房改房的房产性质是什么？

[律师回复] 1、国家以出资方式处置　　《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定，在国有企业改制中，根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。2、以出让或租赁方式处置　　根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，在国有企业改制中应当采取出让或者租赁方式处置划拨土地使用权的适用情形是：国有企业改造或者改组为有限责任公司、股份有限公司；国有企业在改制中组建企业集团；国有企业改组为股份合作制；国有企业采用租赁经营方式；非国有企业兼并国有企业。以出让方式处置划拨土地使用权的，应当交纳土地出让金。改制企业选择租赁方式处置划拨土地使用权的，应当按照所属关系与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并按照合同约定交付租金。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。3、以保留原划拨方式处置　　根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，在国有企业改制中可以采取保留原划拨方式处置土地使用权的适用情形是：（1）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；（2）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；（3）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；（4）国有企业改造或改组为国有独资公司的。其中第（2）、（3）、（4）项保留划拨用地方式的期限不超过五年。希望能对你想知道关于企业改制划拨土地如何改变性质有帮助。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　首先，根据《土地管理法》，我国的土地有“三大类”：农用地、建设用地和未利用地。土地性质主要是指这其中的建设用地分类，一般在进行土地登记时，《国有土地使用证》用途一栏中都会登记商业、住宅、工业、办公等分类，这就是土地性质；土地出让金指的是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款，这一部分价款并不是土地的全部价格，不同地区土地出让金收取的比例并不一样。　　　　其次，土地性质和土地出让金有着密切的联系。不同性质的用地有不同的土地使用年限和土地收益。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让的最高年限按下类用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”土地使用年限直接影响着土地收益年期的长短；另一方面，不同性质的用地土地收益也不一样。一般情况下，商业用途的土地收益最大，住宅其次，工业最低，所以同样面积、相似条件、不同性质的土地，收益的不同使得所缴纳的土地出让金也不一样。　　　　由此可以看出，改变土地用途直接改变了土地的原有收益，使得国有土地收益发生改变，为了维护国家利益，就需要补交由于改变土地性质，所增加土地收益的土地出让金。　　　　读者问题中提出两种补交土地出让金的计算方法：　　　　一种计算方法是按评估价格×门市建筑面积×22％－原用途价格×门市分摊土地面积×22％，其中评估价格把同一时点的出让土地原用途价格扣除；　　　　另一种计算方法是按评估价格×门市建筑面积×22％－出让土地原用途价格×分摊土地面积。　　　　在回答此问题前，笔者要先提出几个问题。　　　　基于以上问题，笔者也很难判断到底哪一种方法更有利于保障国家收益、说服土地使用者，但是从土地估价上来说，对于改变用地性质所要补交的土地出让金，一般应该在当前情况下重新评估土地性质变更前后的价值，补交额应当是当前不同用途土地出让金的差额，具体计算如下：　　　　所需补交出让金＝当前商业用途土地价格×土地面积×出让金缴纳比例－当前住宅用途土地价格×土地面积×出让金缴纳比例　　　　在实际操作中，住宅类用地转为底商的土地性质变更，笔者认为土地面积应是首层总的分摊土地面积，具体到每个门市分摊的土地面积应该按照其门市建筑面积所占首层总建筑面积的比例进行分担，具体公式如下：　　　　每个门市分摊土地面积＝门市建筑面积／首层总建筑面积×首层总的分摊土地面积　　　　因为出让金指的是土地产生的收益，所以笔者认为应该按照每个门市分摊的土地面积进行补交土地出让金，由此得出每个门市所需补交的土地出让金，计算公式如下：　　　　每个门市补交的土地出让金＝当前商业用途土地价格×分摊土地面积×出让金缴纳比例－当前住宅用途土地价格×分摊土地面积×出让金缴纳比例　　　　需要说明的是，改变土地性质所需要补交的土地出让金数额，并不是当前商业用途土地出让金直接减去以前住宅用途的土地出让金，因为货币存在增值或贬值的情况，所以必须对当前土地的商业和住宅用途重新进行评估，然后才能正确、合理的确定需要补交的土地出让金。也就是说，无论土地的性质怎样改变，都必须是当前时点的土地评估价格，所需补交的土地出让金应是当前不同用途土地出让金的差额。　　　　对于文中所提到的“无论楼层高低都不应该改变因变更用途收取政府收益的数额”，由于该建筑楼层已经确定，容积率也不会发生变化，所以首层分摊的土地面积也是已经确定的固定面积，不应该存在由于扣除方法的不同所引起政府收益的不同，除非政府收益按建筑面积或者土地分摊面积分别计算，才会引起政府收益的不同。在这里笔者认为，不应把建筑面积和土地分摊面积混合计算。

[律师回复] 你好，具体是什么情况呢？和银行协商过吗，建议先和银行协商。