资产拍卖注意事项有哪些？

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下,
(1)拍卖标的房地产是否有重复查封。
(2)产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。
(3)如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。
(4)有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。
(5)有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。
(6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。
(7)房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。
(8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。

[律师回复] 解答如下, 破产拍卖实际上是将破产财产中的非金钱财产变为金钱财产的一种变价方式，虽然我国破产法规定企业破产财产都可以拍卖。那么破产企业资产拍卖注意事项是什么呢。　　破产企业资产拍卖注意事项：　　对固定资产的拍卖：一要注意，只有在企业破产时，才可将固定资产强制拍卖。二要注意，即使是允许破产时拍卖企业的固定资产，在拍卖的程序或应买人的范围上也有限制。　　
(1)国有资产必须经国有资产管理部门批准后，才能进行拍卖。　　
(2)国有土地使用权以拍卖形式出让，须按国家土地使用权出让的有关规定处理。　　
(3)船舶、汽车及其他机动车辆、房屋的拍卖，必须办理过户手续，否则，拍卖不能生效。　　
(4)法律规定的不能拍卖的自然资源等，不能进行拍卖。　　
(5)涉及文物的，在经国家文物管理部门鉴定批准后，才能拍卖。　　
(6)对一些主要的生产资料的拍卖，为了保证国家不丧失所有权，购买人必须限定一定范围，如限定在国营企业范围内。　　
(7)破产财产中的高、精、尖设备及应用设备和特殊设备要尽可能地出让给同类企业或急需这些设备的国营企业。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下,
(1)拍卖标的房地产是否有重复查封。
(2)产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。
(3)如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。
(4)有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。
(5)有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。
(6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。
(7)房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。
(8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
(一)应详细核查项目状况。
1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金;
2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书;
3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等;
4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%;
5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况;
6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜;
7、在建工程项目是否存在抵押行为;
8、在建工程是否预售。
(二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。
(三)拍卖成交后的手续处理。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。 2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由将拍卖标的物折价抵偿债务。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 (一)房地产拍卖登记需提交资料 1、申请书; 2、当事人身份证明或单位合法资格证明; 3、委托书及代理人身份证明; 4、房地产权证; 5、拍卖成交确认书; 6、房屋平面图及地籍图; 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; 8、契税完税证及契税完税贴花; 9、拍卖公告; 10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。 (二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： 1、拍卖佣金; 2、营业税及其附加; 3、印花税; 4、契税; 5、交易手续费;6评估费; 7、登记费; 8、合同公证费等。 四、在建工程拍卖应注意事项 (一)应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等; 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; 7、在建工程项目是否存在抵押行为; 8、在建工程是否预售。 (二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 (三)拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。 2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由将拍卖标的物折价抵偿债务。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 (一)房地产拍卖登记需提交资料 1、申请书; 2、当事人身份证明或单位合法资格证明; 3、委托书及代理人身份证明; 4、房地产权证; 5、拍卖成交确认书; 6、房屋平面图及地籍图; 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; 8、契税完税证及契税完税贴花; 9、拍卖公告; 10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。 (二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： 1、拍卖佣金; 2、营业税及其附加; 3、印花税; 4、契税; 5、交易手续费;6评估费; 7、登记费; 8、合同公证费等。 四、在建工程拍卖应注意事项 (一)应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等; 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; 7、在建工程项目是否存在抵押行为; 8、在建工程是否预售。 (二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 (三)拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。 2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由将拍卖标的物折价抵偿债务。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 (一)房地产拍卖登记需提交资料 1、申请书; 2、当事人身份证明或单位合法资格证明; 3、委托书及代理人身份证明; 4、房地产权证; 5、拍卖成交确认书; 6、房屋平面图及地籍图; 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; 8、契税完税证及契税完税贴花; 9、拍卖公告; 10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。 (二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： 1、拍卖佣金; 2、营业税及其附加; 3、印花税; 4、契税; 5、交易手续费;6评估费; 7、登记费; 8、合同公证费等。 四、在建工程拍卖应注意事项 (一)应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等; 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; 7、在建工程项目是否存在抵押行为; 8、在建工程是否预售。 (二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 (三)拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。 2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由将拍卖标的物折价抵偿债务。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 (一)房地产拍卖登记需提交资料 1、申请书; 2、当事人身份证明或单位合法资格证明; 3、委托书及代理人身份证明; 4、房地产权证; 5、拍卖成交确认书; 6、房屋平面图及地籍图; 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; 8、契税完税证及契税完税贴花; 9、拍卖公告; 10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。 (二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： 1、拍卖佣金; 2、营业税及其附加; 3、印花税; 4、契税; 5、交易手续费;6评估费; 7、登记费; 8、合同公证费等。 四、在建工程拍卖应注意事项 (一)应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等; 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; 7、在建工程项目是否存在抵押行为; 8、在建工程是否预售。 (二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 (三)拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

