企业拆迁谈判应注意什么？

企业拆迁谈判应注意什么？

一、企业拆迁谈判存在的问题

1、谈判主体地位不对称，法律谈判缺乏平等性。与普通谈判不同，企业拆迁法律谈判一方主体为地方政府机关或者与专业拆迁公司。在拆迁谈判中，地方因其在启动拆迁程序上具有主动性，而在谈判中处于强势地位。更有甚者，即便法律法规强行禁止违法拆迁，拆迁人仍然会对被拆迁企业施以停水停电、违法强拆迁等各方面的压力。这种谈判主体地位的严重不对称性，使得被拆迁企业背负巨大的心理压力，法律谈判缺乏应有的平等性。

2、被拆迁人谈判心理摇摆不定，谈判过程中难以坚持己方立场。因被拆迁人在谈判过程中背负巨大心理压力，被拆迁人的谈判心理会在取悦拆迁人获得较高拆迁补偿和做“钉子户”获得较高拆迁补偿的两个极端想法上不断游移摇摆。法律谈判既是谈判各方实力的较量，也是各方心理的制衡。由于被拆迁企业的弱势地位，故其不可能保持一个相对坚定的立场。

3、拆迁谈判专业性缺乏，谈判各方心理价位各有差别。尤其是作为被拆迁方，因其对拆迁知识知之甚少尚无法形成框架性知识，在法律谈判中往往对补偿价格标准并不清晰。企业拆迁涉及百余个法律性文件，这还不包括行政机关及拆迁人所掌握的内部性文件。被拆迁人、承租企业缺少对拆迁法律知识的整体性认识，遇到拆迁，常常会向周围经历过拆迁的亲戚、朋友了解他们获得的拆迁安置款，然后综合地段区位、房屋状况做感官上的心理定位。但从法律上讲，这种心理定位是没有任何依据的。专业化知识的缺乏，使被拆企业主心理价格定位不准确，谈判各方因谈判标准差别过大致使谈判失败。

二、企业拆迁法律谈判技巧

1、制定法律谈判策略。律师接受当事人的委托参与法律谈判，既需要以其精湛的法律知识、灵活严谨的头脑思维为当事人争取最大的利益，同时还需要控制整个谈判的进程，斟酌可供谈判各方接受的谈判方案。因此，在企业拆迁法律谈判之前，必须要有审时度势地策略制定过程。被拆迁企业、律师在谈判过程中应当注重调查本次拆迁实施的性质、是否为违法拆迁、是否颁发拆迁许可证、拆迁许可证是否过期、评估机构聘请程序是否合法、评估内容是否有明显不合理现象、拆迁实施单位是否具有相应资质、评估机构是否具有相应资质、房屋所有权证是否完备齐全、租赁合同是否有效、被拆迁企业主体基本情况等。根据调查结果，适当调整谈判策略。

2、找准目标，合理定位。要求过高，脱离实际，必将适得其反;要求过低，被拆迁企业主又担心补偿价位吃亏。所以，选择一个最好的方案很关键。对企业拆迁法律谈判进行合理定位，要建立在掌握拆迁法律谈判经验基础之上。

3、适当使用集体谈判策略。集体谈判是指被拆迁企业共同与拆迁人进行谈判。北京吴少博律所代理过多起集体诉讼的案件，因集体谈判中，被拆迁企业主人数较多，会对拆迁人施加一定的心理压力，容易在谈判中把握谈判中的主动权。但对集体谈判应当持慎重的态度。因集体谈判中主体诸多，对谈判策略和主谈代表提出了更高的要求。主谈代表应当合理控制群体的情绪，照顾各方利益诉求，合理把握谈判时机，不可意气用事导致谈判失败。

对于在拆迁中企业如何进行谈判，在谈判过程中企业应该对拆迁户进行平等的状态机芯谈判，然后双方在提出双方的条件，如果双方协议不成在看看双方那一边在适当的条件内进行一定的让步，从而使谈判进行下去，来解决问题。