已交付未过户房屋被抵押，律师助力买方成功涤除抵押权并过户

2017年3月1日，原告黄某（买方）与被告郭某（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于某市栖霞区的拆迁安置房出售给原告，总价款95万元。原告依约支付了定金2万元、购房款40万元、48万元，合计90万元。被告于2017年7月交付房屋，原告装修后实际居住使用至今。因案涉房屋原始购房发票日期为2016年，按约定需满五年后方可办理过户，原告多次催促被告配合。直至2023年7月15日，被告出具《承诺书》，承诺于2024年1月31日前配合过户，否则按房屋成交价30%支付违约金。

然而，被告在2020年4月15日取得案涉房屋不动产权证后，于2021年3月未经原告同意，将房屋抵押给第三人某银行，用于个人经营贷款。原告认为被告违约，且银行作为专业金融机构未尽审慎审查义务，抵押权不应成立，遂委托周爱荣律师代理诉讼。原告提出的诉求包括：判令被告及第三人注销案涉房屋上的抵押登记；判令被告协助原告将案涉房屋产权变更登记至原告名下（房屋价值95万元）；判令被告按房屋成交价10%支付违约金9.5万元；判令被告承担本案全部诉讼费用。

律师的核心论证

银行方提出“善意取得”的抗辩理由，认为自己在办理抵押贷款时符合相关规定，抵押权应受法律保护。

周爱荣律师进行了有力的法律反击：

1.银行审查义务的法律规定：根据相关法律规定，第三人作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应当对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。《民法典》中明确了在涉及物权变动等交易中，相关主体应尽到审慎的注意义务。

2.银行存在重大过失：庭审中律师提交了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，证明原告自2017年起持续居住使用案涉房屋。而第三人未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，这明显存在重大过失。

3.银行不构成善意取得：善意取得需要满足多个条件，包括受让人受让该不动产或者动产时是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人等。本案中，银行未尽合理审查义务，不符合善意取得的构成要件。

最终法律结论为：银行不能构成抵押权善意取得，被告的抵押行为属于无权处分，侵害了原告的合法权益，原告有权要求涤除抵押权并办理过户手续，同时被告应承担违约责任。

仲裁/判决结果

某中级人民法院对本案进行了审理。法院最终采纳了周爱荣律师的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，法院考虑到原告已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣原告应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。法院驳回了第三人提出的“一事不二审”“原告无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由，认定拆迁安置房满五年后已具备过户条件，原告的请求权合法有效。

行业启示与律所价值

在房地产交易市场中，企业和个人常见的错误认知是认为只要办理了抵押登记，抵押权就必然合法有效，而忽视了对房屋实际情况的审查。本案确立的裁判规则是：银行在办理房屋抵押时，必须对房屋的权属、现状及是否存在他人占有使用等情况进行合理审查，否则可能因重大过失而不构成善意取得。

这对用人单位（银行等金融机构）的警示是，在进行抵押贷款业务时，要严格履行审查义务，避免因疏忽而导致抵押权不被认可，造成经济损失。对劳动者（房屋买受人）的启示是，在购买房屋时，要及时关注房屋产权情况，遇到问题及时通过法律途径维护自己的权益。

周爱荣律师在该类案件中的专业价值显著。在证据组织方面，律师收集并提交了社区证明、装修票据、物业发票等关键证据，形成了完整的证据链条，有力地证明了原告的实际占有情况。在法律定性上，精准把握了“善意取得”的法律要件，明确指出银行的重大过失，为案件的胜诉奠定了基础。在庭审策略上，针对银行的抗辩理由，进行了有理有据的反驳，最终成功为当事人实现了物权保护与债权追偿双目标，推动案件高效解决，适用简易程序，从立案到开庭仅约一个月，获得了全面有利判决。

房屋交易中的每一个环节都关系到当事人的重大利益，周爱荣律师凭借专业的法律知识和丰富的实践经验，为当事人守护了公平正义，让法律的天平向合法权益倾斜。