[律师回复] 司法拍卖房屋应注意以下事项：1、房屋所有权证的办理难以确定，要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。2、房屋质量有没有保障。3、法律规定的执行回转。《民事诉讼法》第233条规定：执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 一、房屋拍卖流程： 产权人或有权机关委托——勘测评估——与拍卖公司签署委托合同——公告拍卖信息——拍卖登记——交纳保证金，取得竞拍人资格——参加拍卖——成交——支付房款——办理产权证——交房 二、房地产拍卖规则： (1)合法原则。合法原则体现在，一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。 (2)报价最高者应买的原则。房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。 (3)遵循公开、公正、公平和诚信的原则。拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买，也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。 《 最高人民法院关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第二条 人民对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。 第三条 人民拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。 第四条 对拟拍卖的财产，人民应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。

[律师回复]
1.投资者一定要对目标楼盘进行现场实地考察，对周边同档次物业的价位比较了解，根据自己的经济承受能力，确定对房子的心理价位期望值。
2.参加拍卖活动者要自带身份证原件及复印件，交纳一定数额的保证金，并与拍卖公司签竞买协议书

[律师回复] 对于破产企业资产拍卖注意事项这个问题，解答如下, 破产拍卖实际上是将破产财产中的非金钱财产变为金钱财产的一种变价方式，虽然我国破产法规定企业破产财产都可以拍卖。那么破产企业资产拍卖注意事项是什么呢。　　破产企业资产拍卖注意事项：　　对固定资产的拍卖：一要注意，只有在企业破产时，才可将固定资产强制拍卖。二要注意，即使是允许破产时拍卖企业的固定资产，在拍卖的程序或应买人的范围上也有限制。　　
(1)国有资产必须经国有资产管理部门批准后，才能进行拍卖。　　
(2)国有土地使用权以拍卖形式出让，须按国家土地使用权出让的有关规定处理。　　
(3)船舶、汽车及其他机动车辆、房屋的拍卖，必须办理过户手续，否则，拍卖不能生效。　　
(4)法律规定的不能拍卖的自然资源等，不能进行拍卖。　　
(5)涉及文物的，在经国家文物管理部门鉴定批准后，才能拍卖。　　
(6)对一些主要的生产资料的拍卖，为了保证国家不丧失所有权，购买人必须限定一定范围，如限定在国营企业范围内。　　
(7)破产财产中的高、精、尖设备及应用设备和特殊设备要尽可能地出让给同类企业或急需这些设备的国营企业。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。 2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由将拍卖标的物折价抵偿债务。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 (一)房地产拍卖登记需提交资料 1、申请书; 2、当事人身份证明或单位合法资格证明; 3、委托书及代理人身份证明; 4、房地产权证; 5、拍卖成交确认书; 6、房屋平面图及地籍图; 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; 8、契税完税证及契税完税贴花; 9、拍卖公告; 10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。 (二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： 1、拍卖佣金; 2、营业税及其附加; 3、印花税; 4、契税; 5、交易手续费;6评估费; 7、登记费; 8、合同公证费等。 四、在建工程拍卖应注意事项 (一)应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等; 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; 7、在建工程项目是否存在抵押行为; 8、在建工程是否预售。 (二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 (三)拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

[律师回复] 破产企业资产拍卖注意事项有：
1、提醒竞买人防范风险。
2、破产企业财产拍卖的限制。
(
1)国有资产拍卖的限制;
(
2)土地使用权拍卖的限制，出让土地经评估后拍;划拨土地补缴出让金;集体土地经行政部门同意后办理手续再行拍卖;租赁土地不能拍卖;
(
3)破产企业的禁止流通物和限制流通物拍卖限制，禁止流通物：国家收回;限制流通物：必须转让给具备接受资质的竞买人;
(
4)成套设备的拍卖限制。
3、注意防范破产企业财产拍卖中的潜在风险：
(
1)破产企业财产拍卖相关法律、法规不健全。法律空白会给拍卖操作带来很大不便和潜在的风险。
(
2)破产企业财拍卖的地方性政策不一致。这些规定总体一致但各具地方特色，这使破产企业拍卖不能在全国范围内流动，使破产企业财产拍卖失去应有的优势。
(
3)破产企业财产拍卖行为需要进一步规范。
(
4)协助做好破产企业职工工作。
《企业破产法》第五条
依照本法开始的破产程序，对债务人在中华人民共和国领域外的财产发生效力。 对外国法院作出的发生法律效力的破产案件的判决、裁定，涉及债务人在中华人民共和国领域内的财产，申请或者请求人民法院承认和执行的，人民法院依照中华人民共和国缔结或者参加的国际条约，或者按照互惠原则进行审查，认为不违反中华人民共和国法律的基本原则，不损害国家主权、安全和社会公共利益，不损害中华人民共和国领域内债权人的合法权益的，裁定承认和执行。

