已交付未过户房屋被抵押，律师助力涤除抵押并强制过户

2017年3月1日，原告黄某（买方）与被告郭某（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于某市栖霞区的拆迁安置房出售给原告，总价款95万元。原告依约支付了定金2万元、购房款40万元、48万元，合计90万元。被告于2017年7月交付房屋，原告装修后实际居住使用至今。因案涉房屋原始购房发票日期为2016年，按约定需满五年后方可办理过户，原告多次催促被告配合。直至2023年7月15日，被告出具《承诺书》，承诺于2024年1月31日前配合过户，否则按房屋成交价30%支付违约金。

然而，被告在2020年4月15日取得案涉房屋不动产权证后，于2021年3月未经原告同意，将房屋抵押给第三人某银行，用于个人经营贷款。原告认为被告违约，且银行作为专业金融机构未尽审慎审查义务，抵押权不应成立，遂委托周爱荣律师代理诉讼。原告提出的诉求清单包括：判令被告及第三人注销案涉房屋上的抵押登记；判令被告协助原告将案涉房屋产权变更登记至原告名下（房屋价值95万元）；判令被告按房屋成交价10%支付违约金9.5万元；判令被告承担本案全部诉讼费用。

律师的核心论证

公司方（银行）的抗辩理由主要是“善意取得”，认为自己在办理抵押贷款时符合相关规定，抵押权应当成立。

周爱荣律师进行了有力的法律反击：

1.法律引用：依据相关法律法规，银行在办理抵押贷款时，有义务对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。

2.分点论证：

争议款项的法律属性：本案中，原告自2017年起就持续居住使用案涉房屋，这是一个明确的事实。从法律角度看，原告对房屋的实际占有具有合法的依据，是基于与被告签订的房屋买卖合同。

银行未尽审查义务：第三人作为专业金融机构，未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。银行在办理抵押时，没有尽到合理的审慎义务，不能仅仅依据房屋产权证书就认定可以设立抵押权。

银行的行为不符合善意取得的构成要件：善意取得要求取得人在取得财产时是善意的，且支付了合理的对价，同时要完成法定的公示程序。而在本案中，银行未能对房屋的实际情况进行审查，不符合善意取得的条件。

3.最终法律结论：银行未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得。被告的抵押行为属于无权处分，侵犯了原告的合法权益。原告有权要求被告及第三人注销抵押登记，并协助办理房屋过户手续，同时被告应承担违约责任。

仲裁/判决结果

某中级人民法院经审理后作出判决。法院支持了原告的大部分诉求，具体如下：判令被告及第三人注销案涉房屋上的抵押登记；判令被告协助原告将案涉房屋产权变更登记至原告名下；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣原告应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。同时，法院驳回了第三人提出的“一事不二审”“原告无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由，认定拆迁安置房满五年后已具备过户条件，原告的请求权合法有效。

行业启示与律所价值

在房屋交易市场中，企业（银行）常见的错误认知是认为只要房屋产权证书上登记的产权人同意抵押，就可以放心办理抵押贷款，而忽略了对房屋实际情况的审查。本案确立的裁判规则是，银行在办理房屋抵押贷款时，必须对房屋的实际占有情况进行合理审查，否则可能无法构成善意取得。

这对用人单位（银行）具有警示作用，银行在开展业务时要更加谨慎，严格审查抵押物的相关情况，避免因自身过失而导致抵押权无法成立，从而遭受经济损失。对于劳动者（购房者）来说，要及时维护自己的合法权益，在遇到类似情况时，要积极收集证据，通过法律途径解决问题。

周爱荣律师在该类案件中的专业价值体现在多个方面。在证据组织上，律师收集并提交了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，形成了完整的证据链条，有力地证明了原告的实际占有情况。在法律定性方面，准确判断银行的行为是否构成善意取得，为案件的胜诉奠定了基础。在庭审策略上，通过合理的辩论和举证，有效地反驳了银行的抗辩理由，最终实现了物权保护与债权追偿双目标，不仅促成法院判决涤除抵押权并强制过户，还为当事人争取到违约金赔偿，最大限度维护了当事人的合法权益。

房屋交易中的每一个环节都关系到当事人的重大利益，95万元的房屋价值和相应的违约金，不仅仅是数字，更是购房者的心血和权益。周爱荣律师凭借专业的能力和严谨的态度，为当事人守住了合法权益，彰显了法律的公平与正义。