于城镇建设。

[律师回复] 农用地是直接用于农业生产的土地。包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。宅基地是包含在农用地范围的。

[律师回复] 对于农村宅基地的流转方式包括哪些这个问题，解答如下, 农村宅基地的流转方式有哪些
按照《物权法》规定，宅基地的所有权归本村村民集体所有，而使用权归各户村民，且不得继承。农村宅基地只能在村集体内部流转,尚不允许城市居民或村庄以外的其他居民购买村庄的农民住房,也就是说,农民的宅基地使用权还不能转让给城市居民。但目前农村宅基地流转主要方式有下面几种。
1、转包
转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权，以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后，原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方(原承包方)负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。这种土地流转方式目前较为普遍。采取这种方式流转的，大多数是家庭主要劳动力外出务工经商而又不愿意放弃承包经营权的农户。
2、转让
是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部.灭失。经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。通过转让取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。
3、互换互换
是指承包方之间为各自需要或者方便耕种管理，通过自愿平等协商，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。互换后，原土地承包合同规定的权利义务可由原承包者承担，也可随互换而转移，但如果转移了则须按规定办理相关手续。
4、入股
入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营，承包方按股分红。
5、出租(租赁)
出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人(包括个人、集体、企业或其他组织)从事农业生产经营，出租人向承租人收取租金。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租人按出租时约定的条件对出租人(承包方)负责。
6、抵押
抵押是指抵押人(原承包方)在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在的前提下，以不转移农村土地之占有，将物权性质土地承包经营权作为债权担保的行为。在抵押人不履行债务时，债权人(即抵押权人)依照担保法规定拍卖、变卖物权性质土地承包经营权的价款中优先受偿或以物权性质土地承包经营权折价受偿。

[律师回复] 依据先地后房的原则，宅基地先办理土地使用权初始登记。对于未办理房屋所有权证的宅基地，在办理土地使用权变更登记时可凭土地使用权证书办理变更登记手续。以上是关于嘉善农村宅基地的解答。

[律师回复] 对农村宅基地的范围问题我国尚无统一的规定，一些地方政府规章或者其他规范性文件就此问题作出了一些不尽相同的规定，但大多数地方对此问题没有明确规定，这正是我国农村宅基地管理较为混乱的一个重要原因。以上是关于农村宅基地范围的解答。

[律师回复] 宅基地使用权不得单独转让,有哪些转让情况应认定无效 (1)城镇居民购买; (2)法人或其他组织购买; (3)转让人未经集体组织批准; (4)向集体组织成员以外的人转让; (5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。 宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件： (1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地); (2)同一集体经济组织内部成员转让; (3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件; (4)转让行为征得集体组织同意; (5)宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

[律师回复] 对于所谓的农村户口宅基地包括什么范围这个问题，解答如下, 宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 农村宅基地转让协议书有哪些格式
甲方：___身份证号码___ 乙方：___身份证号码___
乙方购买甲方房屋，双方经友好协商达成如下协议以资共同遵守：
一、甲方转让的宅基地位置为_____________ ，该宅基地登记面积共___平方米;
二、该宅基地的附属设施同时转让，附属设施包括：___。
三、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下：
1、保证对该宅基地有处分权;如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意;
2、该房屋的抵押状况为：___。
3、该房屋的使用状况为：___。
四、转让的价格为人民币￥___元(大写___元)。
该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用，所有费用由乙方自行承担。
五、乙方付款方式和期限：______________。
六、宅基地交付时间：________________。
七、乙方已经对所购买的宅基地的具体情况包括但不限于宅基地产权、使用等作了详细了解并已知悉。
八、甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金___万元;乙方未按本协议付款，乙方应支付给甲方违约金___万元。
九、本协议一式二份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。
十、双方往来通讯方式如下：
甲方：___
身份证号码
年 月 日
乙方：___
身份证号码
年 月 日