[律师回复] 针对您所提的问题，具体回复如下：司法拍卖房屋应注意以下事项：1、房屋所有权证的办理难以确定，要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。2、房屋质量有没有保障。3、法律规定的执行回转。《民事诉讼法》第233条规定：执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。如果您还想了解其他法律问题，律图网还提供了专业的律师在线咨询服务，欢迎您再次进行法律咨询。

[律师回复] 一、购买拍卖房注意事项如下：1.首先，详细了解拍卖房的具体信息。2.其次，拍卖过程保持理性头脑。3.再次，购买拍卖房，做好全付款准备。4.最后，了解房屋里的附属设施的归属。二、拍卖房产过户手续：通过法院拍卖的提交：1、《房地产转移登记申请书》；2、买受人身份证明；3、拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；4、法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书；5、原产权证书、人民法院在办案中未能收回原产权证的，需以法院名义在公开媒体发布公告作废；6、若所拍卖的房地产是行政划拨、减免地价的，需提交用地补充协议和付清地款证明。由业主自行委托拍卖行拍卖的需提交：1、《房地产转移登记申请书》；2、买受人身份证明；3、拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；4、原产权证书；5、委托拍卖的公证书。【法律依据】根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十五条规定，拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余价款交付人民法院指定账户。拍卖成交后二十四小时内，网络服务提供者应当将冻结的买受人交纳的保证金划入人民法院指定账户。

[律师回复] 专业分析：
1、要确定你想竞拍的标的产权是否清晰。一般来说，通过法院强制执行的标的产权都比较清晰，相对可以放心，而由单位或个人委托的就要查清。
2、购买拍卖房一定要注意此房是交吉还是不交吉。
3、应充分行使自己的合法权利，在竞拍前一定要去现场了解房屋详情。

[律师回复] 解答如下, 破产拍卖实际上是将破产财产中的非金钱财产变为金钱财产的一种变价方式，虽然我国破产法规定企业破产财产都可以拍卖。那么破产企业资产拍卖注意事项是什么呢。　　破产企业资产拍卖注意事项：　　对固定资产的拍卖：一要注意，只有在企业破产时，才可将固定资产强制拍卖。二要注意，即使是允许破产时拍卖企业的固定资产，在拍卖的程序或应买人的范围上也有限制。　　
(1)国有资产必须经国有资产管理部门批准后，才能进行拍卖。　　
(2)国有土地使用权以拍卖形式出让，须按国家土地使用权出让的有关规定处理。　　
(3)船舶、汽车及其他机动车辆、房屋的拍卖，必须办理过户手续，否则，拍卖不能生效。　　
(4)法律规定的不能拍卖的自然资源等，不能进行拍卖。　　
(5)涉及文物的，在经国家文物管理部门鉴定批准后，才能拍卖。　　
(6)对一些主要的生产资料的拍卖，为了保证国家不丧失所有权，购买人必须限定一定范围，如限定在国营企业范围内。　　
(7)破产财产中的高、精、尖设备及应用设备和特殊设备要尽可能地出让给同类企业或急需这些设备的国营企业。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。 2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由将拍卖标的物折价抵偿债务。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 (一)房地产拍卖登记需提交资料 1、申请书; 2、当事人身份证明或单位合法资格证明; 3、委托书及代理人身份证明; 4、房地产权证; 5、拍卖成交确认书; 6、房屋平面图及地籍图; 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; 8、契税完税证及契税完税贴花; 9、拍卖公告; 10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。 (二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： 1、拍卖佣金; 2、营业税及其附加; 3、印花税; 4、契税; 5、交易手续费;6评估费; 7、登记费; 8、合同公证费等。 四、在建工程拍卖应注意事项 (一)应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等; 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; 7、在建工程项目是否存在抵押行为; 8、在建工程是否预售。 (二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 (三)拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。 2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由将拍卖标的物折价抵偿债务。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 (一)房地产拍卖登记需提交资料 1、申请书; 2、当事人身份证明或单位合法资格证明; 3、委托书及代理人身份证明; 4、房地产权证; 5、拍卖成交确认书; 6、房屋平面图及地籍图; 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; 8、契税完税证及契税完税贴花; 9、拍卖公告; 10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。 (二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： 1、拍卖佣金; 2、营业税及其附加; 3、印花税; 4、契税; 5、交易手续费;6评估费; 7、登记费; 8、合同公证费等。 四、在建工程拍卖应注意事项 (一)应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等; 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; 7、在建工程项目是否存在抵押行为; 8、在建工程是否预售。 (二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 (三)拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。