二审改判：击破房屋租赁“以租抵债”迷局

周宁某商业发展有限公司（以下简称“胜公司”）在房屋租赁事务中陷入了一场复杂的纠纷。2021年5月，胜公司通过司法拍卖取得位于周宁县狮城镇虎岗工业集中XX的一处不动产，成为该不动产所有权人。此前的2021年5月8日，胜公司与承租人陈X签订《租赁合同》，将其中一间店面出租给陈X。然而，陈X未向胜公司支付租金，而是将2019-2021年的租金支付给了案外人王X。胜公司要求陈X支付2022年5月8日至2023年5月7日的租金及滞纳金，却遭遇了重重阻碍。

福建福宁律师事务所的冯从福自2014年开始执业，在处理各类案件上经验丰富。执业以来，他深耕福建宁德，专注刑事辩护、合同纠纷、交通事故、房地产与建设工程纠纷等领域，办理案件超千余件，为当事人挽回经济损失超亿元。此次面对胜公司的案件，他凭借深厚的行业背景和丰富的办案经验，展开了一场艰难的维权之战。

案外人王X主张其与灿公司于2017年签订了一份落款倒签为2014年的《房屋、店面、租赁合同》，以“以租抵债”方式支付租金，随后将案涉店面转租给陈X之子。一审法院认定胜公司在竞拍时已知悉标的物存在复杂租赁瑕疵，且签订租赁合同时尚未取得所有权，属“无权处分”，同时认定王X对案涉房屋享有租赁权，判决驳回胜公司全部诉讼请求。

冯从福律师接手上诉案件后，迅速展开行动。他深知证据的重要性，在二审阶段迅速调取房产抵押登记、法院查封记录及在先判决书，形成“抵押查封在前”的铁证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，租赁房屋在出租前已设立抵押权或被法院依法查封的，不适用“买卖不破租赁”规则。冯律师通过这些证据，从根本上阻断了王X主张的“买卖不破租赁”抗辩。

针对一审“无权处分”的错误认定，冯从福律师精准援引合同效力补正规则，即订立合同后取得处分权的，合同有效。他指出胜公司在签约后5日内即取得所有权登记，合同效力应予认可，成功说服二审法院纠正了一审的错误。同时，冯律师还对“以租抵债”的租赁合同进行了穿透式分析。他指出王X与灿公司约定的租赁期限长达25年、一次性支付租金30万元，支付时灿公司尚未成立、款项未入公司账户，不符合正常交易习惯，该租赁合同是否实际履行难以确认。通过分析租期、租金支付方式、公司成立时间、款项流向等异常点，揭示了“以租抵债”场景下租赁合同的虚假性，使法院否定了其对后手权利人的约束力。

此外，冯律师考虑到合同约定日1%滞纳金过高，预判法院可能调减，主动调整诉求预期。最终，二审法院虽未全额支持一年租金及高额滞纳金，但确认了租赁合同有效、被告应支付实际占用期间的租金，并调低违约金至LPR四倍。

冯从福律师的努力取得了显著成效。二审判决撤销一审判决，改判陈X向胜公司支付租金及违约金。本案为系列44户类似纠纷中的典型案件，二审改判确立了对后手买受人有利的裁判规则，为其余案件提供了参照，具有类案示范价值。冯从福律师也凭借其出色的专业能力和敬业精神，获得了福建电视台《律师在现场》维权律师称号等荣誉，赢得了业界及客户的高度认可。