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 农村宅基地管理面临的难题有哪些
确权后农户将拥有更大的宅基地利益。现实中，“一套换三套”的征地补偿安置措施，使借征地之机一夜暴富的事例时常发生，让未被征收土地的农户羡慕不已，以至于农户一旦占用了农村集体土地，不论合法与否，即使荒芜不用，都要反复与基层政府博弈，争取最大的利益补偿，使宅基地管理困难重重。而农村土地确权后，宅基地的“私有”性质得到强化，村集体经济组织土地所有权的主体地位可能会被忽视或完全丧失，宅基地管理将更加困难。尤其是确权后强化了农民对“祖房祖屋”的永久占有权，那些即使房屋被拆除的老宅基地，也很难被村集体收回处置。
宅基地使用中的“不公”现象加剧了宅基地管理困难。现实中，由于多占宅基地的留置成本几乎为零，甚至占得越多，得到的补偿越多。而作为村集体组织的其他成员，不但因没有多占而付出了守法代价，而且无法从他人“多占多补”的共有部分中获得任何补偿，这是集体成员权的明显“不公”，也无形鼓励了农户强势多占宅基地，加剧了宅基地管理困难。
基层国土部门缺乏有效的监管手段。农村宅基地监管是国土部门的职责，但法律却没有赋予相应的执法权限或以程序过于繁复而贻误时机。如对于农户占用承包耕地违章建房，原则上尽早制止和拆除，能将农户的损失降至最低。但根据相关法律法规，完整履行法定程序，
市场在解决低效利用问题上发挥的作用有限。一般认为，市场机制是解决土地资源有效配置的重要手段。但就宅基地管理而言，依赖市场难以彻底解决农村宅基地低效利用问题。且不论目前农村宅基地流转的主体、组织者和监管者不够明晰，就是市场的交易边界或交易对象都不能确定。零星的、不符合规划的闲置农村宅基地没有流转受体，必须走有偿退出的复垦之路，而这几年的“增减挂”试点，把能解决的基本上解决了，未解决的大都是因为受没有搬迁建新能力的困难农户的影响，难以进行成片复垦施工。在如何关怀农村弱势群体的前提下，市场也面临两难：如果完全放开流转受让对象，允许城里人来购买，会冲击农村宅基地市场，威胁农村集体土地的成员权益；但如果对受让对象进行限定，则是一个不完整的市场，农村宅基地的相关权益难以实现。
农村宅基地管理的“解困”之道
农村宅基地有偿使用和有偿退出是必然选择。现行的城市土地有偿使用制度，已让农民认识到土地的经济价值，而普遍存在的农村宅基地流转的“隐性市场”，也使宅基地具有了经济价值。不论农户现有的宅基地使用权是如何获取的，要无偿退出，势必遭到强烈的。所以，必须走有偿使用和有偿退出的路径。近年来江西省赣州市一些地方的农村宅基地盘活创新探索，也说明了这一点。各类探索的共同特点，就是坚持“一户一宅、成本核算、自求平衡”的原则，新获宅基地或原宅基地面积不够的农户，必须交纳一定的费用，一是用于村庄基础设施建设，二是用于宅基地面积多的农户把超面积宅基地让出来的补偿，经济手段在其中发挥着极其重要的核心杠杆作用。
加强村集体经济组织建设。加强村集体经济组织建设是开展农村土地管理制度改革无法绕过的内容，这既是维持农村土地集体所有的内在需求，也是体现农村集体土地所有权的客观需要。从法理上看，即使完成确权，农村集体建设用地的优化配置，也应由村集体经济组织来行使。农村宅基地是集体建设用地的重要组成部分，也是村集体经济组织的重要财产，在分配与利用过程中，必须充分考虑村集体、具体使用农户、村集体其他成员、公众等多个利益主体的统筹，既要保证集体组织内成员的权益、机会的均等，又要激励农户对宅基地的高效集约利用、防止宅基地的闲置与浪费，这些都需要村集体组织来完成。
创新农村宅基地跨集体经济组织使用制度。按照现行制度，农村宅基地使用仅限于本集体经济组织成员。但随着社会的发展，人口的流动与集聚的行政区域界线越来越模糊，生活基础的配置建设也需要一定规模的居住人口和一定范围的辐射区域，这种局限于本集体组织成员的宅基地使用制度不仅难以形成农村宅基地使用效率优化的动力，也难以适应社会发展的需要，甚至可能制约农村发展，这也使跨集体组织使用宅基地成为必然。在使用区域上，建议先由乡域再逐步扩大至县域范围；在制度设计上，对本村、本乡、本县的农村人口宅基地使用费等应所区别对待。
建立科学的农村居民点体系规划。目前，在村庄建设中存在一个误区，那就是重视单体村庄的建设规划，而忽视了区域内村庄居民点的整体布局的体系规划。单个村庄的建设规划对于提高村庄本身的节约集约利用固然重要，但就整个区域的农村居民点用地的节约集约而言，更重要的是区域内居民点体系的合理布局，哪些农村宅基地退出后可以用于建设，哪些农村宅基地退出后必须进行整理复垦，都应由农村居民点体系规划来决定，避免以往农村出现的“建了又拆、拆了又建”的严重浪费现象。
严格“一户一宅”管理制度。按阶段，农户不会主动退出多占的宅基地， “宁愿闲置，也不给别人利用”的局面仍会持续。因此，必须强化“一户一宅”管理，尽快出台“农村宅基地‘一户一宅’管理实施细则”。严格界定“一户一宅”的政策界限，保证“一户一宅”政策落到实处，增强闲置农村宅基地退出的驱动力。
农村宅基地利用效率的提升是一个涉及面非常广的系统工程，不仅需要农村土地使用制度的改革，还需要进一步打破城乡二元结构的壁垒，优化农民外出打工环境，并按照属地化管理的原则，逐步健全覆盖外出打工者的城市公共服务体系，保障外出打工者子女平等接受义务教育，多渠道改善农村转移人口在城镇的生活条件，推动建立农村宅基地退出机制。

