已交付未过户房屋被抵押，律师助力涤除抵押并强制过户

2017年3月1日，原告张某（买方）与被告郭某（卖方）签订《房屋买卖合同》，被告将位于某市栖霞区的拆迁安置房出售给原告，总价款95万元。原告依约支付了定金2万元、购房款40万元、48万元，合计90万元。2017年7月，被告交付房屋，原告装修后实际居住使用至今。因案涉房屋原始购房发票日期为2016年，按约定需满五年后方可办理过户，原告多次催促被告配合。直至2023年7月15日，被告出具《承诺书》，承诺于2024年1月31日前配合过户，否则按房屋成交价30%支付违约金。

然而，被告在2020年4月15日取得案涉房屋不动产权证后，于2021年3月未经原告同意，将房屋抵押给第三人某银行，用于个人经营贷款。原告认为被告违约，且银行作为专业金融机构未尽审慎审查义务，抵押权不应成立，遂委托周爱荣律师代理诉讼。原告提出的诉求包括：判令被告及第三人注销案涉房屋上的抵押登记；判令被告协助原告将案涉房屋产权变更登记至原告名下（房屋价值95万元）；判令被告按房屋成交价10%支付违约金9.5万元；判令被告承担本案全部诉讼费用。

律师的核心论证

银行提出“善意取得”的抗辩理由，认为其在办理抵押贷款时符合善意取得的条件，抵押权应当成立。

周爱荣律师进行了有力的法律反击：

1.引用法规：依据相关法律规定，善意取得需要满足一定条件，其中包括受让人受让该不动产或者动产时是善意的，以合理的价格转让，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

2.分点论证：

争议款项的法律属性：在本案中，原告自2017年起就持续居住使用案涉房屋，这是一个明确的事实。银行作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，有义务对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。

银行未尽审查义务：庭审中，周律师提交了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，充分证明原告的实际占有情况。而银行未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失，不符合善意取得中“善意”的条件。

银行抵押权不成立：银行的这种行为属于未对抵押房屋进行全面、合理的审查，其抵押权的设立存在瑕疵，不能构成善意取得。因此，银行的抵押权不应得到支持。

3.最终法律结论：银行不构成善意取得，其抵押权不应成立，被告应注销抵押登记并协助原告办理过户手续，同时应承担违约责任，向原告支付违约金。

仲裁/判决结果

某市栖霞区人民法院经审理后，采纳了周爱荣律师的观点。法院认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，法院考虑到原告已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣原告应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。此外，法院驳回了第三人提出的“一事不二审”“原告无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由，认定拆迁安置房满五年后已具备过户条件，原告的请求权合法有效。

行业启示与律所价值

在房地产交易中，企业和个人常见的错误认知是认为只要办理了抵押登记，抵押权就一定成立，而忽视了对抵押物实际情况的审查。本案确立的裁判规则是，银行在办理抵押贷款时，必须对抵押房屋进行全面、合理的审查，否则即使办理了抵押登记，也可能因不构成善意取得而导致抵押权不成立。

这对用人单位和房屋交易相关方都有警示作用。对于银行等金融机构来说，在办理抵押贷款业务时，要严格审查抵押物的情况，避免因疏忽而导致抵押权无法实现。对于购房者来说，在购买房屋后，要及时关注房屋的产权情况，遇到问题及时通过法律途径维护自己的权益。

周爱荣律师在该类案件中的专业价值显著。在证据组织方面，周律师通过收集社区证明、装修票据、物业发票等关键证据，构建了完整的证据链条，有力地证明了原告的实际占有情况。在法律定性上，精准地依据法律规定，对银行的“善意取得”抗辩进行了有力反驳。在庭审策略上，通过合理的论证和有效的沟通，成功说服法院采纳己方观点，为当事人争取到了最大的合法权益。

房屋产权的归属不仅关系到购房者的财产安全，更关系到社会的公平正义。周爱荣律师用专业和智慧，为当事人解决了房屋交易中的难题，让法律的公平正义得以彰显。