中介“跳单”争议，梁国权律师成功驳回中介费诉求

黄某和郭某有购房需求。某年某月，某经纪公司向黄某、郭某介绍了某市的一处房地产，并带他们看了该房产，还就价格进行了沟通。之后，黄某、郭某作为买方，梁某、林某作为卖方，该经纪公司作为居间方，签订了房地产买卖及居间合同，约定成交价格，并约定买方向居间方支付一定数额的服务费。之后三方又签订了补充协议，经纪公司出具收据确认收取黄某交来的部分居间服务费（含评估、领证、调档等费用），该房地产也登记在了黄某、郭某名下。

后来，经纪公司委托律师向黄某、郭某发送律师函，要求他们按实际成交价的一定比例支付中介费或商议支付事宜。经纪公司认为黄某、郭某利用了其提供的交易机会及中介服务，绕开公司直接与梁某、林某订立了合同，要求黄某、郭某支付中介费。黄某、郭某则主张经纪公司服务不尽责，具体体现在价格协商、撤销抵押登记款项减少、中介费用协商等方面，且案涉交易并非该经纪公司促成。

经纪公司认为，他们向黄某、郭某介绍并带看了房产，还就价格进行了沟通，黄某、郭某利用了他们提供的交易机会和中介服务，绕开公司直接与卖方完成交易，构成“跳单”，应支付中介费。

梁国权律师则从以下几个方面进行了法律反击：

1.关于房源信息：根据相关法律规定，在中介合同纠纷中，独家房源信息是判断“跳单”的重要因素之一。《中华人民共和国民法典》虽然没有明确规定独家房源的定义，但在司法实践中，独家房源意味着中介机构对该房源具有排他性的推广和交易权利。本案中，经纪公司未能举证证明涉案房源为其独家信息。这就说明，黄某、郭某有权利从其他渠道获取该房源信息，不构成对经纪公司独家权益的侵犯。

2.服务内容及效果：从服务的内容和质量来看，黄某、郭某举证证明经纪公司在价格协商、撤销抵押登记款项减少、中介费用协商等方面服务不尽责。中介机构的服务应当符合合同约定和行业标准，若服务未能达到相应要求，委托人有权选择其他更优质的服务。在本案中，经纪公司未能提供全面、优质的服务，黄某、郭某选择其他中介公司完成交易是合理的。

3.“跳单”构成要件：适用《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定需具备三个构成要件，即委托人接受了中介人的服务、委托人利用了中介人提供的信息机会或媒介服务、委托人绕开中介人直接订立合同。在本案中，虽然经纪公司介绍、带看了房产并就价格进行了沟通，但存在委托多个中介放盘的情况，不能简单地以提供服务的时间先后来判断黄某、郭某利用了经纪公司的信息机会促成交易。而且黄某、郭某举证证实是在另一家公司提供居间服务的情况下完成了交易，且支付了相应对价。因此，黄某、郭某的行为不构成“跳单”。

最终法律结论：黄某、郭某的行为不构成“跳单”，经纪公司要求黄某、郭某支付中介费用的诉求缺乏法律依据，不应得到支持。

仲裁/判决结果

某中级人民法院经审理认为，本案为中介合同纠纷，争议焦点为黄某、郭某是否利用经纪公司提供的交易机会及中介服务而实施“跳单”行为。法院对一审法院查明的事实予以确认，认为一审法院认定经纪公司要求黄某、郭某支付中介费用理据不足并无不当，应予维持。最终判决驳回经纪公司的上诉，维持原判。驳回了经纪公司要求黄某、郭某支付中介费及逾期付款利息的诉求，同时驳回了经纪公司的其他抗辩。

在房地产中介行业，很多中介机构存在一种错误认知，认为只要带客户看过房，客户最终完成了该房产的交易，就一定构成“跳单”，客户就应当支付中介费。但实际上，“跳单”的认定需要严格符合法律规定的构成要件。本案确立的裁判规则是，在判断“跳单”行为时，要综合考虑房源是否为独家信息、中介服务的质量和内容、客户是否有合理的选择等因素，不能仅仅依据中介带看房产这一单一行为来认定。

这对用人单位（中介机构）来说是一个警示，中介机构在提供服务时，应当明确与客户的权利义务，提高服务质量，避免因服务不到位而导致客户选择其他中介。同时，要注意保留好相关证据，以证明自己的服务和权益。对劳动者（客户）来说，在接受中介服务时，要了解自己的权利，有权选择更优质、更合适的中介服务。

梁国权律师在该类案件中的专业价值体现在多个方面。在证据组织上，他帮助黄某、郭某收集和整理了经纪公司服务不尽责以及他们通过其他中介完成交易的相关证据，为案件的胜诉奠定了基础。在法律定性方面，他准确把握了“跳单”行为的法律构成要件，通过引用《中华人民共和国民法典》等相关法规，进行了严谨的法律分析和论证。在庭审策略上，他抓住案件的关键争议点，清晰地阐述了黄某、郭某的观点和理由，有力地反驳了经纪公司的诉求。

中介合同中的“跳单”认定不是简单的看表面行为，而是要综合多方面因素进行判断。梁国权律师凭借专业的法律素养和出色的庭审表现，成功维护了委托人的合法权益，再次证明了专业律师在解决复杂法律纠纷中的重要价值。