[律师回复] 因为城镇化进程的加快，大量农村人口涌入城市，农村人口越来越少，土地和废弃房屋越来越多，甚至出现很多空心村，这种情况越来越多，就不可避免的出现了农村房屋和宅基地闲置过多的问题。以上是关于农民迁出户口宅基地的解答。

[律师回复] 目前我国法律和政策限制宅基地流转，特别是禁止城镇居民购买农村宅基地，但农村宅基地私自转让和房屋买卖时有发生，且一般都在私下进行，查处难度大，增加了农村宅基地管理难度。以上是关于农村宅基地管理问题的解答。

[律师回复] 你好，根据相关政策，在测量宅基地面积的时候是不包括院子的，宅基地的面积要以宅基地登记证上的面积为准。

[律师回复] 科学指导用地选址。各地要加大指导力度，引导农民在申请宅基地时，选址位置适当集中。县级国土资源主管部门要指导避开在有开采价值的地下资源、地面塌陷区和地下采空区选址建房，禁止在崩塌、滑坡、泥石流等山洪地质灾害危险区削坡建房，强化山地丘陵区削坡建房的安全管理。以上是关于江西农村宅基地管理的解答。

[律师回复] 对于补偿的对象根据宅基地退出都包括哪些情形这个问题，解答如下, 补偿的对象根据宅基地退出都有哪些情形
一是自愿退出宅基地到城镇买房或自愿退出宅基地住农村集体建设公寓房的农户;
二是“建新拆旧”过程中，愿意使用低于规定面积标准的宅基地的农户。
新政：自愿退出宅基地补偿金标准各有不同!
针对进城落户的农民，如果落户是在市上或者区上的，将丧失农民身份，宅基地会被依法收回。但是如果是在县城落户，农民宅基地不强制收回，鼓励农民有偿退出，对于这些自愿退回宅基地的农民给予宅基地补偿金。
国家对于农民自愿有偿退出农村宅基地改革的补偿政策展示还没有发布统一的标准，具体的宅基地退出方式和补偿办法还是由地方政策来实施的。就目前形势来看，全国多个地区正在积极的加速探索。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 农村宅基地买卖合同都要包括什么内容
转让方： (以下简称甲方)
受让方： (以下简称乙方)
甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下：
一、宅基地坐落、面积甲方将所得的坐落于浏河镇紫薇园三期内的宅基地转让给乙方，具置编号和面积由乙方(以甲方的名义)竞买或摸号后确定。上述宅基地的使用权归乙方享有。
二、转让金额该宗地的转让价格为人民币25万元。
三、付款方式及期限乙方在甲方原房屋拆除后3日内向甲方支付人民币2万元，余款在取得土地使用权证并交付给乙方后3日内付清。
四、房产归属
1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。
2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。
3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。
五、违约责任本协议签订后，任何一方均不得反悔。如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款25万元，并偿付违约金25万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和房地产增值部分);如乙方反悔，则已付的土地转让款作为违约金偿付给甲方。
六、未尽事宜未尽事宜双方另行协商。
七、协议生效条件本协议经双方签字后生效。
八、协议份数本协议一式二份，双方各执一份。
甲方：
乙方：
二O 年 月 日

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 宅基地使用权的权利内容有哪些 宅基地使用权的内容范围比较广泛，主要包括以下几个方面： 1、占有权。宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，便享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。对于宅基地上旧有的建筑设施及其他林木，所有人或管理人应在合理期限内作出处理，不得影响宅基地使用权人的使用。 2、使用权。宅基地使用权没有明确的时间限制。不论宅基地使用的年限长短及其建设情况如何，宅基地使用权非依法定原因不能被剥夺。对于宅基地上的建房，与宅基地使用权同时受法律的长期保障，宅基地使用权人可以自由行使权力。 3、在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。宅基地使用权人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。 4、宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。该种植的林木、花草、蔬菜归使用权人所有。 5、依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。国家保护私有房屋合法买卖，继承、赠与等权利。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以，宅基地使用权必须连同房屋一并转移。房屋所有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。